賃貸物件の収益が思うように上がらない。空室が続いても具体的な対策の提案がなく、ただ月日だけが過ぎていく…。
そんな状況に、心のどこかで「何かおかしい」と感じていませんか？
あなたと同じように、現状の賃貸管理に疑問を持ちながらも、どこから手をつければいいのか迷っているオーナー様は少なくありません。
賃貸管理会社は、あなたの大切な資産を預ける重要なパートナーです。物件の収益性は、立地や築年数だけで決まるわけではありません。日々の入居者対応や募集活動の質が、長期的な収益に大きな差を生むのです。
私たちSREMは、東京赤坂を拠点に、賃貸管理から売買仲介までワンストップで行う不動産会社です。18年以上の業界経験をもつ代表の私、菅原をはじめ、オーナー様一人ひとりの賃貸経営を長期的な視点でサポートしています。
この記事では、管理会社を見直すべきサインの見極め方から、新しい会社を選ぶ際の具体的な比較ポイントまで、実践的な内容をお伝えします。
あなたの賃貸物件がもつ本来の収益性を引き出し、安心して賃貸経営を続けられるよう、この記事がお役に立てれば幸いです！
賃貸管理会社の見直しサインと判断基準
賃貸管理会社の見直しを考えるとき、今ある不満が「一時的な問題」か、それとも会社の体制に根ざした「根本的な問題」かを見極める必要があります。
【一時的な問題の例】
担当者の退職や異動などによる引き継ぎ期間の対応遅れ、年度末の繁忙期による連絡の遅延などが挙げられます。こうしたケースでは、管理会社に状況を確認し、改善時期の目処を聞くことで解決する場合が多いでしょう。
【根本的な問題の例】
会社のシステムや方針に起因する場合、改善が見込めないことが多いです。たとえば、賃貸住宅管理業法では最低年1回以上の定期報告が義務付けられていますが、優良な会社では月次で収支報告や業務報告を提供しています。低頻度の報告に不満があり、それが会社の方針である場合、個別に依頼しても変わらない可能性が高いです。
見直しの具体的なサインと放置リスク
賃貸管理会社に問題があるかどうかは、以下のようなサインで判断できます。これらのサインが複数当てはまる場合は、賃貸物件の管理体制を見直すタイミングかもしれません。
【空室に関するサイン】
- 空室期間が3カ月以上続いている
→リスク：募集活動や提案が不十分で機会損失が拡大 - 退去後のリフォームや募集開始が遅い
→リスク：空室期間が長引き収益が圧迫される - 原状回復の際にバリューアップや家賃増額の提案がない
→リスク：競争力を高めるチャンスを逃し、家賃下落や長期空室の原因につながる
【入居者対応に関するサイン】
- マナー違反や要注意入居者への注意喚起がなく、共用部の私物やゴミも放置されている
→リスク：物件全体の秩序が崩れ、優良入居者の退去を招く可能性がある - 入居審査を保証会社に丸投げしており、入居者属性を把握していない
→リスク：更新率の低下やトラブル発生、住環境悪化の予兆を見逃し、適切な対策が打てなくなる - 入居者からの要望やクレームが報告されない
→リスク：管理会社が一次対応で遮断しており、トラブル悪化や退去につながる可能性がある
【報告・コミュニケーションに関するサイン】
- 担当者が頻繁に変わる、誰が担当か不明または不在
→リスク：引き継ぎ漏れや対応品質の低下を招き、トラブルの長期化や判断遅れにつながる - 定期報告や月次収支報告がほとんどなく内容も不明瞭
→リスク：物件状況や収益の把握が遅れ、問題の早期発見や適切な判断ができなくなる - 問い合わせへの返答が3日以上かかる
→リスク：意思決定が遅れ、ビジネスチャンスを逃す
【トラブル対応に関するサイン】
- 緊急性の高いトラブルへの迅速な初動対応がない
→リスク：二次被害が拡大し、修繕費などが膨らむ - 一般的な修繕依頼に1週間以上返答がない
→リスク：入居者の不満が蓄積し、退去につながる - 夜間や休日の緊急対応体制が整っていない
→リスク：初動が遅れて漏水や停電などの被害が広がり、修繕費が膨らむほか、入居者の不信感や退去にもつながる
【費用に関するサイン】
- 管理費の内訳が不透明で説明がない
→リスク：不要なコストを払っている可能性がある - 修繕費の見積もりが相場より明らかに高い
→リスク：高い利益を上乗せされているおそれがある - 管理費が相場より明らかに安い
→リスク：入居者向けの手数料や付帯サービスで収益を補填する運用が行なわれている可能性があり、本来得られる家賃が取れずに賃料下落や退去を招くおそれがある
また、業界やエリアの平均と比較することも有効です。たとえば、都内では空室期間の目安は1～2カ月程度ですが、通常は2週間～1カ月ほど動きがなければ、管理会社からオーナー様へ何らかの見直し提案があるはずです。
感情的に判断するのではなく、こうした業界水準などの客観的なサインを基に冷静に見極めることをおすすめします。
見直しを検討すべきタイミングはある？
まず挙げられるのが、管理委託契約の更新前です。多くの契約では1年～3年の期間で設定されており、更新のタイミングなら契約解除がスムーズに進みます。
ただし、契約内容によっては違約金の有無や通知期限（○日前、○カ月前など）が定められているケースがあるため、事前の確認が欠かせません。
契約期間中の解約では高額な違約金が発生する場合もあります。また、時期を逃すと次の解約機会まで待たなければならないため、早めに意思を伝えることが大切です。
次に、空室が平均的な期間（4〜5カ月）を大幅に超えているときも見直しのサインです。入居者募集力の高い管理会社に切り替えることで、空室期間を短縮できる場合が多いです。
また、大規模修繕を控えているタイミングも重要です。外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕では、適正価格の見積もりや工事業者の選定が収益に大きく影響します。修繕提案力のある会社なら、長期的な視点でコストを抑えた計画を立ててくれるでしょう。
その他、オーナー様のライフステージの変化（相続、引退、事業拡大など）も見直しのきっかけになります。将来の賃貸経営をどう考えるかによって、求める管理会社のサポート内容も変わってくるはずです。
賃貸管理会社を見直すメリットとデメリット
賃貸管理会社の見直しには、収益改善や業務効率化といった明確なメリットがある一方で、手続きの手間や一時的な混乱といったデメリットもあります。
両面をしっかり理解した上で判断することが、後悔しない賃貸経営につながるでしょう。
メリット
優良な賃貸管理会社を見直すことで、以下のようなメリットが期待できます。
- 空室期間の短縮と入居率の向上
募集力の高い会社に切り替えることで、空室期間が1～2カ月短縮されるケースは少なくありません。入居率が5～10%でも向上すれば、年間の家賃収入が大きく改善します。 - 管理費の適正化とコスト削減
管理費の相場は家賃の5%程度が一般的ですが、業務範囲やサービス内容によっては6～8%程度の場合もあります。費用対効果の良い会社に見直すことで、コスト削減や収益性の向上につながることも多いでしょう。 - 迅速な報告・対応による安心感
月次での詳細な収支報告や、トラブル時の迅速な対応が期待できます。物件の状況をリアルタイムで把握できれば、適切なタイミングで判断を下せるようになるでしょう。 - オーナーの精神的負担軽減
連絡が遅い、報告が不十分といったストレスから解放されます。信頼できるパートナーと二人三脚で賃貸経営を進められることは、想像以上に安心感をもたらしてくれるはずです。 - 長期的な収益性と資産価値の維持
適切なメンテナンス提案や入居者対応により、資産価値の長期的な維持が期待できます。結果として、将来の売却時にも有利に働くことが多いでしょう。
管理会社の見直しは、賃貸経営全体の質を向上させる重要な施策といえます。
私たちSREMでは、オーナー様の収益最大化を第一に考え、物件ごとに最適な管理プランをご提案しています。ぜひ一度ご相談ください！
デメリット
一方で、賃貸管理会社を見直す際には以下のようなデメリットがあります。
- 変更手続きの手間と時間
現在の管理会社への解約通知、新しい会社との契約手続き、鍵の引き渡しなど、一連の手続きに2～3カ月程度かかることもあります。スケジュールに余裕を持って進めることが大切です。 - 一時的な業務の混乱
引き継ぎ期間中は、情報共有や業務フローの確立に時間がかかる場合があります。ただし、優良な管理会社であれば丁寧な引き継ぎを行なうため、混乱は最小限に抑えられるでしょう。 - 入居者への説明対応
管理会社の変更を入居者に通知する必要があります。緊急連絡先や家賃振込先が変わる場合もあるため、丁寧な案内が求められます。とはいえ、新しい会社がサポートしてくれるケースがほとんどです。 - 新しい管理会社との相性リスク
新しい会社が期待通りのサービスを提供してくれるとは限りません。契約前に担当者との面談や物件視察を重ね、相性を確認することでリスクを軽減できるでしょう。
ただ、これらのデメリットは適切な準備と段取りによって十分にカバーできるものばかりです。
目先の手間を惜しんで問題を放置するより、一時的な負担を受け入れて長期的な収益改善を目指すほうが、賃貸経営の成功につながる場合が多いでしょう。
賃貸管理会社の見直しで比較すべきポイント5選
新しい賃貸管理会社を選ぶ際、ホームページや資料に書かれた宣伝文句だけで判断するのは危険です。
実際の面談や資料請求を通じて、具体的な実績やサポート内容を確認することが欠かせません。ここでは、会社比較をする際に必ずチェックすべき5つのポイントを、実践的な視点から解説します！
ポイント① 入居者募集力と空室対策の実績
賃貸経営の収益を左右する最重要ポイントが、入居者募集力です。面談時には以下の項目を具体的に確認しましょう。
掲載するポータルサイトの数と種類
スーモやホームズ、アットホームなど主要サイトへの掲載のほか、地域密着型のサイトやSNSなどを活用しているかも重要です。どのような媒体を使っているか、具体的に見せてもらいましょう。
物件や方針に合わせた広告戦略
物件やオーナー様の方針によって、最適な広告の方法は変わります。古い型の「囲い込み」や「とりあえず大量広告」の運用ではなく、「管理会社1社で進めるべきか」「複数社へ広く協力をあおぐべきか」を的確に判断し、その理由まで説明できるかを確認しましょう。
写真の撮影クオリティや掲載枚数
実際の募集事例を見せてもらい、写真の明るさや構図、掲載枚数などをチェックしてください。さらに、室内だけでなく共用部や周辺環境も撮影しているかなども確認することで、募集写真への取り組み姿勢も見えてきます。
過去の平均入居期間と空室率の実績データ
入居が決まるまでの平均日数や、年間を通じた空室率の推移を数値で確認しましょう。繁忙期だけの“良い時期の実績”ではなく、閑散期を含めたデータを提示できる会社は、マーケットを正しく把握している可能性が高いです。また、早期で決まっている場合は「適正賃料で決まっているのか」「過度な値下げによるものではないか」まで併せて確認すると、募集力の“質”が見えてきます。
類似の賃貸物件での成果事例
あなたの物件と似た条件（エリア、築年数、間取り、家賃帯）の物件で、どれだけの成果を出しているかを質問してみてください。「この条件なら○カ月以内に入居が決まりそうです」と具体的に答えられる会社は有力な候補といえるでしょう。
ポイント② 報告・連絡の頻度と対応スピード
賃貸物件の状況を適切に把握し、タイムリーな判断を下すには、管理会社からの報告体制が重要です。
定期報告の頻度と内容の具体性
優良な会社では、収支報告だけでなく、入居状況、修繕履歴、市場動向なども含めた詳細なレポートを提供します。実際のレポートサンプルを見せてもらい、情報量と見やすさを確認しましょう。
実際の対応スピード事例
入居者からのクレームや修繕依頼に、通常どれくらいの時間で対応しているかを具体的に聞いてみてください。「設備故障の連絡から業者手配まで○時間以内・○日以内」など、明確な基準を持っている会社は安心できます。
ポイント③ トラブル発生時のサポート体制
賃貸経営では、家賃滞納や入居者トラブルなど予期せぬ問題が発生します。こうした事態にどう対応してくれるかが、管理会社の真価の1つといえるでしょう。
各種トラブルへの対応フロー
家賃滞納、騒音クレーム、設備故障、入居者間トラブルなど、想定されるケースごとに「誰がどのタイミングで何をするのか」を具体的に説明してもらいましょう。対応フローが明確な会社ほど、実際のトラブル時もスムーズに動いてくれます。
法律の専門家との連携体制
家賃滞納が長期化した場合や入居者との法的トラブルでは、弁護士などのサポートが必要になります。提携している専門家がいるか、過去にどのような連携実績があるかを確認してみてください。
過去のトラブル解決事例と解決期間
「家賃滞納が発生したとき、どのように対応して何カ月で解決したか」など、具体的な事例を聞いてみましょう。実際の経験に基づいた説明ができる会社なら、いざというとき頼りになります。
ポイント④ 担当者の専門知識・経験年数・対応力
どれだけ優れた会社でも、実際に物件を担当する人の能力によって、サービスの質は大きく変わります。
保有する専門資格の確認
宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士などの資格を持っているかチェックしましょう。ただ、資格は知識の裏付けになりますが、それ以上に実務経験が重要です。
実務経験年数と担当物件数
目安として経験年数が5年以上あり、担当物件数が過度に多くない担当者なら、きめ細かい対応が期待できます。担当物件数については面談時に確認し、十分な対応時間を確保できるか判断しましょう。
面談時の説明と提案の質
専門用語を使い過ぎずわかりやすく説明してくれるか、あなたの質問に的確に答えられるか、物件の課題に対して具体的な提案があるかを見極めましょう。話しやすい雰囲気があるかも、長期的な関係を築く上で大切なポイントです。
担当者交代のリスクと体制
担当者が頻繁に変わる会社では、引き継ぎ不足によるトラブルが起きがちです。担当者の平均在籍年数や、万が一交代する場合のバックアップ体制を確認しておきましょう。当社SREMでは、専属担当者制を採用しているため、コミュニケーションのズレやロスがなく、オーナー様との密な信頼関係を大切にしています。
ポイント⑤ オーナー向けの提案力と改善案の有無
ただ管理業務をこなすだけでなく、収益向上のために積極的に提案してくれる会社こそ、真のパートナーといえます。
現状分析に基づいた改善提案
あなたの賃貸物件の強みと課題を分析し、具体的な改善案を示してくれるかが重要です。「近隣の類似物件と比較して家賃設定を見直す」「リフォーム内容を工夫して原状回復費用を抑えながら入居率を上げる」など、データや根拠に基づいた提案があるか確認しましょう。
中長期的な運用プランの提示
目先の空室対策だけでなく、5年後、10年後を見据えた賃貸経営プランを示せるかもポイントです。家賃設定の見直し時期、リフォーム計画、売却を見据えた出口戦略など、長期視点での提案力を見極めてください。
コスト削減と収益向上のアイデア
修繕費の削減方法、家賃アップの可能性、新たな収益源の提案など、オーナー様の利益を最大化するアイデアを持っているか質問しましょう。「他のオーナー様にこんな提案をして成果が出ました」といった事例があれば、なお信頼できます。
定期的な見直し面談の実施
契約後も定期的に面談の機会を設け、市場動向や物件状況を踏まえたコンサルティングを行なってくれるか確認してみてください。一度契約したら終わりではなく、継続的にサポートしてくれる姿勢が大切です。
以上、賃貸管理会社の見直しで比較すべき5つのポイントを紹介しました。
私たちSREMは、賃貸経営・資産運用コンサルティング・不動産の売却までワンストップで提供しています。オーナー様の人生設計や価値観を共有し、真のパートナーとして長期的な資産形成をサポートします！
まとめ：賃貸管理会社の見直しは収益改善の第一歩
「今の管理会社を変えたら、かえって状況が悪くなるのでは？」
「長年付き合っているから、今さら変更するのは申し訳ない…」
そんな不安や遠慮から、見直しを躊躇していませんか？しかし、賃貸物件はあなたの大切な資産です。不満を抱えたまま放置することは、資産価値を損なうリスクにもなり得ます。
管理会社の見直しは、単なる「乗り換え」ではありません。
あなたの賃貸経営を見つめ直し、収益改善の道筋を描く絶好の機会です。現状に疑問を感じたなら、その直感を大切にしてください。小さな一歩が、賃貸経営の未来を大きく変えるきっかけになります。
SREM代表 菅原 プロのアドバイス
18年以上この業界で仕事をしてきて、強く感じることがあります。それは、オーナー様が「遠慮」や「我慢」をしてしまう場面があまりに多い、ということです。
「忙しそうだから連絡しづらい」
「こんな些細なこと聞いていいのか」
「もっと大きな物件のオーナーが優先されるのでは」
…そんな声を、これまで何度も耳にしてきました。
でも、それは違います。物件の規模に関係なく、オーナー様の不安や疑問に真剣に向き合うのが、私たち管理会社の本来の役割です。むしろ、気軽に相談できない関係性のほうが問題だと思うのです。
賃貸経営は、物件によって10年、20年と続く長期戦です。途中で市況が変わり、建物も経年劣化します。そうした変化に柔軟に対応しながら、収益を維持・向上させていくには、オーナー様と管理会社が本音で話し合える関係が欠かせません。
※YouTubeチャンネル「スリムな菅原さん【不動産会社女性社長】」では、現場で感じたリアルな気づきなどを発信しています。記事では伝えきれない生の声をお届けしていますので、よければチャンネル登録していただけるとうれしいです！
賃貸管理のお悩みはSREMへ！
私たちSREMは、賃貸管理、不動産の売却・購入、賃貸仲介までワンストップでサポートしています。赤坂・溜池山王を中心に、東京23区のほか千葉、神奈川、埼玉の一部エリアにも対応可能です。
専属の担当者が最初から最後まで責任を持ってサポートしますので、時にオーナー様以上の当事者意識を持って、賃貸経営の成功をお手伝いします。
賃貸経営の悩みは、決してひとりで抱え込まないでください。
私たちSREMは、あなたの資産を守り、人生を豊かにするお手伝いをしたいと本気で考えています。
初回のご相談は無料で、赤坂の事務所にお越しいただくことも、オンラインで気軽にお話しすることもできます。「うちの物件、このままでいいのかな？」そんなモヤモヤを抱えている方は、ぜひ一度お話を聞かせてください！
