「このままでいいのかな…」と賃貸物件の管理会社に対して漠然とした不安を抱えていませんか？

小さな不満が積み重なっても変更のタイミングがわからず、ずるずると契約を続けている方は実際に多いです。「いつ動けばいいんだろう…」、そんな疑問も一歩を踏み出せない理由になっているかもしれませんね。

管理会社の変更は、適切なタイミングさえ見極めれば、思っているほど難しくありません。

むしろ、見誤って先延ばしするほうが、空室リスクや収益悪化という形で、あなたの大切な資産にダメージを与えるおそれがあります。

一方で、ベストなタイミングに行うことで、賃貸経営を立て直す大きなチャンスになるでしょう。

私たちSREM（スリム）は、東京都港区赤坂を拠点に、賃貸経営・資産運用・不動産売却などをワンストップで提供している不動産会社です。代表の私、菅原は不動産業界歴18年以上のプロとして、これまで多くのオーナー様をサポートしてまいりました。

この記事では、管理会社変更の具体的なタイミングと、変更前に知っておくべき注意点、そして実際にタイミングを見極めるチェックリストをご紹介します。

あなたの賃貸経営をより良くするために、最適な判断をするお手伝いができれば嬉しいです！

賃貸の管理会社変更を検討すべき5つのタイミング

管理会社を変更するタイミングは、今後の賃貸経営の質に大きく影響します。時期をしっかり見極めることで、余計なコストを抑えながら、入居率の改善や収益アップが期待できるでしょう。

では、変更を検討すべき5つのタイミングをご紹介します。あなたの状況と照らし合わせながら、ぜひ確認してみてくださいね。

入居率の低下や対応品質に不満を感じたとき

空室期間が長引いている、入居者からのクレームへの対応が遅いなど、問題ある状況が続いているなら、今すぐ変更を検討すべきです。

【こんなサインが出ていませんか？】

• 空室が2カ月以上続いても具体的な対策の提案がない
• 入居者トラブルの連絡を受けてから対応まで1週間以上もかかる
• 年に何度も担当者が変わり、引き継ぎが不十分
• 管理会社の経営状況が不安定で、倒産リスクを感じる

毎月の管理委託費用に対してサービスの質が低く、費用対効果が悪いと感じるなら、それは明確な変更のサインです。

周辺の競合賃貸物件と差別化を図りたいとき

周辺に新築物件が増えてきた、競合物件がリノベーションで生まれ変わったなど、賃貸市場の変化の中で、あなたの物件は埋もれていませんか？市場の変化に対応できていないと感じたら、管理会社の変更タイミングといえます。

競合が増えて空室リスクが高まっている状況では、差別化戦略が欠かせません。

視野を広げて情報収集してみると、WebやSNSを活用した集客に強い、ターゲット層に合わせた効果的な広告戦略やリフォーム提案ができるなど、時代に合った管理サービスを提供する会社が見つかることは多いです。

こうした専門性の高いサポートを受けることで、競合物件との差別化が見込めます。変更のタイミングを逃さず、積極的に市場の変化に対応する姿勢が、長期的な収益確保につながるでしょう。

管理委託契約の更新時期が近づいたとき

更新時期は、変更を検討する良いタイミングです。なぜなら、契約の区切りで切り替えれば、期間中の中途解約と比べてスムーズに進みやすく、経済的な負担も抑えられるからです。（一般的に1～2年ごとに更新される場合が多い）

現状の管理に特に不満がなくても、契約当初と比べて業界全体の管理サービスの質は常に進化しています。そのため、更新時期には積極的に他の管理会社の情報を集めて、現在の会社と比較することをおすすめします。

情報収集をした結果、現在の管理会社が最適だと判断できれば、安心して契約を継続できます。一方で、より良い条件やサービスを提供する別の会社が見つかれば、変更を検討しましょう。

このように、更新時期は立ち止まって賃貸経営を見直す貴重な機会なのです。

賃貸物件の大規模修繕を予定しているとき

一棟マンションやアパートを所有している方にとって、大規模修繕は管理会社変更のチャンスです。建物設備の老朽化に対応する修繕工事は、金額も大きく、賃貸経営に与える影響も小さくありません。

また、大規模修繕の目的は「きれいにすること」「安全な建物にすること」だけではなく、賃貸物件としての価値を維持・向上させるための重要な投資でもあります。

以下のような会社に変更することで、工事がスムーズに進むだけでなく、状況によってはコスト削減、さらに賃料アップや入居者層の改善が期待できる場合もあります。

• 施工会社との連携に強い管理会社
• 修繕計画立案の専門性が高い管理会社
• 工事内容を“賃貸目線”で判断し、同じ金額でも入居者に選ばれやすい仕様をアドバイスできる管理会社
  （施工会社は工事のプロですが、賃貸経営のプロではないため、この視点の差が結果を左右します）

また、修繕工事が完了したら、その効果を最大限に活かす入居募集戦略も重要です。修繕内容を十分にアピールできる管理会社を選ぶことで、修繕投資を早期に回収できる可能性も高まるでしょう。

大規模修繕というまとまった支出が発生するタイミングだからこそ、トータルでサポートできる管理会社を見極めることが、安心できる賃貸経営につながるでしょう。

オーナー自身の状況や経営方針が変わったとき

法人化を検討している、相続で物件を引き継いだ、保有物件数が増えてきたなど、ライフステージの変化のときもタイミングの1つです。たとえば、複数物件の保有においては、それらを一元管理できる会社のほうが効率的でしょう。

資産管理全般をサポートしてほしい、税理士や司法書士と連携してほしいといったニーズにも対応できる管理会社なら、経営の手間を大幅に減らせます。

また、遠方への転居で現地に足を運べなくなった場合は、より細やかな対応ができる管理会社への変更を検討すべきです。そのほか、リタイアに向けて管理の手間を減らしたい方もいれば、逆に積極的に事業拡大を目指す方もいるでしょう。

特に、経営方針の転換期は今後の賃貸経営をどう進めていきたいか改めて考える絶好の機会です。あなたのビジョンに合った管理会社を選ぶことで、より良い賃貸経営に近づけるでしょう。

以上、管理会社の変更を検討すべき5つのタイミングについて解説しました。あなたの状況に当てはまるものがあれば、一度は現状を客観的に見つめてみてくださいね。

管理会社を変更する前に知っておきたい3つの注意点

管理会社の変更を、準備不足のまま進めると思わぬトラブルに見舞われることがあります。

ここでは、変更前に必ず知っておきたい3つの注意点をお伝えします。これらを確認しておけば、落ち着いて新しい管理会社への切り替えを検討できるでしょう。

契約内容と解約予告期間を必ず確認する

変更を決める前に、まず現在の管理委託契約書を取り出して内容を確認してください。特に重要なのは「解約予告期間」と「違約金の有無」です。

解約予告期間は、一般的に3カ月前が多く見られる傾向ですが、契約内容によって1～6カ月前と幅があります。この期間を守らない変更には、違約金が発生する場合があるため注意しましょう。

【契約確認で見落としがちなポイント】

• 解約は何カ月前までに通知が必要か
• 中途解約時の違約金の有無と金額
• 実際の契約更新のタイミングはいつか
• 自動更新の条項が含まれていないか

たとえば、中途解約の場合は「賃貸管理手数料の数カ月分」や「残存期間の管理料の一部」などの違約金が定められているケースもあるため、契約書の隅々まで目を通すことが大切です。

原則として、違約金は契約書に明記されている場合のみ発生し、記載がなければ支払う必要はありません。

また、変更のタイミングによっては、一時的に新旧の管理会社に二重で費用を支払う期間が生じることもあります。そのため、解約予告期間と新しい管理会社との契約開始日を調整し、無駄なコストを避ける工夫が必要です。

くれぐれも、解約通知は必ず書面で行い、配達証明付き郵便や書留で送ることをおすすめします。口頭での通知だと「言った・言わない」のトラブルになりかねないので、証拠をきちんと残しておく習慣が大切です。

新管理会社の実績と対応力を十分に見極める

管理手数料の安さだけで変更を決断するのは危険です。サービス内容や実績、対応力、相性などを総合的に見極めることが、変更後の満足度を大きく左右します。

まず確認したいのは、同じエリア・同規模の物件での管理実績です。地域の賃貸市場を熟知していることは、効果的な募集活動や適切な家賃設定につながるからです。検討の際、明確なデータを提示してくれる会社は、信頼性が高いといえるでしょう。

また、担当者との面談も欠かせません。質問に対するレスポンスの速さ、コミュニケーション能力、提案力を直接確かめることで、実際に任せたときのイメージがつかめるでしょう。

そして、口コミや他のオーナー様からの評判も貴重な判断材料です。私たちSREMでは、お客様インタビュー動画を公開しており、実際のオーナー様の生の声を確認していただけます。

自賛するわけではありませんが、こうした透明性の高い情報開示をしている会社は、自信を持ってサービスを提供していると言えるのではないでしょうか。今後の管理会社選びの参考にしていただければ幸いです。

新旧管理会社間の引き継ぎ期間を十分に確保する

管理会社の変更でトラブルが起きやすいのが、引き継ぎの段階です。引き継ぎ期間を十分に確保しないと、大切な情報や金銭が宙に浮いてしまう危険があります。

解約予告期間を考えて、実際の引き継ぎには1～3カ月程度の余裕を持つことをおすすめします。物件規模や契約内容によって必要な期間は変わるため、新旧両社と事前に綿密なスケジュールを組んでおきましょう。

特に慎重に扱うべきなのが、金銭関係の引き継ぎです。

敷金や保証金などの預かり金は、オーナー様、旧管理会社、新管理会社の三者間で確実に引き継ぐ必要があるため、金額に誤りがあると入居者とのトラブルに発展しかねません。一円単位まで正確に確認し、書面で記録を残すことが重要です。

【引き継ぎで漏れがちな重要項目】

• 賃貸借契約書の原本とすべての特約内容
• 過去の修繕履歴と設備関係の保証書
• 鍵の本数と管理状況
• 入居者からの要望やクレーム履歴
• 原状回復費用の取り決めや過去の事例

また、入居者への丁寧な説明も忘れてはいけません。管理会社が変わることで不安を感じる入居者も多いため、新しい連絡窓口や緊急時の対応方法をわかりやすく周知してください。

これはできる限りですが、新旧両社の担当者立ち会いのもとで物件の状態確認を行うことが理想的です。現況を三者の目で見て共有しておけば、後から「前の管理会社のときからこの状態だった」といった責任の押し付け合いを避けられます。

以上、管理会社を変更する前に知っておきたい3つの注意点をお伝えしました。これらをしっかり押さえて、トラブルなく新体制への移行を検討しましょう。

【チェックリスト】管理会社変更のタイミングを見極める

ここまで解説してきた内容を中心に、チェックリストにまとめました。

以下の項目に当てはまるものが多いほど、管理会社の変更を具体的に検討するタイミングといえます。

このチェックリストは、あなたが管理会社の変更を検討すべきかどうか、客観的に判断するための1つの指標です。該当項目が多ければ多いほど、現状の管理体制に何らかの課題があるいえるでしょう。

ただし、チェック項目に該当するからといって、すぐに変更しなければならないわけではありません。

変更タイミングの見極めで大切なのは「焦らず冷静に状況を分析すること」です。ある程度の状況が整理できたら、以下のように段階的なアプローチを進めていくといいでしょう。

• 現在の管理会社に改善を求めてみる
• 他社の情報を集めて比較してみる
• 候補の新管理会社と面談してみる

紹介したチェックリストを定期的に見直しながら、あなたの賃貸経営にとって最適な判断をしてみてください！

また、管理会社を変更するメリットとデメリット、見直しの際に比較すべきポイントについて詳しく知りたい方は下記の記事が参考になります。

まとめ：変更タイミングを逃さず賃貸経営の質を高めよう

管理会社変更のタイミングを見極める本当の意味は、現状に満足せず常に最適な管理体制を追求する姿勢にあります。

多くのオーナー様が「何となく契約を続けている」状態に陥りがちですが、それでは賃貸市場の変化に取り残されてしまいます。

大切なのは、年に一度は立ち止まって「今の管理会社で本当にベストなのか？」と自問する習慣です。この問いかけが、現状の収益を改善し、長期的に安定した賃貸経営を実現する第一歩になると考えます。

変更には勇気が必要かもしれません。しかし、その一歩があなたの資産価値を守り、理想の賃貸経営に近づくきっかけになるはずです！

SREM代表 菅原プロのアドバイス

私たちSREMで管理会社変更のご相談を受けるとき、オーナー様から「もっと早く面談すればよかった」という声をよく聞きます。

実は、管理会社を変えたいと思いながらも、

「なんか色々と手続きが面倒かも…」
「今の管理会社に言い出しにくい…」

などを理由に先延ばしにしている方は想像以上に多いです。

管理会社を変更するタイミングで重要なのは、「違和感を感じたら放置しないこと」だと私は考えています。小さな不満やモヤモヤは、時間が経つほど大きな問題に発展しがちです。

私が18年以上この業界で見てきた中で、変更のタイミングを逃して収益機会を失ったケースは数え切れません。

逆に、思い切って変更した結果、入居率や空室が改善したり、オーナー様の精神的な負担が軽くなったりなど、好転した例はたくさんあります。

もし今、少しでも管理会社に対して疑問や不安を感じているなら、それがあなたにとっての「変更のタイミング」かもしれませんね。まずは情報を集めて、客観的に比較することから始めてみてはいかがでしょうか。

管理会社の変更でお困りならSREMに無料面談

当社SREMでは、管理会社の変更はもちろん、賃貸経営に関する初回無料相談を実施しています。来社でもオンラインでも対応可能ですので、お気軽にご相談ください。

私たちは専属の担当者が最初から最後まで責任を持って対応する体制を整えており、管理会社変更のタイミングや手続きの進め方、新しい管理体制での収益改善策まで、あなたの状況に合わせて具体的にアドバイスさせていただきます。

今の賃貸経営に「もっと良くなるはず」という想いが少しでもあるなら、その直感は正しいかもしれません。ぜひ一度、私たちSREMにお話を聞かせてください！