「築20年を過ぎたころから、なんとなく不安…」——そう感じているオーナー様は、決して少なくありません。

毎月の家賃収入は入っているのに、なぜかすっきりしない。そのざわざわした感覚を抱えたまま、答えを出せずにいる方も多いのではないでしょうか。

築20年は、賃貸経営の “そのまま” が通用しにくくなってくる節目です。ただ、変化があるからといって、すぐに手放すべきだとも、そのままにしていていいとも言い切れません。

大切なのは、築20年の現実を正しく把握したうえで、あなたの状況に合った判断をすることです。

私たちSREM（スリム）は、東京・赤坂を拠点に賃貸管理・売買仲介をワンストップで手がける不動産会社です。

この記事では、業界歴18年以上の代表の私、菅原が、築20年の賃貸経営で直面しやすい課題とその判断の分かれ目を、現場で得たリアルな視点を交えてわかりやすく解説します。

今抱えている先行きへの不安を、“次の一手” に変えるきっかけになれば幸いです！

築20年の賃貸経営このまま続けていい？まず知るべき現実

築20年の賃貸経営で直面しやすい課題は、「家賃の変化・空室リスク・修繕費の実態」の3つです。

ただ、これらは築20年だから経営がダメになるということではなく、フェーズごとの特性を知れば、正しい判断につながります。

じわじわと変化を感じはじめている方に、まず知っておいてほしい現実をお伝えします。

築年数と賃料への下落圧力

築20年の賃貸経営を続けるにあたって、まず気になるのが「これ以上家賃は下がるのか？」という点ではないでしょうか。

賃料の下落圧力は、築年数によって大きく3つのフェーズに分かれる傾向があります。

※上記は一般的な目安です。物件のエリア・種別・市場環境によって異なります。

つまり、築20年を超えた物件は、家賃の下落圧力という点では落ち着いてくる傾向があります。

ただし、賃料の下落圧力が落ち着いたとしても、空室リスクや修繕費という別の課題がこの時期に重なりやすい点には注意が必要です。

空室リスクが高まりやすい理由

築20年以上の物件では、空室リスクが高まりやすい傾向があります。理由はシンプルで、“今どきの入居者が求める条件” と仕様がかみ合わなくなることが多いからです。

下記は、築20年ごろに対応できていないと空室につながりやすいポイントの一部です。

• 追い焚き機能なし、浴室乾燥機なしなど設備が古い
• インターネット回線の整備が不十分
• 収納スペースが少ない、または狭い
• 間取りが現代の生活動線に合っていない
• オートロックや宅配ボックスがない

入居者がお部屋を選ぶとき、同じ家賃帯であれば設備の充実した物件を選ぶのは自然な流れです。

特に都市部では築浅物件との競争も避けられないため、何も手を打たないままでいると、徐々に空室が長引くケースも出てきます。

築20年を超えた物件が空室に悩みやすいのは、家賃の問題よりもこうした “選ばれない理由” が積み重なった結果である場合が多いです。

まず自分の物件がどの条件を満たしていないかを把握することが、改善の第一歩になります。

築20年で起きやすい不具合

築20年を迎えた賃貸物件では、建物の各部位が一斉に耐用年数を迎えやすいです。小さな不具合がぽつぽつと出てきて、「対応するたびに費用がかさむ…」という状況に心当たりのある方も多いでしょう。

特にこの時期に重なりやすい修繕項目は以下の通りです。

• 外壁・屋根塗装（10〜15年周期の2巡目）
• 防水工事（屋上・バルコニー）
• 給湯器・エアコンの交換（2巡目）
• 給排水管の点検・補修（本格的なメンテナンスの時期）
• 電気設備の点検・更新

※一般的な目安です。物件の状況・使用環境により異なります。

「まだ大丈夫」と先送りにしていると、入居者からのクレームや退去を招くことにもなりかねません。

修繕の見通しを事前に把握しておくことが、突然の大出費を防ぐことにつながります。各項目の具体的な費用目安と優先順位については、次の章で詳しく解説します。

以上、築20年の賃貸経営において押さえておきたい「家賃の変化・空室リスク・修繕費の実態」という3つの現実を解説しました。

修繕・リフォームにいくらかかる？費用の全体像と優先順位

築20年前後は、複数の大型修繕が重なりやすい “費用の山場” のひとつです。

「何にいくらかかるのか」をあらかじめ把握しておくことが、慌てずに経営判断できる土台になります。

近年は建材・人件費の高騰により、以前より費用が15〜30%増になる事例も出ているため、古い情報をそのまま参考にしないよう注意が必要です。

築20年前後で重なりやすい修繕項目と目安費用

10〜15年周期の工事が2巡目を迎えると同時に、給排水管など20〜30年周期の大型メンテナンスも初回を迎えるタイミングが重なります。主な項目と目安費用を確認しておきましょう。

※いずれも目安です。地域・建物規模・工法・使用材料により大きく変動します。

たとえば外壁塗装は、2階建て10戸規模で200万円以上がひとつの目安です。このとき、外壁・屋根・防水は足場を共有してまとめて施工することで、コストを抑えやすくなります。

また、給排水管や電気設備は、実際に不具合が起きてから対処すると、工事の規模が大きくなりやすく、費用が一気に膨らむリスクがあるため要注意です。

後回しにすると損失が大きくなる修繕を見極める

修繕費は限られた予算の中でやりくりするケースがほとんどです。参考に、修繕の優先度を以下の3段階で整理しておきましょう。

特に【高】の雨漏りや給排水管の漏水は、発見が遅れるほど修繕範囲が広がり、費用が跳ね上がります。

【低】のリフォームは空室対策として有効な場面もありますが、まず【高】【中】への対応を済ませてから検討するのが基本の順番です。優先度を守ることが、結果として修繕コスト全体を抑えることにつながります。

修繕費の積立は？いざというときに慌てない目安

修繕費を突然かかるものではなく、“あらかじめ備えるもの” として捉えることが、賃貸経営を安定させる基本姿勢です。

目安として、建築費の0.3〜0.5%を毎年積み立てることがひとつの参考値です。たとえば、建築費1億円のアパートであれば、年間30〜50万円の積立が目安になります。

毎月の家賃収入から計画的に積み立てることで、修繕のたびに資金繰りに悩む事態を未然に防ぎましょう。

「何から手をつければいいか…」
「積立の仕組みをどう整えればいいか…」

そんな方は、私たちSREMに気軽にご相談ください。修繕費の見通しも含めた賃貸経営全体をサポートします。

以上、築20年前後の賃貸物件で発生しやすい修繕・リフォームの費用目安と、優先順位の考え方について解説しました。

続ける？売却する？築20年の賃貸経営、決断の分かれ目

「このまま続けるべきか、売るべきか」——築20年を迎えたオーナー様が一度は直面する問いです。どちらが正解かは、物件の状態・収支・ローン残高・将来の資産計画によって異なります。

まずは “続けるか売るか” それぞれの特徴を整理したうえで、自分の状況と照らし合わせてみましょう。

「賃貸継続」と「売却」それぞれに向いている状況

賃貸継続と売却、それぞれのメリット・デメリットと、向いている状況を表で整理しました。

どちらを選ぶべきかは、中でも “現在の収支がプラスかどうか” と “今後も修繕費や空室リスクを吸収できる収益力があるか” で判断するのが基本です。

感情や惰性で継続するのではなく、数字ベースで冷静に見極めることが大切です。

ローンが残っている場合、売却前に確認すべきこと

売却を検討する際、ローンが残っている場合は注意が必要です。

原則として、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消することが求められます。

このとき、残債と売却価格の関係によって、対応の選択肢が変わります。

• アンダーローン（売却価格＞残債）
  売却代金で完済できるため、通常の流れで売却が可能です。
• オーバーローン（売却価格＜残債）
  自己資金で差額を補填する、無担保ローンで補填して完済する、売却時期を延期して残債を減らす、などの検討が必要です。

まず確認すべきは “現在の残債” と “物件の市場価格” の2点です。これらを把握するだけで、売却の現実的な選択肢がぐっと明確になります。

「売り時」を逃さないために押さえておきたいこと

売却を選ぶ場合でも、タイミング次第で手元に残る金額が大きく変わります。

築20年前後は、需要が見込める売却の適齢期のひとつです。立地や特徴によっては、「もう少し様子を見てから」と先送りにしているうちに、買い手が絞られたり市況が変わったりする場合もあるため注意が必要です。

“今が売り時かどうか” は、市況と物件の状態を合わせて見ないと判断できません。

当社SREMでは、売却を急かすのではなく、オーナー様の状況と市況を踏まえたうえで、“本当に売り時かどうか” をフラットにご相談できる体制を整えています。一人で抱え込まず、ぜひ一度ご相談ください。

以上、築20年の賃貸経営における “継続” と “売却” それぞれの特徴と、判断の分かれ目になるポイントを解説しました。

また、売却時期の基本的な考え方や、やりがちなNG行動を事前に知っておきたい方には、下記の記事が参考になります。

まとめ：築20年の賃貸経営、後悔しないために今できること

実は、築20年という節目は不安の入り口ではなく、賃貸経営を見直す絶好のタイミングです。

この記事を読んで「何から動けばいいか？」と迷っている方に、まずは今すぐできる最初の一歩をお伝えします。難しく考えなくて大丈夫です。手元にある情報を3つ確認するだけで、次の判断がぐっと見えやすくなります。

• ① 現在の収支：家賃収入から維持費・ローン返済額を引いてプラスかどうか
• ② 修繕の見通し：これまでの修繕履歴と、今後5年以内に必要になりそうな箇所
• ③ 売却の余地：ローン残高と、物件のおおよその市場価格の差

続ける・売る、どちらの判断をするにしても、この3つが最初に手元にあるかどうかで、相談の質も決断のスピードも大きく変わるはずです。

SREM代表 菅原プロのアドバイス

築20年の賃貸経営で悩んでいる方の多くが、実は問題そのものより “何が問題かわからないこと” に疲弊しています。

収支が不安、修繕費が怖い、売るべきか迷っている——でも、どこから手をつければいいかわからない。そういった方がとても多いのです。

私がよくお伝えするのは、“判断の前に、まず現状を数字で見ること” です。感覚ではなく数字で見ると、意外と「まだ十分やれる！」とわかることもありますし、逆に「思ったより厳しい…」と気づくこともあります。

そのため、数字で現状を把握することが、「何が問題かわからない」という状況を抜け出す最初のきっかけになります。

最後に、18年以上この仕事をしてきて、ひとつだけ確かに言えることがあります。それは、早めに動いたオーナー様ほど、選択肢が広く、後悔が少ないことです。

あなたも一人で抱え込まず、まず現状を一緒に整理するところから始めませんか。

築20年の賃貸経営、迷ったらSREMに無料相談

「まだ売ると決めたわけじゃない」
「このまま続けていいのか結論が出ない」
「相談するほど深刻な状況じゃないかも」

そう思っている方こそ、ぜひ一度話してみてください。

私たちSREM（スリム）では、賃貸経営の継続サポート（賃貸管理）から売却・購入まで、専属担当者がワンストップで対応しています。初回相談は無料で、来社・オンラインどちらでも受け付けています。

相談の前にまず情報収集したい方には、私、菅原のYouTubeチャンネルもおすすめです。「不動産で人生を豊かにする」をテーマに、現場で得たリアルな気づきや経験を発信しています。

難しい話を難しく語るのではなく、「そういう見方があるのか！」と思えるような視点が多く、賃貸経営の判断に迷っているときにこそ参考になるはずです。

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また、当社・大澤のチャンネルでは、東京の街を歩きながら、その街の魅力や歴史を不動産会社ならではの視点で紹介しています。

「自分の物件があるエリアって、実はどんな街なんだろう」と改めて気づかされる内容で、エリアの将来性を肌感覚で知るきっかけにもなります。

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どちらもチャンネル登録しておくと、日々の経営判断のヒントになるはずです！

最後までお読みいただきありがとうございました。あなたの賃貸経営が、築20年という節目を自信を持って乗り越えられるよう、心から応援しています。