「問い合わせがぜんぜん来ない…」「内見には来てくれるのに決まらない…」、そんなもどかしさを一人で抱えているオーナー様は少なくありません。

空室の切実な悩みを打ち明けてくれる方に、私たちはこれまで何十人とお会いしてきました。努力しているのに結果が出ない。空室が続くほど、毎月の収支がじわじわと傷んでいく感覚、とてもよくわかります。

賃貸の空室問題は、放置すればするほど改善が難しくなります。「もう少し様子を見よう」という判断が、知らず知らずのうちに状況を悪化させていることも多いです。

私たちSREM（スリム）は業界歴18年以上の私、菅原を中心に、東京・赤坂を拠点にして、これまで数多くのオーナー様の賃貸経営・空室改善をサポートしてきました。

本記事では、賃貸物件の空室が改善しない原因を4つに分類し、それぞれの見極め方と具体的な改善方法をわかりやすく解説します。

「何から手をつければいいかわからない…」という状態が、一番の機会損失です。この記事が、その改善に向けた最初の一歩を踏み出すきっかけになれば幸いです！

賃貸オーナー様必見！空室改善方法を4つの原因別に解説

賃貸の空室問題は、やみくもに対策を打ってもなかなか改善しません。大切なのは、まず「なぜ埋まらないのか？」を見極めること。原因が違えば、打つべき手も変わります。

では早速、空室が改善しない原因は大きく4つに分類できます。

• 家賃・初期費用が相場より高い
• 物件情報・写真が不十分
• 設備・清潔感が競合物件に劣る
• 入居条件が厳しすぎる

どれか1つではなく、複数が重なっているケースも珍しくありません。

あなたの賃貸物件はどれに当てはまるか、照らし合わせながら読んでみてください。

原因① 家賃・初期費用が相場より高い：適正額で入居のハードルを下げる

あなたの物件、周辺の賃料相場と照らし合わせたことはありますか？空室が続くとき、最初に疑うべきは“家賃設定”です。

内見の申し込み自体が少ない場合、物件そのものより先に、家賃の段階で候補から外されているケースは多いです。

部屋探しをしている方の多くは、ポータルサイトで予算や条件を絞って検索します。相場より高い物件は、その検索結果にそもそも表示されなかったり、表示されてもスルーされたりします。

まずは以下の手順を参考に、自物件の家賃を客観的に確認してみましょう。

• スーモ・ホームズ・アットホームなど主要ポータルサイトを開く
• 同じエリア・築年数・間取り・階数の条件で物件を検索する
• 表示された物件の家賃を5～10件確認し、自物件と比較する
• 周辺相場と3,000円以上の開きがあれば、見直しを検討するサイン

次に見直したいのが初期費用ですが、敷金・礼金の動向は賃料帯・地域・物件タイプによって差が大きく、一律に「下げれば解決する」とはいえません。「礼金あり」が競合上不利になるとは限らないエリアもあります。

重要なのは、自物件のエリアや競合物件の条件と照らし合わせながら判断することです。

家賃・初期費用の見直しは、リフォームのような大きなコストをかけずに取り組める空室改善方法の1つです。「下げるべきか？他の手を打つべきか？」と迷ったときは、エリアの市場動向を把握しているプロに相談しながら判断するのが、空室改善の着実な第一歩になります。

家賃・初期費用の具体的な見直し方については、後半の章でさらに詳しく解説します。

原因② 物件情報・写真が不十分：掲載内容を充実させて内見数を増やす

内見の予約数が少ない場合、物件そのものではなく、掲載情報の質に問題があるケースがあります。

写真が少ない・暗い・部屋の雰囲気が伝わらない…そんな物件は、内見前の段階でスルーされることも多いです。

つまり、掲載内容の質が内見数に直結し、逆にいえば、物件自体には問題がなくても、掲載の見せ方を変えるだけで状況が改善する可能性は大いにあります。

写真の質と枚数は、特に効果が期待できるポイントです。改善の際は、下記を参考にしてみてください。

• 明るい時間帯・自然光を活かして撮影する（広角レンズを使って部屋を広く見せる）
• リビング・キッチン・浴室・洗面・トイレ・収納・玄関など各部屋を網羅する
• 窓からの眺めや共用部（エントランス・駐車＋駐輪場など）も撮影に含める
• 入居後の生活をイメージできるように、周辺環境や施設の写真も充実させる

物件説明文の見直しも同様に重要です。「日当たり良好」「駅から徒歩5分」といった端的な表現だけでは、数ある物件の中に埋もれてしまいがちです。

たとえば、「南東向きのリビングに朝から昼過ぎまで自然光が差し込む」「改札を出てから信号なしで自宅まで5分」のように、生活シーンが浮かぶ言葉に変えることで、検索している方の目に留まりやすくなります。

掲載内容の改善も、コストをかけずにできる方法です。「写真を撮り直したら問い合わせが増えた」といった事例は実際に多いです。

原因③ 設備・清潔感が競合物件に劣る：優先度の高い箇所から改善する

内見数はそこそこあるのに成約に至らない場合は、実際に部屋を見た方が「他の物件と比べて見劣りする」と感じているサインかもしれません。設備の古さや清潔感の不足は、入居者候補の方の印象に大きく影響します。

とはいえ、設備をすべて新しくするのは費用面で現実的ではありません。重要なのは「優先度の高い箇所から改善する」という視点です。

入居の意思決定に影響が大きい箇所を、優先度とともに以下に整理しました。

※上記は参考目安であり、実際の優先度は個々の物件状況によって異なります。

特に水回りの清潔感は、内見時の印象に大きく関わります。プロによるハウスクリーニングは費用対効果が高く、取り組みやすい改善策の1つです。

参考に「宅配ボックス」はニーズが拡大しており、競合物件との差別化につながる設備として注目度が高まっています。また、ファミリー向けの物件では、「独立洗面台」が入居の可否を左右する必須設備に近い傾向で、未設置の場合は見劣りしやすいため、優先度の高い改善ポイントの1つといえるでしょう。

ただし、大規模なリフォームは費用回収の見通しをしっかり立てた上で判断し、まずは低コストで効果が出やすい箇所から手をつけることが、現実的な空室改善への近道といえます。

なお、改善の視点は専有部分だけにとどまりません。エントランスや廊下・階段、ゴミ置き場といった共用部の清掃・管理状態も、入居検討者が印象を判断する重要な要素です。細部まで行き届いた管理が信頼につながることは多いです。

原因④ 入居条件が厳しすぎる：審査基準や制限を緩和して間口を広げる

家賃・情報・設備も問題ないのに空室が続く…そんな場合、入居条件の厳しさが原因になっている場合があります。オーナー様自身は意識していなくても、知らず知らずのうちに入居できる方の範囲を狭めているケースは少なくありません。

以下のように条件を見直すことで、入居の間口が広がる可能性があります。

• 連帯保証人の必須
  → 家賃保証会社の利用で代替できるようにする
• ペット不可
  → 小動物・猫可など条件付きで緩和する
• 外国籍不可
  → 保証会社加入や日本語対応を条件に受け入れを検討する
• 職業制限（水商売・自営業不可など）
  → 過去3年分の収入証明の提出を条件に柔軟に対応する

もちろん、条件を緩和することで入居者の層が変わり、既存の入居者への影響リスクもあります。「どこまで緩和するか」の判断は、賃貸物件の現状や地域性によっても変わるでしょう。

入居条件の緩和とターゲット層の見直し方については、次の章で詳しく取り上げています。ぜひ続けてチェックしてみてください。

以上、賃貸の空室が改善しない4つの原因と、それぞれの具体的な改善方法を解説しました。どの原因も「気づいた時点で動き出すこと」が、空室期間を短くする上で何より大切です。

賃貸の空室改善で家賃・入居条件・ターゲット層の見直し方法

「家賃を下げたのに、空室が埋まらない…」そう感じているオーナー様は、意外と少なくありません。実は、家賃だけを下げても、入居条件やターゲット設定にズレがあれば効果は出にくいことが多いです。

家賃・入居条件・ターゲット層、この3つはセットで見直すことではじめて、より良い空室改善につながります。

家賃相場との乖離を把握して、適切な引き下げ幅を判断する

家賃の見直しは「感覚ではなくデータで判断すること」が重要です。根拠のない引き下げは収益を削るだけになりかねないため、まず相場との乖離を正確に把握することから始めましょう。

相場確認には、ポータルサイト（スーモ・ホームズ・アットホームなど）での調査と、管理会社・不動産会社への家賃査定の2つの方法があります。

ポータルサイトで調べる際は、同じ沿線・駅徒歩分数（±3分以内）・築年数（±5年以内）・間取りと専有面積（±5㎡以内）を条件に絞り、5～10件の家賃を並べてみてください。

目安として、周辺相場と3,000円以上の開きがある場合、一度見直しを検討しましょう。ただし、引き下げ幅によっては収益への影響も大きくなるため、慎重な判断が求められます。

たとえば、家賃を5,000円下げると年間6万円の減収です。10室あれば年間60万円になります。“空室が続く損失”と“引き下げによる減収”を天秤にかけた上で、収支バランスを考慮した判断が欠かせません。

入居条件を緩和してターゲット層を広げる際のポイント

入居条件の見直しは、リフォームや設備投資とは違い、手続きだけで動けるのが特徴です。

ただし、間口を広げることで入居者の質にばらつきが出るリスクもあるため、リスクヘッジとセットで進めることが大切です。

また、賃貸条件の変更前に確認が必要な点が3つあります。

• 管理規約との整合性（ペット可・楽器可などは規約上制限されている場合がある）
• 建物構造上の制約（楽器可にするには遮音性能の確認が必要）
• 既存入居者への影響（条件変更が既存入居者の不満につながるケースがある）

ターゲット層を1〜2つに絞り、物件の魅力をピンポイントで伝える

「誰でも歓迎」の物件は、逆に誰にも刺さらないことがあります。

ターゲットを絞ることは、設備・写真・物件説明文に一貫性が生まれ、「自分のための物件だ！」と感じてもらいやすくなります。

ターゲット別に、なぜ刺さるのかという理由と、具体的な訴求ワードをまとめました。

設備のスペックをそのまま書くより、“その設備でどんな暮らしが実現できるか”をイメージさせる言葉に変換することが重要です。上記の「光回線完備」を例にあげると、「テレワークも動画視聴もストレスなし」のほうが、刺さる方にとどく確率は上がるでしょう。

私たちSREMでは、賃貸物件の立地・間取り・周辺環境をもとに、どのターゲット層への訴求が最も効果的かをオーナー様と一緒に考えるところからサポートしています。

「家賃を下げる以外の手が思い浮かばない…」と感じているなら、まずはターゲット設定の見直しから始めてみてはいかがでしょうか。ターゲットが明確になると、以下が自然と決まってきます。

• どの設備を強調すべきか
• どの写真を使うべきか
• 物件説明文に何を書けばいいか

空室改善は、“何でもやるより、誰かのために絞る”ほうが成果につながりやすいことが多いです。

以上、賃貸の空室改善に向けた家賃・入居条件・ターゲット層の見直し方法を解説しました。「何から手をつければいいかわからない」という方こそ、まず自物件の実態を正確に把握することが、最初の一歩になります。

空室を早く改善する管理会社・不動産会社との付き合い方

空室改善の方法をもって、実際に動くのは「管理会社や不動産会社」です。

どれだけ良い改善案があっても、管理会社の募集活動が停滞していれば空室は埋まりません。そのため、付き合い方を変えることで、状況が動き出すことがあります。

月1回の数字確認が、空室の長期化を防ぐ一手になる

空室が長期化する背景には、「気づいたときにはすでに手遅れ…」という状況があります。たとえば、東京・大阪などの都心では、3カ月が長期空室の目安とされており、それを超える前に手を打てるかどうかが分岐点です。

有効なのが、月1回の定期的な数字確認です。管理会社に以下の情報の共有を依頼しましょう。

• 主要ポータルサイトへの掲載状況
• 月間の問い合わせや資料請求の件数
• 内見の申し込み件数
• 内見後に断られた場合のフィードバック

これらの数字を見ることで、以下のように原因の所在がはっきりしてきます。

• そもそも物件が見られていないのか（家賃・掲載の問題）
• 見られているのに内見につながらないのか（掲載・情報の問題）
• 内見しても決まらないのか（物件・条件の問題）

さらに、定期的な数字の確認には別の効果もあります。「このオーナー様はきちんと状況を把握して、賃貸経営に真剣に向き合っている」という意識を担当者に持たせることで、自然と動きが変わることも少なくありません。

この数字の共有依頼は、空室改善方法の中でも今日からできる行動の1つです。

※長期空室の目安は、立地や物件の特徴により個別に判断されるため、4〜5カ月程度になるケースもあります。

管理会社の募集活動が不十分かどうかを見極める

管理会社が積極的に動いているかどうかは、オーナー様自身である程度確認できます。まず、自分でポータルサイトを開いて自物件を検索してみてください。

以下に当てはまるものがあれば、募集活動が不十分なサインです。

• 主要ポータルサイトに掲載されていない、または掲載サイト数が少な過ぎる
• 掲載写真が3枚以下、または暗くて部屋の雰囲気が伝わらない
• 物件説明文が「○LDK・築○年」など最低限の情報しか書かれていない
• そのうえ、問い合わせや内見の報告が1カ月以上ない

これらを確認した上で管理会社に改善を依頼する際は、感情的に責めるのではなく、「先月の問い合わせがゼロだったが、掲載状況に問題はないか」など、事実ベースで具体的に伝えることが重要です。

オーナー様自身ができるだけ数字とデータを持って話すことが、管理会社を効率よく動かす近道といえます。

改善が見込めない場合、急な変更より段階的な対処を

担当者に依頼しても改善の兆しが見えない場合、次のステップに進みましょう。まずは、以下の順番で段階的に対処することをおすすめします。

まず試したいのは、担当者の変更依頼です。管理会社そのものではなく、担当者との相性や経験値が問題のことがあります。会社を変える前に担当者を変えてもらうだけで、動きが改善するケースも多いでしょう。

それでも変わらない場合は、仲介業務のみ別の不動産会社に依頼する方法もあります。管理契約をそのままに、入居者の募集・紹介だけを別社に頼むことで、管理会社を変えるリスクを取らずに募集力を補うことができます。

上記を試した上で改善が見込めない場合に、はじめて管理会社の変更を検討します。

変更には解約手続き・解約予告期間（一般的に1〜3カ月）・引き継ぎ業務・保証契約の確認など、一定の手間が伴うことも覚えておきましょう。実際の変更については、具体的な手順をまとめた下記の記事が参考になります。

管理会社を選ぶ・変更する際に外せない確認ポイント

段階的な対処を経てもなお改善が見込めない場合、管理会社の変更が現実的な選択肢になります。その際は、慎重な会社選びが重要です。

なかでも、担当者の提案力は数字には表れにくい部分ですが、「なぜ空室が続いているのか」「何から改善すべきか」を具体的に語れる担当者かどうかを、初回の打ち合わせで見極めることが大切です。

管理会社の見直しを検討する際の具体的な判断基準や、複数社の比較ポイントについて詳しく知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。

以上、賃貸物件の空室を早く改善するための管理会社・不動産会社との付き合い方を解説しました。「任せきり」をやめて定期的に状況を把握するオーナー様の姿勢こそが、空室の長期化を防ぐ鍵になります。

まとめ：賃貸の空室改善は「原因」の特定から始めよう！

空室が続くほど、焦りと不安が積み重なっていきます。「何かしなければ…」と動き出したくなるのは当然のことです。

ただ、原因がわからないまま改善策を打つのは、地図なしで目的地を目指すようなもの。まず「なぜ埋まらないのか？」を特定することが、すべての出発点です。

本記事で解説した4つの原因と、最初に取るべきアクションを整理しました。

複数当てはまる場合は、最も可能性の高い原因から動き始めましょう。すべてを一度に改善しようとすると、結局どれも中途半端になりがちです。

SREM代表 菅原プロのアドバイス

18年以上この仕事をしていて、空室改善に成功するオーナー様と、なかなか改善しないオーナー様の間には、1つはっきりした違いがあると感じています。

それは、“管理会社や立地のせいにして止まるか、自分でできることを1つでも動かすか”という姿勢の違いです。

「管理会社が動いてくれない」「立地が悪いから仕方ない」と感じているオーナー様も多いのですが、同じ条件の賃貸物件でも、オーナー様自身が「なぜ埋まらないのか？」の現状に真剣に向き合っているケースでは、空室期間が短くなることが多いと実感しています。

さらに、現場でよく見る落とし穴があります。それは、「1つの対策だけに集中しすぎること」です。

たとえば、家賃を下げることに注力して、掲載情報や入居条件には目を向けないといったケースです。空室の原因は複合的であることも多く、1つの施策だけで劇的に改善することは、実際には多くありません。

最初の一手は絞りつつも、並行して他の原因も継続的に確認していく姿勢が大切です。

空室改善でお悩みのオーナー様へ、まず一度ご相談ください

「空室が3カ月以上続いているが、原因がわからない」「管理会社を変えるべきか判断できない」「家賃や入居条件をどこまで変えていいか迷っている」…そんな悩みを抱え込んでいませんか。

私たちSREM（スリム）では、賃貸管理・空室改善に関する初回相談を無料で承っています。来社・オンラインどちらでも対応可能です。

専属担当者が、物件の状況を丁寧にヒアリングした上で「まず何をすべきか？」を一緒に整理します。「相談するほどの問題でもないかも」という段階でも歓迎します。

また、代表の私、菅原が運営するYouTubeチャンネル「スリムな菅原さん【不動産会社女性社長】」では、賃貸経営のリアルな現場で得た気づきや判断軸を、飾らない言葉で発信しています。

「動画を見るだけで、プロがどう考えるかの視点が身につく」と、ご好評いただいています。まずは動画からという方は、ぜひチャンネル登録してみてください。

賃貸の空室改善の第一歩は「原因を知ること」から。その一歩を、一緒に踏み出しましょう！