「老朽化の進み具合、じわじわ増える空室、重なる修繕費が不安…」「このまま続けるべきか、売るべきかわからない」——築30年を迎えたアパートを持つオーナー様から、こういったご相談をいただくことは少なくありません。
頭ではわかっていても、なかなか動き出せないまま時間だけが過ぎていく。そんな状況にもどかしさを抱えている方も多いのではないでしょうか。
“築30年” という数字は、税務・建物・市場のあらゆる面で、アパート経営の転換点のひとつです。この節目をどう受け止め、何を基準に動くかが、資産の今後を大きく左右します。
私は東京都港区赤坂の不動産会社SREM（スリム）の大澤です。長年、不動産業界に身をおくプロとして、これまで数多くのオーナー様の賃貸経営・売却・資産活用のご相談に対応してきました。
この記事には、築30年アパートの今後を考えるうえで本当に必要な視点を詰め込みました。あなたの大切な資産を、後悔のない形で次のステージへ進める一助になれば幸いです！
築30年アパートの今後の見通しと状況の変化
築30年という節目は、アパートの収支構造が大きく変わるタイミングです。
税務上の減価償却が終わり、修繕費が本格的にかさみ始め、空室も出やすくなる。「このまま持ち続けていいのか…？」と感じるのは、ごく自然な判断です。
どんな判断をするにしても、出発点は “今の状態を正しく知ること” です。
今後の賃貸市場と築30年アパートを取り巻く変化
国内では少子化・人口減少が続いており、賃貸需要の総量は長期的に縮小傾向です。それにより地方や郊外エリアでは、空室率の上昇が都心よりも早いペースで進む可能性があります。
一方で、都心や交通利便性の高いエリアでは、単身世帯や外国人入居者の増加などにより、一定の賃貸需要が続く見込みもあります。同じ築30年のアパートでも、立地によって今後の見通しは大きく異なるでしょう。
エリア特性における一般的な傾向は、以下の通りです。
| エリア特性 | 今後の見通し |
|---|---|
| 都心・交通至便エリア | 一定の需要継続が見込める |
| 地方・郊外エリア | 空室率上昇リスクが高い |
| 大学・企業撤退エリア | 需要の急落リスクあり |
| 再開発・人口流入エリア | 相対的に底堅い |
※個別物件・エリアの状況によって異なります。
また、入居者のニーズ自体も変化しています。30年前に標準的だった間取りや設備は、今の入居希望者からは古さを感じさせる場合が多く、選ばれにくくなっている現実があります。
私たちSREMも、東京23区を中心に多くのアパートオーナー様の相談に対応する中で、「同じ築年数でもエリアと管理状態で、今後の選択肢の幅がまったく違う」と日々感じています。
数字だけでなく、エリアの将来性も合わせて現状を把握することが、判断の精度を高めます。
賃料・空室・修繕費…築30年からの収支悪化の一例
仮に管理や修繕が後手に回ると、収入と支出の両面から厳しくなっていく傾向です。この場合、築30年を超えたアパートでは、次のような悪循環に陥りやすくなります（一例）。
設備の老朽化・外観などの劣化
↓
空室が増え、入居者が決まりにくくなる
↓
空室を埋めるために家賃を値下げ
↓
一度下げた賃料は引き上げが困難
↓
修繕費の資金が確保できなくなる
↓
さらに老朽化が進む（負のスパイラル）
特に厄介なのが、“家賃の値下げは一方通行” という点です。入居者が退去するたびに募集家賃を下げ続けると、取り戻すのは容易ではありません。
修繕や管理の向上に先手を打ち、この悪循環に入る前に手を打てるかどうかが、今後の築30年アパートの明暗を分けるといっても過言ではないでしょう。
「法定耐用年数が終わった＝価値ゼロ」は誤解です
法定耐用年数が終わっても、建物の価値がゼロになるわけではありません。
法定耐用年数とは、税法上の減価償却費を計上できる期間を定めたもので、建物の物理的な寿命や使用できる年数とは別物になります。
参考に、構造ごとの法定耐用年数は次の通りです。
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨（骨格材の肉厚3mm以下） | 19年 |
| 軽量鉄骨（骨格材の肉厚3mm超4mm以下） | 27年 |
| 重量鉄骨造（骨格材の肉厚4mm超） | 34年 |
| RC造（鉄筋コンクリート造） | 47年 |
※国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」より
木造アパートは、築30年の時点でこの法定耐用年数はすでに終了しています。ただし、適切にメンテナンスを行えば物理的な寿命はそれよりはるかに長く、木造でも50年以上使われているアパートは実際にあります。
軽量鉄骨造においても、築30年時点ですでに法定耐用年数を超えており、帳簿上の建物評価額がゼロまたはそれに近い状態です。一方、重量鉄骨造（34年）やRC造（47年）は、まだ法定耐用年数に残りがある状態です。
※国税庁の耐用年数表では構造の区分に「金属造」という名称が使われています。「重量鉄骨」「軽量鉄骨」は業界での一般的な呼称です。
減価償却が終わると税負担はどう変わるのか？
減価償却期間中は、実際に現金が出ていかない費用を毎年 “経費” として計上でき、課税所得を抑えることができました。
その節税効果が、築30年前後（木造・軽量鉄骨の場合）を境になくなります。
家賃収入の金額が変わらなくても、経費計上できる減価償却費が減ることで、課税される所得が増えます。アパート経営への影響を簡単に整理すると、次の通りです。
| 項目 | 減価償却期間中 | 減価償却終了後 |
|---|---|---|
| 減価償却費の経費計上 | できる | できない |
| 課税所得 | 抑えられる | 増える傾向 |
| 手取りの実感 | 節税効果あり | 税負担が重くなる |
こうした変化は、長年 “黒字経営” だと思っていたオーナー様が、「気づけば手取りが少なっている…」という状況につながりやすいものです。減価償却終了は、今後のアパートの収支を見直す大きなきっかけになるでしょう。
以上、築30年アパートの今後の見通しと状況の変化について、詳しく解説しました。
このまま持ち続けるか売るか？判断するための視点
「築30年のアパートを持ち続けるべきか、売るべきか」——この問いに、どちらが正解という答えはありません。ただ、判断の根拠が “なんとなく” では、どちらを選んでも後悔するリスクがあります。
ここでは、物件の状態・収支・将来コストの3つの軸から、判断するための具体的な視点を整理します。
収支を「今」ではなく「今後10年」で考えてみる
もし現時点で黒字であっても、それが今後も続くとは限りません。築30年アパートの収支を判断するには、「今の手残り」だけでなく、今後10年間のコストと収入の見通しを合わせて考える必要があります。
その際に、維持コストとして見込んでおきたい主な項目は次の通りです。
| コスト項目 | 目安の発生時期・頻度 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年 |
| 火災保険料 | 毎年（更新のたびに上がるケースも） |
| 管理委託費 | 毎月（家賃収入の3〜8%程度が目安） |
| 外壁・屋根の塗装・防水 | 12〜15年ごと |
| 給排水管の修繕・交換 | 築30年前後から本格検討 |
| 設備更新（給湯器・エアコン等） | 機器ごとに異なる（10〜15年が目安） |
※あくまでも一般的な目安です。物件の規模・状態・管理状況によって異なります。
これらを年間・10年間の合計で試算したうえで、見込まれる家賃収入と比べてみましょう。
試算の結果、一例として「2〜3年後に修繕が重なると赤字に転じる」という見通しが見えてきたなら、持ち続けるか売るかの判断を早めに動き出す根拠になります。
こんな状態が続くなら、経営の見直しを考えるタイミング
次のチェックリストを確認してみてください。当てはまる数が多いほど、現状維持を続けることのリスクが高まっている状態です。
- 空室が全体の30%以上で、数カ月〜1年以上埋まっていない
- 家賃を下げても申し込みが来ない状況が続いている
- 近隣に新築・築浅の競合物件が増え、入居者が流れている
- 外壁・屋根・給排水管など、大規模修繕が近い（または後回しにしている）
- 入居者の高齢化が進み、退去後のお客様付けに苦労している
なお、これはあくまで目安のチェックリストです。「実際のところどうなのか？」をより正確に判断したい場合は、私たちSREMへお気軽にご相談ください。個々のアパートの状況をもとに、一緒に整理します。
築30年アパートの売却価格はどうやって決まるのか
売却を視野に入れた場合、まず知っておきたいのが「どうやって価格が決まるか？」という仕組みです。収益物件である築30年のアパートは、主に “収益還元法” と “土地値” の2つの面から査定することが多いです。
➀「収益還元法」
収益還元法とは、アパートが生み出す年間収益をもとに売却価格を算出する方法です。計算の考え方はシンプルです。
年間収益（家賃収入－経費） ÷ 還元利回り ＝ 売却価格の目安
たとえば年間収益が500万円で、還元利回りを8%と設定した場合、
500万円 ÷ 8% ＝ 6,250万円
これが売却価格のおおよその目安となります。還元利回りは立地・築年数・空室状況などによって異なり、立地や稼働状況にもよりますが、実務では類似物件の取引事例や市場データを参照して設定するのが一般的です。
➁「土地値」
一方、空室が多くて収益がほとんど出ていない場合は、収益還元法での評価が低くなるため、“土地値” が売却価格の主な根拠になるケースも多いです。
土地値は立地・面積・接道状況などで決まり、原則として建物の状態に大きく左右されません。そのため、建物の老朽化が進んでいても、立地が良ければ一定の売却価格がつく可能性があります。
同じ築30年アパートでも、稼働状況や立地によって査定額が数千万円単位で変わるのが収益物件の特徴です。
“主にどちらの視点で評価されるのか” は、実際に査定をしてみないとわかりません。まずは一度、私たちSREMにご相談ください。アパートの現状をもとに丁寧にご説明します。
一人で抱え込まず「今の状態」を見える化する
収支の整理は、オーナー様ひとりではなかなか正確にできないものです。
売ったらいくらになるかだけでなく、「売ったあとに税金がいくら残るか」「このまま持ち続けたら10年後どうなるか」まで、数字で把握してはじめて比較できます。そのため、不動産会社への売却査定と、税務シミュレーションを組み合わせることをおすすめします。
私たちSREMでは、売却査定だけでなく、賃貸経営の収支整理や今後の方向性についても初回無料でご相談をお受けしています。“貸す・売る・買う” をワンストップでサポートできるため、判断に必要な情報を一度に整理できます。
「まだ売ると決めていない」という段階からで構いません。数字を並べて一緒に整理するところから始めましょう！
以上、築30年アパートを持ち続けるか売却するか判断するための視点を解説しました。また、売却のタイミングや損をしない具体的な判断基準について詳しく知りたい方には、下記の記事が参考になります。
まとめ：今の収支と将来コストを整理し、後悔しない決断を
築30年のアパートを “持ち続ける” にしても “売る” にしても、今後その選択が後悔になるかどうかは、決断の中身よりも「自分で納得して決めたかどうか」で変わることが多いものです。
この記事が、あなたにとってその納得につながるきっかけになれば、これ以上に嬉しいことはありません。
SREM大澤プロのアドバイス
数多くのご相談を受けてきた中で、私が感じる “後悔しにくいオーナー様” の共通点があります。それは、迷いながらも “今の状態を数字で把握すること” を後回しにしなかった方です。
「まだ決めていないから査定は早い」と思われる方も多いのですが、実は逆です。査定を受けることは売る決断ではありません。“今の選択肢を知る” ための具体的な行動のひとつです。
もちろん迷っていること自体は、何も悪いことではありませんが、建物は待ってくれません。老朽化も、空室も、修繕費も、時間とともにじわじわと積み重なっていきます。
「あのとき動いておけばよかった…」とならないために、まず今の年間収支と、今後5〜10年で見込まれる修繕費を紙に書き出すことから始めてみてください。それだけでも、頭の中がずいぶん整理されるはずです。
あなたのアパートの「次の一手」、SREMが一緒に考えます
私たちSREMは、東京都港区赤坂を拠点に、賃貸経営・売却・購入をワンストップでサポートする不動産会社です。“貸す・売る・買う” のどの段階でも、経験豊富な専属担当者が最初から最後まで一貫して対応するため、途中で担当が変わって話をゼロから説明し直す、といったストレスもなく安心です。
築30年アパートの賃貸経営の見直しや売却のご相談は、初回無料でお受けしています。
「まだ売却すると決めていない」
「今の収支が正直よくわからない」
このような段階からでも、一緒に整理するところから始められます。来社・オンラインどちらにも対応していますので、お気軽にご連絡ください！
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