「問い合わせが全然来ない」「内見はあってもなぜか決まらない」…どちらの状況も、オーナー様にとっては本当につらいものです。
家賃収入が止まったまま月日だけが過ぎていく感覚。
これには経験した方でなければわからない焦りがあり、「この先もずっと空室のままなんじゃ…」そんな不安がじわじわと募ってくるものです。
ただ、長期空室には必ず原因があります。
東京・赤坂の不動産会社SREM（スリム）は、賃貸管理から売買仲介まで、オーナー様の不動産に関わるあらゆる課題にワンストップで対応してきました。
この記事では、業界歴18年以上のキャリアを持つ代表の私、菅原が、長期空室の原因を体系的に整理し、原因の特定から対策の考え方まで、順を追って解説します。
空室が長引いて、出口が見えずにいる方に、少しでもヒントをお届けできれば幸いです！
賃貸の空室が長期化する3つの原因とは？まず全体像を把握
実際、賃貸の長期空室は、複数の問題が重なって起きているケースがほとんどです。
「これが原因だろう」という思い込みで一点突破を狙うより、まず原因を多角的に洗い出すことが空室改善の第一歩です。原因は大きく3つのカテゴリーに整理できます。
- 物件自体に問題がある「ハード面」
- 家賃や入居条件に問題がある「ソフト面」
- 集客・募集活動に問題がある「マーケティング面」
この3つを順番にチェックしていくことで、あなたの物件の空室が長引いている理由が少しずつ見えてきます。では、原因をひとつずつ確認していきましょう。
※なお、本記事では「募集開始から5カ月以上、入居者が決まらない状態」を長期空室と定義します。主要都市の平均募集期間はおおむね4〜5カ月程度です。ただし、東京・大阪などの都心エリアでは入居者の動きが活発なため、3カ月を超えたあたりから長期空室のサインと捉えるほうがいいでしょう。
物件自体に問題がある「ハード面」の原因
ハード面の問題とは、賃貸物件そのものの状態が入居希望者の判断を左右しているケースです。
水まわり設備・外観・間取りなど、「見た目と使い勝手」が競合に負けている状態といえます。
入居希望者は主にポータルサイトで複数の物件をさっと見比べます。その際、外観や内装、共用部の写真がくたびれた印象を与えると、内見の予約にすら至りません。また、内見までたどり着いても、競合物件と比べて見劣りする点があると、やはり成約に結びつきにくい傾向です。
ハード面でよく見られる原因は以下の通りです。
- 築年数が古く、室内全体の印象が古ぼけている
- エアコン・給湯器・キッチンなどの設備が旧式のまま
- ウォシュレット・追い焚き・宅配ボックスなど、今どきの設備がない
- 階段廊下やゴミ置き場、駐輪場などが薄汚れていて、清潔感に欠ける
- 間取りが現代の生活スタイルに合っていない（収納が少ない、和室中心など）
ただし、ハード面の改善はリフォームや設備交換などコストがかかります。安易に手を入れるのではなく、費用対効果を冷静に見極めながら優先度の高い箇所から着手することが大切です。
家賃や条件設定に問題がある「ソフト面」の原因
ソフト面の問題とは、賃貸物件そのものではなく「条件の設定」が入居希望者の足を遠ざけているケースです。コストをかけずに見直しやすい項目が多いため、まず最初に手をつけたい原因といえます。
中でも見落としがちなのが、家賃の相場ズレです。
周辺相場より家賃が高いと、ポータルサイトの検索条件で最初からはじかれてしまい、物件情報をまったく見てもらえないことも多いです。つまり、比較の土俵にすら立てない状態です。
家賃以外にも、以下のような条件が候補から外れる原因になりえます。
| 項目 | 空室長期化につながりやすい設定の例 |
|---|---|
| 敷金・礼金 | 周辺相場より高い（例：礼金2カ月など） |
| 入居条件 | ペット不可・楽器不可・外国人不可など制限が多い |
| 家賃保証会社 | 審査が厳しく、入居希望者が通りにくい |
| 契約更新料 | 長期入居を敬遠される場合がある |
※一般的な傾向です。物件・エリアの状況によって異なります。
これらは、リフォームのような大きな費用をかけずに見直せる項目ばかりです。「条件が厳しすぎないか？」という視点で、一度じっくり確認してみてください。
集客・募集活動に問題がある「マーケティング面」の原因
マーケティング面の問題とは、賃貸物件の状態も家賃も問題がないのに、そもそも入居希望者の目に届いていないケースです。
いわば「良い物件が埋もれてしまっている」状態といえます。
ハード面でも触れましたが、質の低い掲載情報は典型的な問題のひとつです。実際、質が低いまま放置されている物件は、意外と多くあります。
マーケティング面でよく見られる原因をまとめると、以下の通りです。
- 掲載写真の枚数が少ない、または暗くて印象が悪い
- 物件の魅力が伝わらない、ありきたりな説明文
- 掲載しているポータルサイトの種類が少ない
- 掲載情報の更新頻度が低く、ポータルサイト上で埋もれている
- 不動産会社・管理会社の活動量が少なく、積極的に紹介されていない
特に最後の「不動産会社・管理会社の活動量の差」は見落とされがちです。同じ賃貸物件でも、担当者が熱心に動いてくれるかどうかで入居者が決まるスピードはがらりと変わります。
私たちSREMでは、物件をお預かりする際は“担当者が一貫して責任を持って動くこと”を大切にしています。
なぜなら、担当者が変わるたびに物件の状況や過去のやり取りが引き継がれず、対応が後手に回ることで空室が長引くケースを多く見てきたからです。
以上、賃貸の長期空室を引き起こす原因を「ハード面・ソフト面・マーケティング面」の3つに整理しました。
あなたの物件はどのカテゴリーに当てはまりそうでしょうか？くれぐれも1つとは限らないので、思い込みを捨てて3つの視点で多角的に確認してみてください。
長期空室の原因を特定するために最初に確認すべきこと
ハード面・ソフト面・マーケティング面の3つの原因カテゴリーを把握したところで、次は「自分の物件の空室原因を具体的に絞り込む」ステップです。
やみくもに対策を打つ前に、ここで解説する指標を順番に確認することで、徐々に原因が見えてきます。
「反響・内見・成約」のどこで止まっているか確認する
原因を絞り込む最も効率的な切り口は、「入居までのどの段階で止まっているか」を確認することです。段階によって疑うべき原因カテゴリーがはっきり変わります。
| 止まっている段階 | 疑うべき原因 |
|---|---|
| 反響（問い合わせ）が少ない | ・マーケティング面：集客・募集活動の問題 ・ソフト面：家賃や入居条件の問題 |
| 内見は来るが申込みがない | ・ハード面：物件自体の問題 ・ソフト面：家賃や入居条件の問題 |
| 申込みはあるが成約しない ※審査や条件交渉で破談になる | ・ソフト面：家賃や入居条件の問題 |
※あくまで目安です。複数の段階で問題が重なっているケースもあります。
不動産会社・管理会社に「数字と失注理由」を確認する
前項の「入居までのどの段階で止まっているか」は、不動産会社や管理会社に直接確認します。まず担当者に確認すべきは、以下の3点です。
- 直近3カ月の反響数（問い合わせが何件あったか）
- 直近3カ月の内見数（実際に見学に来た件数）
- 申込に至らなかった理由、または申込後に成約しなかった理由（失注理由）
中でも、“失注理由”は原因特定において重要な情報です。
「水まわり設備が古いと言われた」
「家賃が予算オーバーと言われた」
「日当たりや広さが合わなかった」
などの具体的な理由が出てくれば、ハード・ソフト・マーケティングのどの面に問題があるかが絞り込みやすくなります。
もし「正確なデータを把握していない」「失注理由が曖昧や不明」という回答が返ってくるようなら、不動産会社・管理会社からの報告内容の指定依頼、情報共有の方法を見直すサインかもしれません。
自分だけで判断が難しいときは、外部の視点を借りる
数字や失注理由を確認しても「それでも原因が絞りきれない」と感じる方は少なくありません。
賃貸市場は地域ごとに需要の傾向が異なり、「このエリアでは今、ペット可物件の需要が高い」「競合の新築物件が増えて中古相場が下がっている」といった生きた情報は、現場で動いている不動産会社でなければ把握しにくいからです。
そんなときは、地域の賃貸事情に詳しい不動産会社に相談し、“第三者の視点でセカンドオピニオン”をもらうのが有効です。
当社SREMでは、空室にお悩みのオーナー様からのご相談を初回無料でお受けしています。「何が原因かわからない」という段階からでも、反響数・内見数・失注理由などのデータをもとに一緒に整理することができます。
もやもやとした不安を一人で抱え込んでいるなら、まずはお気軽にご相談ください。
空室の原因がわかったら次は何する？対策の優先順位
空室原因が特定できると、「よし、すぐに動こう」という気持ちになるのは自然なことです。
ただ、そこで焦って思いついた対策を片っ端から実施するのは禁物です。
コストと時間を無駄にしないために、“費用対効果”と“実施スピード”の2軸で、優先順位を整理してから動くことが、改善を最短で進めるコツです。
反響数に直結するマーケティング面を改善する
反響（問い合わせ）が少ない場合、「マーケティング面（集客・募集活動の問題）」の改善は、物件そのものを変えずに「見られ方」を変えることで反響を増やすアプローチです。
改善後すぐに効果が数字に表れやすい点で、優先度が高い対策といえます。具体的には、以下の確認・改善を進めるといいでしょう。
- 掲載写真を明るく・枚数を増やして撮り直す（物件の第一印象が変わる）
- 物件の強みが伝わる説明文に書き直す（他の物件との違いが伝わる）
- 掲載ポータルサイトを見直す（掲載数が少ないと、目に触れる機会が限られる）
- 不動産会社・管理会社の活動状況を確認し、必要に応じて働きかける（紹介の積極性が集客数につながる）
次のソフト面の見直しと組み合わせることで、「露出が増えて条件も整った」状態をつくれるため、相乗効果が期待できます。
コストも時間もかからないソフト面を改善する
内見は来るが申込みがない、申込みはあるが成約しない場合、最初に手をつけるべきは「ソフト面（家賃や入居条件の問題）」の見直しです。
なぜなら、家賃設定や入居条件の調整は、工事や発注が不要で決断さえすれば数日以内に実施でき、費用もほぼかからないからです。すぐに着手できる見直し例は以下の通りです。
- 家賃を周辺相場に合わせて1,000〜3,000円程度調整する
- 礼金をゼロまたは減額する、敷金を周辺相場に合わせる
- ペット可・楽器相談可など、入居条件の一部を緩和する
- 家賃保証会社の提携先を増やし、審査に通りやすい環境を整える
ペット可への変更は原状回復リスクが増すため、敷金設定の見直しやペットサイズの指定などを合わせて行うことをおすすめします。家賃保証は、会社ごとに審査基準が異なるため、複数の保証会社と提携しておくことで、入居希望者の間口が広がるでしょう。
まずは担当者と状況を整理して検討し、実施後は反響の変化を1〜2カ月観察することが改善案のひとつになります。
なお、家賃や条件を変更する際は“既存入居者との公平感”にも注意が必要です。新規入居者に有利な条件が周知されることで、既存入居者から不満や退去の申し出がでるケースもあります。
変更内容によっては、既存入居者への事前説明や対応策を管理会社と相談しておくと安心です。
ハード面のリフォーム・設備投資は費用対効果を見極める
ハード面（物件自体の問題）への対策は、優先順位としては最後に検討するのが基本です。
費用が大きく、準備や工期、効果が出るまでに時間もかかるため、ソフト面・マーケティング面の見直しで改善しない場合に初めて検討するのが妥当です。
判断の際は、担当者との相談を重ねながら、以下の視点で費用対効果をしっかり見極めてください。
| 確認ポイント | 判断の目安 |
|---|---|
| 家賃への反映 | リフォーム費用を家賃アップで何年で回収できるか |
| 競合物件との差 | 設備を改善しないと競合に勝てない状況か |
| 入居検討者の声 | 失注理由として物件自体の問題が繰り返し挙がっているか |
| 物件の残存年数 | 建物の耐用年数に対して投資額が見合っているか |
※一般的な判断目安です。物件の状況によって異なります。
私たちSREMでは、リフォームの費用対効果の試算も含めてオーナー様と一緒に考えることができます。「やるべきかどうか」の判断材料を収集、整理する段階からでも、ぜひお気軽にご相談ください。
また、具体的な空室改善方法をもっと詳しく知りたい方には、下記の記事が参考になります。
まとめ：原因を突き止めると空室改善の光が見えてくる
空室が長期になるほど、「何をやっても無駄なんじゃないか…」という不安が募ってくるものです。
でも、もう闇雲に悩み続ける必要はありません。
“なぜ埋まらないのか”を感覚ではなくデータで把握し、見えた原因に対して的を絞り、費用対効果の高い順にひとつずつ着実に実施することが、空室改善への合理的な近道です。
SREM代表 菅原プロのアドバイス
不動産の仕事を18年以上続けるなか、空室に悩むオーナー様のご相談を数えきれないほど受けてきました。
そこで気づくのは、多くの方が「原因を特定する前に対策を動かしてしまっている」という共通点です。
あなたも、以下のような経験はないでしょうか。
「家賃を下げたけど変わらなかった…」
「リフォームしたのに問い合わせが来ない…」
もしそうなら、対策そのものが間違っていたのではなく、原因とかみ合っていなかった可能性が高いです。
空室改善において、私が最も重要だと考えるのは「現状を数字で把握する習慣」です。反響が来ていないのか、内見は来るのに決まらないのか。この点を把握するだけで、打つべき手が変わります。
まず今日できる一歩として、不動産会社・管理会社に「直近3カ月の反響数・内見数・失注理由」を確認する連絡を入れてみてください。その数字が、次の行動をはっきり示してくれます。
賃貸経営のこうしたリアルな話を、YouTubeチャンネルでも発信しています。“不動産で人生を豊かにする”をテーマに、現場でしか得られない話をお届けしています。「もっと深く知りたい」という方は、ぜひ一度ご覧ください。チャンネル登録していただけると、最新情報をいち早くお届けできます！
YouTubeチャンネルはこちら
≫ スリムな菅原さん【不動産会社女性社長】を見る
また、当社の大澤が運営するYouTubeチャンネルもあわせてご紹介します。東京の街をじっくり歩きながら、その街の魅力や知られざる歴史を、不動産会社ならではの視点で掘り下げるユニークなチャンネルです。
「この街に住んでみたい」「投資先として気になっている」という方にとっては、データだけではわからない街のリアルな空気感が伝わってくるはずです。こちらもぜひチェックしてみてくださいね！
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≫ 【大澤】この街が好きだ〜東京の不動産屋〜を見る
空室にお悩みのオーナー様、まずは無料でご相談ください
「原因はなんとなくわかってきたけど…」
「自分ひとりだけで判断するのが不安…」
「今の管理会社、このままでいいのか…」
こういったもやもやを一人で抱えていませんか？
SREMでは、空室問題や賃貸経営にお悩みのオーナー様の初回相談を“無料”でお受けしています。来社でもオンラインでもご都合に合わせて対応可能です。
「相談してよかった！」と感じていただける時間にするために、私たちは一人ひとりのオーナー様の状況と向き合うことを大切にしています。
空室が続く焦りを一人で抱えるより、まず話してみてください。動き出すきっかけは、意外と小さなことだったりします。
