「管理料が安いところに任せているけど、本当にこれでいいのかな…」と、なんとなく不安を感じているオーナー様は少なくありません。管理会社への不満を感じながらも、「どこも似たようなものかな」と諦めている方も多いのではないでしょうか。

管理料の%を見て管理会社を選ぶのは自然なことです。ところが、管理料だけで経営が成り立つ管理会社はほぼ存在しません。その数字の裏側に、管理会社の本当の姿が隠れています。

東京・赤坂を拠点とする不動産会社SREM（スリム）の代表・菅原は、不動産業界歴18年以上。賃貸管理の現場を知り尽くした立場から、この記事では管理会社がどこでどう収益を上げているのかを、具体的な数字も交えながら正直にお伝えします。

「今の管理会社、このままでいいのか」と一度でも思ったことがあるなら、ぜひ最後まで読んでみてください！

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管理料が安い会社ほど要注意？オーナーが知らない管理会社の裏側

「管理料が安い＝オーナーにとってお得」は、残念ながら正しくありません。

管理料だけでは経営が成り立たない管理会社が、別の場所で収益を補填しているとしたら、どうでしょうか。

まず、今の賃貸管理業界で何が起きているかを整理しておきましょう。

管理料0.5%時代に突入、それでも倒産しない理由がある

かつて賃貸管理料の相場は5％前後が一般的でした。それが今や0.5％という水準まで下がっている管理会社も現れ、価格競争はすでに限界に近づいています。

冒頭でも触れたように、管理料だけで利益を出している管理会社はほぼ存在しません。

各社は管理料以外の複数の収益ポイントを組み合わせて経営を成り立たせているのが実態です（詳しくは次の章で解説します）。

ここで注意してほしいのが、管理料が極端に安い会社ほど、「別の部分」で収益を確保しようとする傾向が強くなります。その「別の部分」が何なのかを知らないまま契約すると、オーナー様が気づかないうちに不利な条件を受け入れてしまうことがあります。

管理料の数字だけで管理会社を選ぶのは、表面の価格しか見ていない状態です。私たちSREMが大切にしているのも、まさにこの「管理料の裏側」をオーナー様にきちんと開示し、何にいくらかかっているかを納得した上で経営判断していただける環境を整えることです。

月4,000円の管理料では、電話1本で赤字になる

管理料だけでは成り立たないことを、具体的な数字で確認しておきましょう。

家賃8万円の物件で管理料5％の場合、月の管理料収入は4,000円です。ここでひとつ質問です。この4,000円で、管理会社はどこまで動けると思いますか？

たとえばエアコンが壊れたとします。対応の流れはこんなイメージです。

• メーカーや業者に電話する（つながるまで30分〜1時間かかることも）
• 受付から作業員に話をつなぐ
• 見積もりを取得し、内容を確認する
• オーナー様に報告・承認をもらう
• 入居者へ日程を案内し、調整する

この一連の対応は、月の管理料4,000円では到底まかなえません。下の表で確認してみてください。

※工数は対応内容・物件状況により異なります

この数字を見ると、管理料だけで質の高いサービスを維持しようとすれば、どこかに無理が生じることは明らかです。

以上、管理料の安さだけに注目することのリスクと、その背景にある業界構造の実態をお伝えしました。

では、管理会社は実際にどこで収益を上げているのでしょうか。次の章で、7つの収益ポイントをまるごと解説します。

管理会社が実際に稼いでいる7つの収益ポイント

管理会社の収益源は、管理料だけではありません。実際には7つの収益ポイントがあり、どこに重点を置くかは会社の方針によって異なります。

この7つを知っておくことが、管理会社の実態を正しく見極める第一歩です。

①賃貸管理料：ベースだが利益はほぼ出ない

賃貸管理料は管理会社の主な収入源ですが、単体では利益がほとんど出ません。相場は家賃の3〜7％で、これが経営のベースになります。

なぜ利益が出にくいかというと、前章で触れた通り、修繕対応や入居者対応が発生するたびに人件費がかさむからです。管理料収入の範囲内で全業務をこなすのは、構造的に難しい面があります。

管理料は管理会社とオーナー様をつなぐベースの関係性であり、ここをどう位置づけるかに、その会社の姿勢が表れます。

②建物管理料：清掃・点検など業務単位で費用が発生

賃貸管理料とは別に、建物そのものの維持管理に関わる収益もあります。廊下・共用部の巡回清掃や機械清掃、消防設備点検、法令点検などが該当し、業務の内容と頻度に応じて費用が決まります。

自社対応なら売上として計上され、専門業者へ委託している場合は紹介料を受け取るケースもあります。

賃貸管理料と込みで請求されることもあれば、別途請求されることもあるため、契約前に内訳を確認しておきましょう。

③新規契約・更新手数料：新規1〜3カ月分、更新0.5〜1カ月分

空室が成約したとき、そして契約更新のタイミングでも、管理会社は手数料を受け取ります。まとまった金額が一度に入るため、管理会社にとってはインパクトの大きい収益ポイントです。

• 新規契約時：賃料の1〜3カ月分が相場
• 契約更新時：賃料の0.5〜1カ月分が相場（更新は2年に1回程度）

更新時には賃料の見直し交渉や書類作成も行いますが、入居者から受け取った更新料がそのまま管理会社の報酬になるケースも少なくありません。

エリアや会社によって条件はさまざまなので、契約時に確認しておくと安心です。

④仲介手数料：自社で入居者を確保すれば最大1カ月分

管理会社のほとんどは宅建業の免許も持っており、入居者の募集・仲介も行います。自社で入居者を見つけた場合、オーナー様と入居者の双方から合計で賃料1カ月分を上限に仲介手数料を受け取ることができます。

自社完結できる管理会社にとってはここが大きな収益ポイントになります。

一方、外部の仲介会社に頼っている管理会社はこの収益を取れないため、他の部分で補う動きが出やすくなります。

⑤修繕・工事：自社施工で粗利30%、紹介でも10〜30%あり

物件の修繕・工事も、管理会社にとって無視できない収益源です。対応スタイルによって利益率が大きく変わります。

※粗利率は管理会社の規模・体制・取引条件により異なります

新しい物件ではトラブルも少ないですが、築年数が経つほど修繕頻度は上がります。

工事が発生するたびに一定の利益が生まれる仕組みのため、修繕費の見積もりが適正かどうかはオーナー様自身も意識しておきたいポイントです。

⑥保証会社・火災保険・緊急サポート：紹介料と代理店収入

賃貸契約では、保証会社への加入・火災保険・24時間緊急サポートがほぼセットになっています。管理会社はこれらの紹介料や代理店収入を受け取っており、入居のたびに自動的に発生する収益です。

あくまで参考ですが、賃料5万円の物件の場合、入居時に発生する関連収益の目安は次の通りです。

⑦コンサル・AM報酬：経営サポートとして別途受け取るケース

7つ目は、賃貸経営のサポートに対するコンサルティングやアセットマネジメント（AM）の報酬です。大規模修繕の時期の提案、設備の見直しによる収益改善、空室対策の方針決定など、物件経営の全体に関わる内容が該当します。

管理業務の中に含まれているケースもあれば、別途費用が発生するケースもあります。

報酬水準は担当者のスキルや対応範囲によってさまざまで、数万円程度のものから、専門性の高い案件では時間単価10万円を超えることもあります。

以上、管理会社が実際に稼いでいる7つの収益ポイントを解説しました。

この7つをまとめると、管理会社が「どこで稼いでいるか」は会社の方針や体制によって大きく異なることがわかります。管理料の数字だけで判断せず、収益構造の全体像を把握した上で管理会社を選ぶことが、安定した賃貸経営への近道です。

記事の途中ですが、今回お伝えしている内容は、SREMの代表・菅原がYouTubeでも動画で解説しています。数字を交えながら「管理会社のお金の流れを丸裸にする」という、業界では正直あまり語られない内容を包み隠さず話していますので、文章より音声・映像で理解を深めたい方はぜひ合わせてご覧ください。

≫YouTube動画版『【削除覚悟】賃貸管理の収益構造全部話します（完全版）』

YouTubeチャンネル『スリムな菅原さん【不動産会社女性社長】』のテーマは「不動産で人生を豊かにする」。現場18年以上の経験と、同業者・オーナー様との数え切れないやり取りの中で得たリアルな気づきを、飾らずに発信しています。

「こんなこと、どこにも書いてなかった」と感じる内容がきっと見つかるはずです。チャンネル登録をしていただけると、最新動画をいち早くお届けします！

賃料5万円の物件を管理させると、管理会社はいくら稼ぐか

前章では7つの収益ポイントを解説しましたが、「で、実際にいくら稼いでいるの？」と気になった方もいるでしょう。

賃料5万円の物件を例に、空室募集から4年間の管理会社の収益を数字で追ってみます。多いと感じるか、少ないと感じるか、ぜひ自分の物件に置き換えながら読んでみてください。

入居開始時にまとめて発生する収益の全内訳

空室から入居が決まった時点で、管理会社にはまとまった収益が一気に入ります。

入居が決まるたびにまとまった収益が動くということは、裏を返せば空室が続くほど管理会社の収益機会も減ります。きちんとした管理会社が空室対策に本気で取り組む理由は、ここにあります。

4年間を月割りにすると約5,900円、この数字が意味すること

次に、入居後4年間（48カ月）の収益も合わせて計算してみます。

28.25万円÷48カ月＝月平均約5,900円

この数字、オーナー様の立場で見るとどう映るでしょうか？

「月5,900円でしっかり管理してもらえるなら安い」とも取れますし、「これで本当にいいサービスが受けられるのか」とも感じるかもしれません。

重要なのはその先です。管理会社の側からすると、この5,900円から人件費・広告費・システム費などを差し引いた残りが利益になります。

1人でこなせる規模なら成立するが、組織になると固定費が壁になる

月5,900円の収益でも、1人で少数物件をこなすスタイルなら十分に成り立ちます。

入居決定時や修繕対応時など、業務が発生するタイミングで収益が入り、その間は家賃管理だけをこなせばいい。外注をうまく使えば、1人でも無理なく回せる規模感です。

ところが、組織として管理会社を運営すると話が変わります。オフィス賃料、社員の人件費、管理システム費、広告費……固定費が積み上がり、月5,900円×管理戸数では追いつかなくなるケースが出てきます。

以上、賃料5万円の物件を例に、管理会社が4年間で得る収益の全体像を解説しました。

「管理料が格安なのに、なぜ経営が成り立っているのだろう？」と感じたら、その答えを知るヒントが次章にあります。管理会社を正しく評価するための視点を、引き続き見ていきましょう。

管理料を%だけで比べると、オーナー様は損をする

管理料を選ぶとき、つい「3%と5%、どちらが安いか」という見方をしてしまいがちです。

しかし、パーセンテージだけで管理会社を選ぶことには、見落としやすい落とし穴があります。大切なのは「何%か」ではなく、その数字の裏側にある構造を理解することです。

本来は%ではなく「単価」で評価すべき理由

管理料を%で考えると、家賃が高い物件ほど管理会社の収益も増え、家賃が低い物件ほど収益も下がります。つまり、管理料の%が同じでも、物件の家賃水準によって管理会社が受け取る実際の金額はまったく異なります。

たとえば同じ「管理料5%」でも、家賃水準によって月額の受取額はこれだけ差が出ます。

月額2,500円と1万5,000円では、管理会社が動けるリソースがまったく違います。

「何%か」だけでなく「月額いくらか」という単価の視点を持つことで、費用対効果をより正確に判断できます。

家賃単価が低い物件ほど担当者の質が下がりやすい構造

家賃単価が低い物件ほど、担当者の対応が手薄になりやすい。これは管理会社の収益構造から生まれる、避けがたい傾向です。

管理料の収益は家賃単価に連動するため、家賃が低い物件を多く抱える会社ほど、1物件あたりの収益が少なくなります。

収益が少なければ人件費に充てられる原資も削られ、担当者1人が受け持つ管理戸数が増えて、1件1件への対応が手薄になるケースがあります。

オーナー様が支払う管理料は「安ければ安いほど得」ではなく、「払った分のサービスが返ってきているか」という視点で見ることが重要です。

数億円の資産を年収400万円の担当者が管理する現実

少し視点を変えて考えてみてください。あなたが所有する物件の資産価値は、数千万円から数億円規模になることもあります。その大切な資産の管理を任されているのが、年収400万円前後の担当者であるケースは、業界では珍しくありません。

これは担当者個人の問題ではなく、業界構造から生まれる現実です。優秀な人材が定着しにくい環境では、経験の浅い担当者が数億円の資産を担当することになりかねません。

「誰が・どんな体制で管理するか」を確認することが、賃貸経営を守る上で欠かせない視点です。担当者の対応力や継続性を、管理会社を選ぶ際の判断基準のひとつに加えてみてください。

当社SREMでは、専属の担当者がオーナー様の物件を最初から最後まで一貫して担当する体制をとっています。

担当が途中で変わることによるコミュニケーションのズレをなくし、オーナー様の物件状況や経営課題を深く把握した上で、的確に動ける体制であることを大切にしています。

以上、管理料を%だけで比べることの落とし穴と、オーナー様が本来持つべき評価の視点をお伝えしました。

「AI・DX化で安くできる」は本当か、鵜呑みにする前に知るべきこと

「AIやDXで業務を効率化しているから管理料を安くできます」という管理会社の説明、一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。

もちろん本当に活用できているケースもありますが、実態を知らずに鵜呑みにすると、オーナー様が損をする場面も出てきます。

AIにできることとできないことを、正直にお伝えします。

賃料査定AIが修繕履歴やデザインを正しく評価できない理由

賃料査定AIは、周辺の成約事例や築年数・広さといったデータをもとに賃料を算出します。事例が豊富なエリアや標準的なスペックの物件であれば、きれいな数字が出ます。

ただし、AIが苦手とする要素があります。

• リノベーション済みや水回りを全面改修した物件の付加価値
• デザイン・内装の仕上がりによる賃料の上下
• 修繕履歴の積み重ねによる物件コンディションの差

たとえば築25年の物件でも、フルリノベーション済みで水回りをすべて交換していれば、周辺相場より高い賃料で成約できることがあります。ところが査定AIはエリアの築年数データを拾って数字を弾くため、実態より低い賃料を提示してしまうケースがあります。

「システムが出した数字だから」で済まされると、その損失はずっとオーナー様の手元に積み重なっていきます。

入居者の曖昧な質問にチャットボットが答えられない理由

入居者対応にチャットボットを導入している管理会社も増えています。定型的な質問への自動応答は確かに便利ですが、実際に現場で飛んでくる質問はそう単純ではありません。

たとえば「更新ってどうなるんですか？」という一文。これだけでは、次のどれを聞いているのかが判断できません。

• 更新料はいくらかかるのか
• 住み続けられるかどうかを確認したい
• 実は解約を検討していて、手続きを聞きたい

AIは質問の文面からしか判断できないため、その裏にある背景や意図を読み取ることが難しい状況です。

現場の担当者であれば、入居者の口調やメールの雰囲気、これまでのやり取りの流れから「たぶんこういう意味だな」と推察できます。しかしAIにはその文脈が見えません。

チャットボットをうまく使いこなせる方は、そもそも自分で調べて解決できることがほとんどです。

本当にサポートが必要な入居者ほど、AIには伝わりにくい聞き方をします。チャットボットに頼りすぎると、そういった声を拾い損ねるリスクがあります。

AIはツール、使いこなせる人間がいなければむしろ危険

AIやDXを否定したいわけではありません。便利なシステムは積極的に活用すべきですし、実際に業務効率が上がっている管理会社もあります。

ただ、AIはあくまでもツールです。AIに「この物件の賃料を査定して」と入力しても、修繕履歴やデザインの情報が抜けていれば、実態とかけ離れた数字が出てきます。

不動産の現場は個別具体の事情が多く、「この物件はこのパターン」とすべてをルール化することが難しい領域です。査定でも入居者対応でも、AIの出した答えを正しく判断・修正できる人間がそばにいなければ、かえってミスが起きやすくなります。

「AI・DX化で安くできる」という言葉は、人件費を削ることでコストを下げているケースと、本当にシステムで効率化しているケースの両方が混在しています。

どちらなのかを見極めるひとつの方法が、「AIが出した結果を、担当者がどう判断・修正しているか」を管理会社に直接聞いてみることです。明確に答えられる会社とそうでない会社では、現場の実態に大きな差があります。

以上、AI・DX化を打ち出す管理会社の実態と、オーナー様が鵜呑みにする前に知っておくべき視点をお伝えしました。

管理会社選びは「どこで稼いでいるか」で哲学がわかる

管理会社がどこで収益を上げているかは、単なるビジネスモデルの話ではありません。その会社が何を大切にしているか、誰のために動いているか、つまり「経営の哲学」がそのまま表れています。

収益構造を知ることは、管理会社の本質を見抜く最短ルートです。

価格競争は限界、業界はファストとプレミアムに二極化へ

管理料0.5%、さらには無料という管理会社まで現れた今、価格競争はすでに限界に近づいています。大手も参入し、「安さ」での差別化はほぼ出尽くした感があります。

こうした状況が続くと、オーナー様の間でも変化が起き始めます。「安いのはわかったけど、本当に大丈夫なのか？」という不満や不安が積み重なり、価格よりも質を求める動きが出てくるからです。

すべてアプリで確認、問い合わせはチャットボット、担当者の名前もわからない。そういった管理会社に違和感を覚えているオーナー様は、実際にいます。

賃貸管理業界は今、低価格を追求するファストな管理と、質と人間対応を重視するプレミアムな管理に二極化しつつあります。どちらが良い・悪いではなく、自分の物件や経営スタイルに合った選択ができるかどうかが、これからのオーナー様に求められる視点です。

良い管理会社を見極める、オーナー様が持つべき視点

管理会社を選ぶ・見直す際、次のポイントを軸に確認してみてください。

• 管理料以外にどこで収益を得ているかを説明できるか
• 修繕費の見積もりは複数取得しているか、または根拠を示せるか
• 賃料査定をAIシステムだけに頼っていないか
• 専属の担当者がいて、最初から最後まで一貫して対応するか
• 担当者が物件の状況や経営課題を把握した上で提案できるか

管理料の数字には現れない、管理会社の実力と姿勢がここに表れます。

管理会社の見直しや乗り換えを検討しているものの、「どこに相談すればいいかわからない」と感じている方は、一度SREMにご相談ください。

赤坂を拠点に東京23区をはじめ千葉・神奈川・埼玉の一部エリアに対応しており、代表は不動産業界歴18年以上。賃貸管理から資産運用コンサルティング・不動産売却まで、専属担当者がワンストップでサポートします。

初回相談は無料で、来社またはオンラインどちらでも対応しています。

まとめ：管理会社の哲学を見抜けば賃貸経営の質は大きく変わる

管理会社を選ぶ基準として、多くのオーナー様が最初に目を向けるのは管理料の%です。でも本当は、その%の裏側にある収益構造こそが、管理会社の本質を映し出しています。

管理料だけで判断していたオーナー様も、この記事を読んで「もう少し深く確認してみよう」と思っていただけたなら、それだけで賃貸経営の質が上がる第一歩になります。

SREM代表 菅原プロのアドバイス

不動産業界に18年以上携わってきた中で、私、菅原が感じてきたことがあります。

それは、「管理会社選びで後悔するオーナー様のほとんどは、管理料の安さだけで判断していた」という現実です。

管理料の安さを優先した結果、気づいたときには取り返しのつかない損失になっていた、というケースは現場でも少なくありません。契約を切り替えるには時間も手間もかかるため、選ぶ前に「この会社はどこで稼いでいるか」を確認しておくことが大切です。

賃貸経営は、月単位ではなく年単位・十年単位で考えるものです。管理会社との関係も同じで、安くて無難よりも「信頼できて長く付き合える」相手を選ぶことが、長期的な収益と安心につながります。

まだ管理会社を一度も見直したことがない方は、このタイミングで一度立ち止まって考えてみてください。

管理会社の選び方に迷ったら、まず一度SREMに相談してみてください

「今の管理会社を変えたほうがいいのか」「そもそも何を基準に選べばいいのか」――そういった迷いを一人で抱えていても、なかなか答えは出ません。

私たちSREMでは、賃貸管理に関するご相談から、物件の売却・購入・入居先探しまで、専属の担当者がワンストップで対応しています。

担当者が途中で変わることなく、最初から最後まで一貫して関わるため、オーナー様の状況や意向をきちんと把握した上で動くことができます。東京23区を中心に、千葉・神奈川・埼玉の一部エリアにも対応しています。

初回相談は無料で、来社またはオンラインどちらでも対応可能です。「まだ具体的に動くつもりはないけど、話だけ聞いてみたい」という段階でもお気軽にどうぞ！

最後に、この記事のベースになった動画も、ぜひあわせてご覧ください。代表の私、菅原が「削除覚悟」と銘打ち、管理会社のお金の流れを数字ごと包み隠さず話しています。文章では伝わりにくい現場の温度感や本音が、そのまま伝わってきます。

≫YouTube動画版『【削除覚悟】賃貸管理の収益構造全部話します（完全版）』

YouTubeチャンネル『スリムな菅原さん【不動産会社女性社長】』では、「不動産で人生を豊かにする」をテーマに、18年以上の経験から得たリアルな気づきを継続的に発信中です。チャンネル登録をしていただけると、最新動画をいち早くお届けします！

また、少し違う角度で不動産を知りたい方には、当社・大澤のYouTubeチャンネル『【大澤】この街が好きだ〜東京の不動産屋〜』もおすすめです。

東京の街を歩きながら、その土地の魅力や歴史を不動産会社の視点で語るスタイルで、「このエリアってどんな雰囲気なんだろう」という素朴な疑問に、散歩感覚で答えてくれます。物件探しや投資エリアの検討にも、思わぬヒントが見つかるかもしれませんよ。

以上、最後までお読みいただきありがとうございました！