「いつが売り時なのだろうか？」

実際、多くの投資家が同じように保有不動産の売却タイミングに悩んでいます。

市況のニュースを見るたび、税金の話を聞くたび、そして毎月の収支を確認するたびに…。あなたの頭の片隅にも、その疑問が残り続けていませんか？

2026年を迎え、投資用不動産を取り巻く環境は変化のさなかにあります。以前は、保有し続ければ価値が上がると考えられていた地域でも、今は「どこで手放すか」という出口戦略がますます重要になっています。

この記事を執筆している私、SREM（スリム）専務の大澤は、日ごろ投資家の皆さまからご相談をいただく中で、売却の判断を後押しする材料が見えてきました。

単に「今が高いから売る」「税金が安くなるまで待つ」といった単純な判断ではない考え方をお伝えします。

早すぎる売却で利益を逃すのも、遅すぎる判断で損失を広げるのも避けたいところです。

実務で培った知見を惜しみなく解説しますので、ぜひ最後までお読みください！

投資用不動産の売却タイミングを判断する基本指標

投資用不動産の売却タイミングは、1つの要素だけでは判断できません。

複数の指標を組み合わせて考えることで、あなたにとって最適なタイミングが見えてきます。ここでは主な5つの指標について、具体的に確認していきましょう。

指標①：市況（不動産価格・地価の動向）

売却タイミングを判断する上で、まず押さえておきたいのが市況の動向です。不動産価格が上昇局面にあるのか、下落局面にあるのかによって、売却の判断は大きく変わってきます。

2025年は特に都心部で不動産価格が高値圏に推移し、投資家にとって売却の好機といわれていました。2026年2月現在も、都心の好立地物件は高値を維持している傾向です。

しかし、多くの郊外エリアでは価格調整局面に入っており、金利上昇の影響などにより、全体的には慎重な見方が広がっています。

地域による二極化が進んでいる傾向があり、あなたが保有する不動産がどのエリアにあるかによって、売却タイミングの判断は変わってくるでしょう。

私たちSREMでは、東京23区を中心に、エリアごとの市況動向を踏まえた売却タイミングのご相談を承っています。※千葉・神奈川・埼玉は一部の地域で対応可能です。

指標②：税制（保有期間による税率の違い）

投資用不動産を売却する際、譲渡所得に係る税金が利益に影響します。

この税率は保有期間によって異なり、知らずに売却すると手取りが想定より大幅に減ることもあるため要注意です。

保有5年以内で売却すると「短期譲渡所得」、保有5年超で売却すれば「長期譲渡所得」として扱われ、税率が大きく異なります。

【保有期間による税率の違い】

※所得税率には復興特別所得税（所得税額の2.1%）が含まれます

見ての通り、税率の差は約2倍です。

たとえば、売却益が1,000万円の場合、短期なら約396万円、長期なら約203万円の税金がかかり、その差は約193万円になります。保有期間5年の境目をまたぐかどうかは、売却タイミングの重要な判断材料といえるでしょう。

※［注意］保有期間の判定は、売却した年の1月1日時点での所有期間で判断されます。

指標③：保有年数（短期・長期による戦略の違い）

保有年数は、税制だけでなく売却戦略全体に影響を与える重要な指標です。短期保有と長期保有では、売却の目的やタイミングの考え方が異なってきます。

• 【短期保有の場合】
  キャピタルゲイン（売却益）を狙った投資が中心になります。市況が上昇局面にあるタイミングで売却し、税率の高さを上回る利益を確保することが目標です。
• 【長期保有の場合】
  家賃収入というインカムゲインを得ながら、税率が下がる5年超のタイミングで売却を検討する戦略が有効でしょう。資産価値が維持できているか、保有コストが適正かを見極めながら、売却時期を判断します。

長期保有により税制面で有利になったとしても、築年数が古くなるほど価値が下がる点は頭に入れておきましょう。多角的な視点で考えながら、あなたの投資スタイルに合った判断材料を見つけてみてください。

指標④：築年数（価値と修繕費用のバランス）

築年数の経過は、不動産価値の低下と修繕コストの増加という2つの側面から、売却タイミングに影響を与えます。

一般的に、マンション一棟の場合、築12〜15年前後が大規模修繕の必要な目安です。戸建ての場合も、築年数に応じて屋根や外壁などの修繕が必要になります。

大規模修繕前に売却すれば、修繕費用の負担を避けられる一方、修繕後であれば、状態が良くなり売却価格が上がる可能性も考えられるでしょう。このバランスを見極めることが、損をしない売却につながります。

また、修繕積立金の値上がりを検討する局面では、その前に売却を検討するのも1つの選択肢です。

指標⑤：収支バランス（保有コストと家賃収入の関係）

最後に確認したいのが、保有コストと家賃収入のバランスです。毎月の収支がマイナスに転じている、あるいは黒字幅が縮小している場合は、売却を検討する1つのタイミングといえます。

念のため、主な保有コストを整理してみましょう。

【保有コストの主な内訳】

• 固定資産税、都市計画税
• 管理費、修繕積立金
• ローン返済額（元金＋利息）
• 火災保険料
• 空室時の機会損失

これらのコストが家賃収入を圧迫していないか、定期的にチェックすることが大切です。

当社SREMでは、収支シミュレーションを用いて、保有継続と売却のどちらが有利かを具体的な数字でお示ししています。判断に迷われている場合は、ぜひ一度ご相談ください。

以上、投資用不動産の売却タイミングを判断する5つの基本指標を解説しました。市況、税制、保有年数、築年数、保有コストを総合的に見ながら、あなたにとってより良い売却タイミングを見極めましょう。

早期に売却検討すべきケース・保有継続すべきケース

早期に売却すべきか保有を続けるべきか、その判断は不動産ごとに異なります。同じ投資用不動産でも、置かれている状況によって選択は変わってくるのです。

あなたの不動産が売却を検討すべき状況なのか、それとも保有を続けるべきなのか、具体的なケースを見ていきましょう！

早期に売却検討すべきケース

以下のような状況に当てはまる場合は、早期の売却を検討する時期です。

• 【空室率が高く改善の見込みが薄い】
  空室が続くと収益性が悪化し、保有コストがかさんでいきます。周辺の賃貸需要が減少傾向にあり、今後も改善が見込めない場合は、価値が下がる前の売却が賢明でしょう。
  人口減少エリアや学生街で大学の移転が決まった場合などは、特に注意が必要です。
• 【大規模修繕が迫っている】
  大規模修繕には数百万円単位の費用がかかることが多く、一棟マンション・アパートオーナーにとっては大きな負担になります。修繕後の売却価格が投じた費用分上がるとは限らないため、修繕前の売却が有利なケースもよく見られます。
  区分マンションの場合も、修繕積立金の大幅な値上げが予定されているなら、売却のタイミングとして検討する価値はあるでしょう。
• 【金利上昇による返済負担の増加】
  日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後の追加利上げで2025年12月には政策金利が0.75%となり、今後も段階的な利上げが予想されています。さらに金利が上昇すれば、収支がマイナスに転じる場合もあるでしょう。
  また、金利上昇は買主の購買意欲を低下させ、不動産価格の調整圧力にもつながります。返済負担が重くなってきたと感じるなら、早めの売却する局面の1つといえるでしょう。
• 【市況が高値圏にある】
  2026年2月現在、都心部を中心に不動産価格は高値圏で推移しています。物件によっては、これまでの家賃収入の累計と現在の売却想定価格を合わせると、購入金額を大きく上回るケースも見られます。
  ただし、エリアによって、今後は価格調整局面に入る可能性も指摘されており、高値がいつまで続くかは不透明です。特に好立地物件を保有している方は、市況の動きを注視しながら、常に売却を視野に入れておくことをおすすめします。利益確定のチャンスを逃さないよう、定期的に査定を取って市場価値を把握しておくといいでしょう。
• 【ローン返済が困難になっている】
  不測の事態で返済が滞る前に、任意売却を検討するほうが良い結果につながるケースも多いです。仮に競売にかけられた場合、市場価格の5〜7割程度での売却が一般的なため、その後も多額の残債が残り、経済的負担が長期化するリスクがあります。
  返済が厳しくなってきたと感じたら、滞納前の早い段階で不動産会社や専門家へ相談することをおすすめします。

※一般的な目安であり物件状況やエリア特性により判断は異なるため、個別の検討が必要です

これらのケースの多くは、保有を続けることでかえって損失を被るリスクが考えられます。早期の売却判断が、資産を守ることにつながる場合も多いでしょう。

保有継続すべきケース

一方、以下のような状況では、慌てて売るよりも保有継続のほうが合理的なケースがよく見られます。

• 【保有期間5年未満で売却益が出る見込み】
  短期譲渡所得の税率は非常に高く、売却益の約4割が税金として持っていかれます。緊急の資金需要などがなければ、5年超まで待つほうが税制面では有利な場合が多いです。
  また、あと数カ月～1年程度で5年超になる状況なら、市況とのバランスを見て、保有継続を検討する価値があります。
• 【安定した家賃収入が得られている】
  満室またはそれに近い高稼働率で、安定したキャッシュフローが確保できているなら、インカムゲインを得ながら長期保有する選択肢もあります。特に、購入時より家賃相場が上がっているエリアでは、保有を続けることで着実に資産を増やせるでしょう。
• 【周辺で再開発計画がある】
  駅前再開発や大型商業施設の建設、鉄道の新駅開業など、将来的に資産価値の上昇が見込める場合は、計画実現を待つことで高値売却のチャンスが広がります。再開発が完了すると周辺の需要も高まり、家賃相場・売却相場ともに上がりやすい傾向です。
  ただし、計画が確定していない段階や、実現まで10年以上かかる場合などは、慎重な判断が必要でしょう。
• 【物件の状態が良好で修繕負担が少ない】
  築浅または適切にメンテナンスされており、当面大きな修繕費用が発生しない場合は、保有コストを抑えながら投資を継続できます。また、区分マンションの場合、修繕積立金が適正に積み立てられており、維持管理状態が良好なら、安心して保有を続けられるケースが多いでしょう。
• 【他の投資先に魅力がない】
  売却して得た資金の再投資先が見つからない、または不動産投資のほうが収益性が高いと判断できる場合は、保有継続が合理的です。株式や債券、他の金融商品などと比較して、現在の不動産投資のリターンが優れているなら、無理に売却する必要はありません。

※一般的な目安であり物件状況やエリア特性により判断は異なるため、個別の検討が必要です

これらのケースでは、保有継続を軸におきながら中長期的な視点でじっくり検討してみてください。

私たちSREMでは、あなたの投資不動産の状況や保有年数、市況を総合的に分析し、今が売却すべきタイミングなのか、保有継続が有利なのかを具体的にアドバイスしています。

初回相談は無料ですので、判断に迷われている方はぜひご相談ください。

まとめ：売却タイミングの判断はプロへの相談を検討

投資用不動産の売却タイミングは「これさえ見ておけば大丈夫」という単一の指標では判断できません。

市況の波、税制のルール、築年数による価値変動、そして毎月の収支バランス…これらが複雑に絡み合う中で、最適解を見つける必要があります。

2026年は、投資家にとって難しい局面を迎えています。政策金利の上昇が続き、都心と郊外で不動産価格の動きが二極化する中、「待つべきか、動くべきか」の判断は一層シビアになっていると考えます。

だからこそ、1人で悩み続けるのではなく、投資用不動産に精通した専門家の視点を取り入れることが重要です。

その具体的な行動の1つとして、まず査定を依頼することをおすすめします。査定を受ければ、今の市場価値がわかるだけでなく、保有を続けた場合との比較もできるからです。

あなた自身のライフプランや資産状況と照らし合わせながら、後悔のない選択をぜひ目指してください！

SREM専務 大澤プロのアドバイス

投資用不動産の売却相談を受ける中で、私がよく感じるのは“判断を先延ばしにすることのリスク”です。迷っているうちに市況が変わり、ベストなタイミングを逃してしまった方を数多く見てきました。

一方で、焦って売却する必要がない場面もあります。安定した家賃収入があり、空室リスクも低く、修繕費用も当面かからない…こうした状況なら、慌てて売る理由はないでしょう。

大切なのは「判断するための十分な材料を集める」ことです。現在の査定額、保有を続けた場合の収支予測、税金の試算など、これらの数字を目の前に並べることで、感情だけでなく、冷静な判断ができるようになります。

私たちSREMでは、売却と保有継続の両方をシミュレーションし、お客様にとってどちらが有利かを具体的にお示ししています。

業界歴18年以上の弊社代表・菅原をはじめ、専属担当者が最初から最後まで責任をもって対応しますので、安心してご相談ください。

売却タイミングで迷ったらSREMの無料相談へ

「今が売り時なのか、もう少し待つべきなのか」
「売却後の資金をどうやって運用すればいいのか」
「税金や諸費用を引いた手取りはいくらになるのか」

不動産の売却には、こうした疑問や不安がつきものです。

私たちSREM（スリム）では、投資用不動産の売却に関する“無料相談”を行っています。赤坂・溜池山王を拠点に、東京23区のほか、千葉、神奈川、埼玉の一部エリアにも対応可能です。

来社またはオンラインでもご相談いただけますので、日ごろ忙しい方もお気軽にご連絡ください。

当社の不動産査定では、現在の市場価値をお伝えするだけでなく、保有を続けた場合の収支シミュレーションもご提示します。売却と保有継続、それぞれのメリット・デメリットを数字で比較できるため、納得のいく判断材料が得られるはずです！

また、当社が運営するYouTubeチャンネル「スリムな菅原さん【不動産会社女性社長】」では、現場での学びやリアルな気づきを発信しています。

投資用不動産の売却や賃貸経営に役立つ情報を定期的に配信していますので、ぜひチャンネル登録をして最新情報をチェックしてみてくださいね！

最後になりますが、私たちSREMは、賃貸経営・資産運用コンサルティング・不動産売却をワンストップで提供する東京都港区赤坂の不動産会社です。「一人のお客様、その家族に関わるすべての不動産問題を解決する」という目標を掲げ、お客様専属の担当者として人生設計や価値観を共有し、不安や課題に向き合っています。

投資用不動産の売却タイミングで迷っている方、将来の資産運用に不安を抱えている方は、ぜひ一度ご相談ください。あなたの人生を豊かにするお手伝いをさせていただきます！