「管理会社を変えたいけれど、何かトラブルが起きたら…」

そんな不安を抱えたまま、なかなか動き出せずにいるオーナー様は少なくありません。現状への不満はあるのに、変更に踏み切るための“安心材料”が見つからない。そのもやもやは、ごく自然な感覚です。

実際、管理会社の変更は手順を押さえれば着実に進められますが、事前の準備が不十分だと思わぬトラブルに発展することがあります。

予想外の事態に後悔しないためにも、考えられるトラブルをあらかじめ把握しておくことが大切です。

東京都港区赤坂の不動産会社SREM（スリム）では、賃貸管理の現場で長年経験を積み重ねてきました。この記事では、不動産業界に18年以上携わっている代表の私、菅原が、変更時に起こりやすい4種のトラブルと、それぞれの具体的な対策をわかりやすくお伝えします。

変更したい気持ちを、「これなら安心して動き出せる！」と後悔のない一歩につなげていただけるよう、お役に立てれば幸いです。

管理会社変更前に知っておきたい4種のトラブル

管理会社の変更は、賃貸経営を好転させる有効な手段の1つ。

その変更時に起こりやすいトラブルは、主に「契約・解約」「引き継ぎ作業」「入居者への影響」「費用面」の4種のシーンです。

では早速、それぞれのシーンでのトラブルとその対策を把握しておきましょう！

契約・解約に関するトラブル

現管理会社との契約書を確認しないまま変更に動き出すと、思わぬペナルティが待ち受けている場合があります。

管理委託契約には解約予告期間が定められています。国土交通省の「賃貸住宅標準管理委託契約書」では3カ月前が目安とされており、実務上も1〜3カ月前が一般的です。

この解約予告を怠った場合、違約金や損害賠償請求が発生するケースがあるため、要注意です。

ただし、契約書に中途解約や違約金についての定めがない場合は、原則として自由に解約できます。まずは契約書に中途解約の条項があるかどうかを確認することが、最初のステップです。

また、はじめての方が混同しやすい点として「管理委託契約」と「賃貸借契約」の違いがあります。管理委託契約はオーナー様と管理会社の間の契約であり、入居者との賃貸借契約とは完全に別物です。

管理会社が変わっても、もちろん入居者との賃貸借契約の内容はそのまま引き継がれます。この2つを混同すると手続きの誤りにつながるため、頭の中で整理しておきましょう。

対策

まず手元の管理委託契約書を取り出し、以下の3点を確認してください。

• 解約の予告期間
• 違約金の有無と金額
• 中途解約に関する特約事項

内容に不明点がある場合、現管理会社に確認すると「契約上、この条件は外せません」「違約金の支払いが必要です」などと一方的に押し切られるリスクもゼロではありません。

そうならないためにも、特に金銭が関わる重要な事項については、事前に弁護士などの専門家に相談することで、第三者の客観的な視点から判断を仰ぐことができ、後のトラブルを防ぎやすくなります。

引き継ぎ作業のトラブル

「変更手続きは完了した。あとは新管理会社に任せれば」…そう思っていたら、敷金の預かり金額が引き継がれておらず、退去時の精算でオーナー様と入居者の間でトラブルに発展した。

管理会社変更の現場では、こうした引き継ぎ不備が原因のトラブルが後を絶ちません。

新管理会社への引き継ぎが不十分だと、書類の不備・紛失、敷金の預かり情報の漏れ、鍵の未返却といった問題が起こりやすくなります。

さらに引き継ぎが滞ると、入居者からの問い合わせや緊急対応の際に「どこに連絡すればいいかわからない」という混乱を招き、信頼を損ねることにもつながります。

引き継ぎはオーナー様も積極的に関与することが、トラブルを防ぐ上でとても重要です。

対策

引き継ぎ時に必要な書類・情報を事前にリスト化しておきましょう。以下を目安にしてください。

特に注意が必要なのが「保証会社との契約」です。

保証会社の種類や契約内容によっては、管理会社の変更後に保証契約が引き継げなくなるケースがあります。事前に保証会社と新旧管理会社の双方に確認し、必要に応じて手続きを進めましょう。

オーナー様と新管理会社との間で、「何が引き継がれたか」を双方で確認する体制を整えておくことが、トラブルを防ぐ最善策の1つです。

入居者への影響とトラブル

意外に見落としがちなのが、入居者への影響です。オーナー様にとっての「管理会社の変更」は、入居者にとっては「突然の環境変化」として映ることがあります。

たとえば、管理会社が変わると、家賃の振込先や緊急時の連絡先が変わります。

こうした変化への通知が遅れたり、不十分だったりすると、入居者の不安や混乱を招き、最悪の場合は退去の引き金になることもあります。

入居者にとって最も気になるのは「自分の契約内容や家賃は変わらないのか」という点です。

通常、管理会社の変更によって契約内容が変わることはありませんが、その事実が入居者に伝わっていなければ不安は解消されません。だからこそ、“通知の内容と伝え方”が重要になります。

対策

入居者への通知は、変更の「1〜2カ月前まで」に書面で行うのが望ましいでしょう。また、法人入居者は振込先の変更手続きに時間がかかるケースもあるため、早めに動くほど安心です。

参考までに、通知書に盛り込むべき内容は以下の通りです。

なお、入居者への通知は、主に新旧の管理会社どちらが対応するのかを変更前に確認しておきましょう。

また、通知の最後に「引き続き快適にお過ごしいただけるよう努めます」といった一言を添えるだけで、入居者の印象はぐっと変わり、長期的な入居継続にもつながります。

こういった細やかな点の工夫も、ぜひ意識してみてください。

費用面に関するトラブル

「管理委託料が安くなるから変更しよう」と判断したのに、いざ進めたら初期費用やその他の手数料で出費がかさみ、コストが思ったより減らなかった…。費用の全体像を把握せずに進めると、こうしたトラブルが起こりえます。

一般的に、発生しうる費用と発生タイミングを整理すると、以下の通りです。

対策

変更前に現管理会社・新管理会社の双方から総費用の見積もりを取り、変更におけるトータルコストを試算することが大切です。

月々の管理委託料や変更時の費用だけに目を向けず、以下の費用などもあわせて確認しましょう。

• 入居付けにかかる広告料・仲介手数料
• リフォーム・修繕発注時の手数料
• 各種オプションサービスの費用

私たちSREMでは、変更前のご相談の段階から費用の透明性を大切にしています。

「変更してよかった！」と心から思っていただけるよう、費用の見直し・入居者対応・空室対策など、賃貸経営に関わるあらゆる課題をワンストップでサポートしています。はじめての方でもお気軽にご相談ください。

以上、管理会社の変更時に起こりやすい4種のトラブルと、それぞれの対策を解説しました。どのトラブルも、事前に把握しているかどうかで対処のしやすさが大きく変わります。

変更時のトラブルを避けるために最も重要なこと

管理会社変更時のトラブルは、手続きの不備だけが原因ではありません。

根本をたどると「変更先の新管理会社の質」に行き着くことが本当に多いです。どれだけ手続きを丁寧に進めても、変更先の会社が信頼に足るものでなければ、変更した意味が薄れてしまいます。

新しい管理会社をどのように選ぶかが、変更時のトラブルを最小化する鍵になります。

「変更すること」をゴールにすると後悔になりがち

今の管理会社への不満が積み重なると、「とにかく早く変えたい」という気持ちが先走りがちです。でも、その焦りが新たなトラブルの入り口になることがあります。

たとえば、「管理委託料が安い」という理由だけで変更先を決めた結果、空室が出ても入居付けが遅く、結局コストが増えてしまったケースがあります。また、「担当者の感じがよかった」と思って契約したら、その後は別の担当者に引き継がれ、話が通じなくなったという声も少なくありません。

変更はあくまで手段であり、ゴールは「より良い管理体制を手に入れること」です。まずは、今の管理会社への不満を整理し、「新しい管理会社に何を求めるか？」を言語化しておくことが、後悔しない変更の出発点になります。

信頼できる管理会社を見極める5つのポイントとは？

変更先を選ぶとき、何を基準にすればいいのか迷う方も多いでしょう。下記5つのポイントを軸に見極めることで、変更後のミスマッチを防ぎやすくなります。

この中で見落としやすいのが「引き継ぎ対応の実績」です。

変更に慣れていない会社や担当者に依頼すると、鍵の引き渡し・敷金精算・入居者への通知といった引き継ぎ作業が滞り、入居者対応に支障が出るリスクがあります。

初回の面談時に、その“慣れ”の部分を率直に聞いてみることをおすすめします。

また、管理会社の変更は「どこに変えるか」の次に「いつ・どう進めるか」も重要です。私たちSREMでは、変更を検討し始めた段階からオーナー様専属の担当者がサポートに入り、引き継ぎスケジュールの組み立てから入居者への通知対応まで一貫して伴走します。

「何から始めればいいかわからない」という段階でも、まずはお気軽にご相談ください。

この機会に、管理会社変更までの具体的なステップを知っておきたい方には、下記の記事が参考になります。

以上、管理会社変更時のトラブルを避けるために最も重要な考え方と実践ポイントを解説しました。

下記の記事では、変更に適した5つのタイミングを詳しく解説しています。迷っている方は、ぜひあわせてチェックしてみてください！

まとめ：管理会社変更を検討しているオーナー様へ

管理会社の変更は、正しく準備すれば賃貸経営を立て直す確かな一手になります。この記事で紹介した4種のトラブルと対策を、以下の表で振り返っておきましょう。

不安を感じて変更に踏み切れずにいる方も多いと思いますが、しっかり準備を整えた上で動き出せば、トラブルのリスクは大きく下げることができます。

「変更しようか…どうしようか…」と迷っている時間が長くなるほど、現状の不満だけが積み重なっていきます。

まず一歩、動いてみることが賃貸経営を好転させるきっかけになります。

SREM代表 菅原プロのアドバイス

変更を考えているオーナー様に、私がお伝えしたいのは「管理会社はコストではなく、賃貸経営パートナーである」という視点です。

月々の管理委託料（コスト）を“できるだけ安く抑えたい気持ち”を優先すると、料率だけで変更先を選びがちになります。でも実際に、長く安定した事業をされているオーナー様ほど、管理会社との関係を「一緒に経営を育てるパートナー」として大切にしています。

一度、冷静に考えてみてください。

パートナーに求めるのは、安さより「信頼」のはずです。

• 空室が出たときに本気で動いてくれるか
• トラブルが起きたときに誠実に向き合ってくれるか
• そして、自分の言葉にちゃんと耳を傾けてくれるか

特に初回の相談では“どれだけ丁寧にヒアリングしてくれるか”、“疑問や不安な気持ちに誠実に答えてくれるか”を肌で確かめてみてください。そのやり取りが、良いパートナーを見極める一番の材料になります。

また、賃貸経営のリアルな話をもっと聞いてみたい方は、私が運営するYouTubeチャンネル「スリムな菅原さん【不動産会社女性社長】」も確認してみてください。

「不動産で人生を豊かにする」をテーマに、現場での気づきやオーナー様・入居者様との関わりから得た学びを、飾らない言葉で発信しています。ぜひチャンネル登録して、日々の経営のヒントにしてみてくださいね！

【無料】管理会社の変更はSREMにご相談ください

「変更すべきかどうか、まだ決めかねている」という段階でも構いません。むしろ、迷っているうちに相談してほしいと思っています。

なぜなら、変更すべき状況かどうかを一緒に整理することこそ、私たちSREMが得意としているからです。賃貸管理に長年向き合ってきた専属の担当者が、オーナー様の現状をじっくりヒアリングし、率直にお伝えします。

「相談したら変更を強く勧められるのでは？」という心配は無用です。当社では、あなたの賃貸経営にとって何がベストかを、一緒に考えることを大切にしています。

初回のご相談は無料で、来社・オンラインどちらにも対応しています。まずは私たちSREMに現状を話してみるところから、始めてみませんか？ぜひあなたのご相談をお待ちしております！