「売るにしても、続けるにしても、なんとなく踏み切れない」、そんな悩みを頭の片隅に抱えていませんか？
先延ばしにしているわけではなく、何を基準に考えればいいのか、そもそもよくわからない——そんな状態の方も多いのではないでしょうか。でも賃貸経営をしていれば、一度はこの岐路に立つ方がほとんどです。あなただけが迷っているわけではありません。
不動産という資産は、“持ち続ける” ことにも “手放す” ことにも、それぞれ意味があります。ただ、どちらが自分にとっての正解かは、物件の現状だけ見ていてもはっきりしないことが多いのです。
私たちSREM（スリム）は、東京・赤坂を拠点とし、賃貸管理・売買仲介・資産運用コンサルティングをワンストップで提供する不動産会社です。私、大澤は長年にわたり、さまざまな局面でオーナー様の意思決定に寄り添ってきました。
この記事では、賃貸経営を続けること・売ることをフラットに比較しながら、それぞれの選択がもつ特徴と、自分に合った方向性の見つけ方をお伝えします。
難しい話は抜きにして、あなたが選択の糸口を見つけてもらえるよう、できる限りわかりやすく書きました。最後まで読んでいただけると嬉しいです！
賃貸を続けるべきか売るべきか？迷ったらまずここを確認
「このまま賃貸を続けるべきか、いっそ売るべきか…」、この問いに万人に共通する正解はありません。
続けることが正解のオーナー様もいれば、今すぐ売るほうが賢明なオーナー様もいる。物件の状況やライフプランが違えば、答えも変わるのは当然のことです。
「続けるか売るか」迷いやすいオーナー様に多い状況
続けるか？売るか？この悩みが生まれるタイミングは、人によってさまざまです。ただ、長年この業界に携わってきた私の経験上、次のような状況がきっかけになるケースが多いです。
- 空室が続き、家賃収入が不安定になってきた
- 築年数とともに修繕費・設備交換の費用が増えてきた
- 管理の手間や入居者対応が、じわじわと重荷になってきた
- 老後の資金や相続、遠方への住み替えなど、状況が変わってきた
- 物件の資産価値が今後どうなるか、見通しが立たなくなってきた
1つでも思い当たるものはありませんか？
続けるか売るかを考えるとき、見るべき4つの視点
なんとなくの不安から “根拠のある判断” へ変えるために、まず次の4つの視点から自分の状況を確認してみましょう。
| 視点 | 確認すること | 続ける方向 | 売る方向 |
|---|---|---|---|
| 収益性 | 家賃収入－経費はプラスか | 収支がプラスで安定している | 赤字または薄利が続いている |
| 資産価値 | 今後の物件価値の見通し | 値上がり or 横ばいが見込める | 値下がりのリスクがある |
| ライフプラン | 今後の資金・相続の予定 | 長期的な家賃収入が活きる | まとまった現金が必要な事情あり |
| 管理負担 | 手間・コスト・精神的な負担 | 負担が許容範囲内 | 負担が大きく、解消したい |
ここまで、あなた現状と照らし合わせていかがでしょうか？
次の章では、続けることと売ることそれぞれのメリット・デメリットを具体的に見ていきます。
賃貸を続ける・売る、それぞれのメリット・デメリット
「続けるか、売るか」を考えるとき、まず一度、基本に立ち戻って頭を整理してみましょう。それぞれのメリット・デメリットをフラットに把握することが、あなたの状況に合った判断の出発点になります。
※ただし、ここで挙げる内容は一般的な目安であり、実際の重みは物件の立地・築年数・収益状況・ライフプランによって大きく異なります。
「続ける」メリット・デメリット
賃貸経営を継続することの本質的な強みは、“資産を持ちながら収益も得られる” という二重の恩恵にあります。ただし、その恩恵が機能するかどうかは、主に物件の状態と市場環境次第です。
【メリット】
- キャッシュフローを継続的に生み出せる
家賃収入はローン返済の原資にも、生活・老後の備えにもなります。収支がプラスで回っている物件であれば、持ち続けること自体が資産運用として機能します。 - 不動産という実物資産を保有し続けられる
株や現金と異なり、不動産は物価上昇（インフレ）に対して比較的強い資産とされています。特に需要の高いエリアでは、長期保有による資産価値の維持・向上が期待できます。 - 将来の選択肢（売却・自己利用など）を手元に残せる
賃貸を続けながら市場の動向を見極め、売り時を選ぶことができます。“いつでも動ける状態を保つこと” 自体が、不動産保有の戦略的メリットです。 - 相続対策として活用できる場合がある
不動産は相続税評価額が時価より低くなるケースがあり、現金よりも税負担を抑えられる場合があります。相続を見据えた資産形成を考えているオーナー様にとっては、見逃せない視点です。
収益と資産の両方を手元に置きながら、将来の選択肢も広げておきたいオーナー様に、継続保有は向いている戦略です。
【デメリット】
- 収益の安定性が物件・エリアに左右される
空室率や家賃相場は、立地・競合物件の状況によって変動します。築年数が上がるにつれ、入居者の確保が難しくなるケースも少なくありません。 - 修繕・設備更新のコストが読みにくい
外壁・屋根・給排水設備などの大規模な修繕は、タイミングや費用の予測が難しく、突発的に大きな出費が生じることがあります。キャッシュフロー計画には、修繕積立の視点が欠かせません。 - 管理コストと判断負担が継続する
管理会社に委託していても、修繕の承認・契約更新の判断・クレーム対応など、オーナー様が意思決定する場面は継続的に発生します。「委託しているから完全に楽」とは言い切れないのが実情です。 - 税負担（固定資産税・都市計画税）が毎年続く
空室で収入がゼロの年も、保有している限り税負担は変わりません。収支計算には必ずコストとして織り込んでおく必要があります。
デメリットの深刻度は、収支管理と管理体制がどれだけ整っているかで大きく変わります。「ふたを開けたら赤字だった…」という状況を避けるためにも、定期的な収支の見直しが重要です。
「売る」メリット・デメリット
売却の本質的な強みは、“不確実なリスクを手放し、資産を確定させる” 点にあります。継続保有とは対照的に、将来の変動要素をゼロにできる決断です。
【メリット】
- 資産を確定させ、次の手を打てる
売却によって物件の含み益を現金化できます。その資金を別の不動産・金融商品・生活設計に活用するなど、資産の組み替えとして前向きに捉えることができます。 - 賃貸経営にまつわるすべての管理負担がなくなる
修繕対応・入居者対応・管理会社とのやりとりなど、経営者としての判断業務から完全に解放されます。経営から退くという選択を、はっきりと実行できるのが売却です。 - 収入変動リスクを一切引き受けなくて済む
空室・家賃滞納・賃料下落といった賃貸経営特有の収益リスクが、売却と同時にゼロになります。収支の変動に神経をすり減らさなくて済む安心感は、精神的にも意味を持ちます。
売却は諦めではなく、資産を組み替えて次のステージへ進む選択肢の一つです。管理負担の解消や資金活用の目的が明確なオーナー様にとって、有力な決断になり得ます。
【デメリット】
- 定期的なキャッシュフローを失う
家賃収入という継続的な収益源がなくなります。老後の生活費の一部として組み込んでいた場合は、売却後の資金計画を改めて設計し直す必要があります。 - 譲渡所得税の負担が生じる場合がある
売却益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税の課税対象になります。税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なり、5年超であれば長期譲渡（税率約20.315％）、5年以下であれば短期譲渡（税率約39.63％）に区分されます。 - 希望価格・希望時期での売却が難しい場合がある
市場環境によって、買い手がなかなか見つからず、価格を下げざるを得ないケースもあります。売れるまでに時間がかかる前提で、余裕を持ったスケジュールで動くことが重要です。 - 売却の成立は原則として取り消せない
一度売却が成立すると、同じ物件を取り戻すことはできません。「もう少し待てばよかった」という後悔を防ぐためにも、市場価値・税負担・自身のライフプランを総合的に整理した上で決断することが大切です。
売却失敗の多くは、“準備不足” と “焦り” から生まれます。タイミング・税負担・売却後の資金計画の3点を丁寧に整理することで、後悔のない決断に近づくでしょう。
※［譲渡所得税について］注意したいのが判定の基準日です。実際には5年以上保有していても、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡として扱われます。売却タイミングによって税負担が大きく変わるため、具体的な試算は税理士への相談をおすすめします。
以上、賃貸を続けること・売ることのメリット・デメリットを整理しました。
ここで挙げたメリット・デメリットは、あくまで一般的な整理です。実際の収益性・将来の資産価値・税負担の大きさは、物件ごとに異なります。私たちSREMでは、賃貸継続・売却どちらの方向性も含め、オーナー様の状況に合わせた相談を無料でお受けしています。
また、下記の記事では、続けるべきか売却すべきか、5つの判断ポイントと、収支シミュレーションを用いて比較しています。ぜひ合わせて参考にしてみてください。
入居者がいたまま売れる？賃貸物件売却の基本と注意点
「そもそも入居者がいる状態でも売れるの？」と疑問に思っている方もいるかもしれません。
まず、答えはYESです。入居者がいたまま物件を売却する “オーナーチェンジ” は、賃貸物件の売却では多い手法です。ただし、通常の売却とは異なる注意点などがあります。
オーナーチェンジの仕組みと押さえておきたいこと
オーナーチェンジとは、入居者が居住したまま物件の所有権を売主から買主へ移転する売却方法です。手続き面で押さえておきたいポイントは、次の3つです。
- 入居者への事前告知義務はない
売却について入居者に事前に伝える法的義務はありません。売却完了後に、新旧オーナーの連名、または管理会社を通じて、家賃振込先・連絡先などのオーナー変更を書面で通知するのが一般的な流れです。 - 賃貸借契約の内容はそのまま引き継がれる
賃貸借契約はそのまま新オーナーへ引き継がれ、原則として家賃・契約期間・退去条件などの契約内容が変わることはありません。入居者の生活は、基本的に売却の前後で変わらないことがほとんどです。 - 敷金の引き継ぎ
売主が入居者から預かっている敷金は、売買の決済時に買主へ引き渡すのが原則です。法律上、敷金の返還義務は売主が引き渡したかどうかに関わらず新オーナー（買主）に承継されるため、引き渡しを怠ると売主・買主間のトラブルに発展しかねません。
オーナーチェンジ売却のメリットと事前に知るべき制約
オーナーチェンジには通常売却にはない利点がある一方、買主層や価格面での制約も存在します。両面を正確に理解した上で判断することが重要です。
【主な利点】
- 売却活動中も家賃収入が途切れない
空室にしてから売る場合と違い、売却が完了するまで家賃収入を受け取れます。収支の大小はありますが、売却期間が長引いても、収益が止まらない点はメリットです。 - 立ち退き交渉が不要で、余分なコストが発生しない
退去を求める場合には立ち退き料の支払いが生じるケースもありますが、オーナーチェンジではその手間とコストがまるごと不要です。 - 収益実績が明確なため、買主の意思決定がスムーズになりやすい
現況の賃料・入居状況・稼働実績がそのまま提示できるため、投資家にとって収益シミュレーションがしやすく、交渉がまとまりやすいケースが多いです。
【注意点・制約】
- 買主が主に投資家に限られ、購入希望者の母数が狭まる
自分が住むために購入する実需層には売却しにくく、特に立地によっては、売却活動が長期化する可能性も少なくありません。 - 売却価格が相場より低くなる場合がある
投資物件は、利回りをもとに収益性ベースの査定をされることが多く、現状の収支によっては、同エリアの空室物件と比べて売却価格が低くなる場合があります。 - 購入希望者は室内の内覧が原則できない
入居者のプライバシー保護の観点から、買主が室内を直接確認することは基本的にできません。内装の状態が見えないことで、購入希望者が慎重になるケースもあります。
オーナーチェンジは、入居者がいるから売れないという思い込みを解消してくれる手法ですが、価格・買主層の制約があることも事実です。以下に通常売却との違いをまとめました。
| 項目 | オーナーチェンジ | 通常売却（空室） |
|---|---|---|
| 売却中の収入 | 家賃収入あり | なし |
| 立ち退き交渉 | 不要 | 必要な場合あり |
| 買主層 | 主に投資家 | 実需＋投資家 |
| 価格査定の基準 | 収益性（利回り） | 市場相場 |
| 室内内覧 | 原則不可 | 可能 |
「自分の物件をオーナーチェンジで売った場合、いくらになるのか？」は、実際に査定を出してみないと見えてきません。
長年この業界に携わってきた私たちSREMは、収益物件の売却査定も随時無料でお受けしていますので、まずは現状の整理も含めてお気軽にご相談ください。
まとめ：賃貸を続けるか売るかは「今後の設計」から逆算
前半でも触れましたが、「続けるべきか？売るべきか？」という問いに、万人共通の正解はありません。
ただ、迷いが続く方に共通しているのは、「収益が出ているか？」「修繕費がいくらか？」といった物件単体の数字だけで判断しようをすることです。
もちろんこれらの数字は大事ですが、実際には、収益性・資産価値の見通し・管理負担・手放した後の資金の使い道——これらを組み合わせて初めて、あなたにとっての答えが見えてきます。
目の前の数字に加えて、自分のライフプランに “この物件を今後どう位置づけるか” という視点を持つことが、判断の出発点です。
SREM大澤プロのアドバイス
長年この業界に携わってきた中で、本当に多くのオーナー様のご相談に向き合ってきました。その中で、迷っている時間が一番もったいないことを常に感じます。
「まだ悩んでいる段階だから…」と、数カ月単位で判断を先送りにしてしまうと、いざ動こうとしたときに市況や物件状態が変わり、選択肢が狭まっていた。そんなケースは少なくありません。
では、どうすればいいか。続ける or 売る、その検討の入口段階では “今の状態を正確に把握すること”、まずはそれからです。その結果、「どちらとも言えず、判断材料が足りない…」という場合は、一人で抱え込まずに専門家へ話してみることをおすすめします。
迷っているなら、まずSREMの無料相談へ
当社SREMでは、賃貸を続けるか売るかで迷っているオーナー様の初回相談を “無料” でお受けしています。来社・オンラインどちらでも対応可能です。
答えを押しつけるのではなく、オーナー様自身が納得して動けるよう、収益状況・税負担・ライフプランを一緒に整理していくのが、私たちのスタンスです。
賃貸管理の継続支援から売却・買い替えまで一括してご対応できるため、どこに何を相談すればいいかわからない方にも、まず話しかけていただける場所でありたいと思っています。
「今すぐ決めなくていい。まず話を聞いてみよう！」という気持ちで、お気軽にご連絡ください。
最後に、私が運営するYouTubeチャンネル『【大澤】この街が好きだ〜東京の不動産屋〜』では、東京の街をぶらりと歩きながら、街の歴史や魅力を不動産会社の目線でお伝えしています。
「この街、実際どうなの？」という生の視点が好評で、街選びや資産としての見方にも役立てていただいています。散歩感覚で見られる内容ですので、ぜひチャンネル登録してみてください！
