「アパートを売りたいけれど、何から手をつければいいのか…」——そんなモヤモヤを抱えていませんか。

価格は妥当なのか、手続きで損をしないか…考え出すと不安が次々にわいてくるものですよね。同じ気持ちで立ち止まっているオーナー様は、決して少なくありません。

アパートの売却は、自宅を売るのとは勝手が違います。

住む人がいて、収益を生む資産だからこそ、押さえるべきところがいくつもあり、事前の準備が結果を大きく左右します。

私たちは、賃貸経営・資産運用から不動産売却までをワンストップで手がける、東京都港区赤坂の不動産会社SREM（スリム）です。賃貸経営の支援から売却まで数多くのオーナー様に伴走してきました。

この記事では、私・大澤がアパート売却で失敗や損を避けるために知っておきたい注意点を、確認の手順まで含めてわかりやすく解説します。

大切な資産を手放す判断に、少しでも安心の材料を届けたい。あなたが納得のいく売却へ一歩踏み出せるよう、この記事が力になれたら嬉しいです！

アパート売却前に確認したい7つの注意点とは？

一棟アパートの売却で損やトラブルを避けたいなら、押さえるべき注意点は大きく7つあります。売却価格の相場、査定方法、入居者への対応、管理会社との契約、ローン残債、税金、そして売り出し方です。

まずは、7つの注意点をざっと見渡していきましょう！

①売却価格の相場を把握しておく

はじめに確認したいのは、あなたのアパートがいくらで売れそうかという相場感です。

相場を知らないまま話を進めると、安く手放して後悔するリスクが高まるからです。売主が価格の目安を持っているかどうかで、その後の交渉の落ち着き方も大きく変わります。

たとえば、不用品をリサイクルショップで相場を調べず売却して、あとから「もっと高く売れたのに…」と気づいた経験はありませんか？アパート売却では金額の桁がまるで違うため、その差は数百万円、時には数千万円にもなり得ます。

だからこそ、まずはあなたのアパートの相場をつかんでおくことが、損を避ける第一歩になります。

②一棟アパート特有の査定方法を理解しておく

次に、一棟アパートの査定では、自宅の売却以上に収益性が重視されやすいという点です。

一棟アパートでは、「その物件がどれだけ家賃収入を生むか？」をもとに価格を求める収益還元法が使われることが多いです。もちろん、土地・建物の価値や周辺の取引事例なども考慮されますが、買主の多くは投資家で、利回りや将来の収益性を踏まえて価格を判断します。

つまり、査定では「買主が買ったあと、いくら儲かるか？」を見ているわけです。

収益で評価される仕組みを知っておくことが、査定額を正しく読み解く鍵になります。査定を受ける前に、入居状況や家賃設定などあなたのアパートの収益状況を整理しておきましょう。

③入居者がいる状態での売却（オーナーチェンジ）に備える

入居者がいるままのアパートを売却する場合、“オーナーチェンジ” になることを理解しておきましょう。

これは、原則として賃貸人としての地位や敷金返還義務などを買主へ引き継ぐ売り方です。空室にしてから売る必要がないため、家賃収入を得ながら売却を進められるメリットがあります。

一方で、注意したいのが入居者への告知タイミングです。

売買が正式に決まる前に「売るかもしれない」と伝えてしまうと、不安から退去につながり、かえって収益性が下がって査定に響くこともあります。

そのため、入居者への連絡時期や方法は、不動産会社や管理会社と相談しながら慎重に決めましょう。

④管理会社との契約内容を確認しておく

売却前には、いま結んでいる管理会社との契約が、どういった内容かを必ず確認してください。

なぜなら、契約の種類によって解約のしやすさが大きく変わるからです。一般的な “管理委託契約” は比較的解約しやすいのに対し、家賃を保証してもらう “サブリース契約” は、借地借家法の保護もあって簡単には解約できないケースも多いです。

以下に、両者の違いを整理しました。

※契約内容により異なります。個別の条項を必ず確認しましょう。

契約書や関係書類を出して、解約条件と引き継ぎの可否を早めにチェックしておくことが、スムーズなアパート売却につながります。

⑤ローン残債と抵当権抹消の手続きを確認する

金融機関からの借入が残っている場合は、ローン残債と抵当権の扱いを確認しておく必要があります。

通常の売買では、決済日に売却代金や自己資金でローンを完済し、所有権移転と同時に抵当権の抹消手続きを進める必要があるからです。抵当権を抹消できる見通しが立たなければ、買主への引き渡しや売買契約の成立が難しくなります。

ここで大切なのが、残債と売却見込み額の関係です。両者の大小で、進め方が次のように変わります。

• アンダーローン（売却額 ＞ 残債）…売却代金で完済でき、手続きがスムーズ
• オーバーローン（売却額 ＜ 残債）…足りない差額を自己資金などで補う必要がある

たとえば、残債が5,000万円あるのに売却見込みが4,500万円なら、差額の500万円をどう用意するかを先に考えておかなければなりません。まずは金融機関に残高を確認し、抵当権を外せる見通しを立てるところから始めましょう。

※抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に、金融機関が担保となるアパートから優先的に返済を受けられる権利です。

⑥売却でかかる税金の仕組みを知っておく

売却によって譲渡所得が生じた場合は、所得税・住民税・復興特別所得税がかかることを覚えておきましょう。なお、課税される譲渡所得は、単純な売却価格と購入価格の差ではなく、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。

注意点は、アパートの所有期間によって税率が変わることです。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば “長期譲渡所得”、5年以下なら “短期譲渡所得” となります。区分ごとの税率は、以下のとおりです。

※所得税・住民税・復興特別所得税を合計した一般的な税率です。

表のとおり、短期と長期では税率に大きな差があります。

まずは取得日を確認し、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかを確かめましょう。ただし、売却のタイミングは税率だけでなく、アパート価格の動向や入居状況、修繕予定なども含めて判断することが大切です。

⑦アパートの売り出し方を選んでおく

最後に、アパートをどういう形で売り出すかをあらかじめ決めておきましょう。

投資家向けに収益物件として売るなら、入居者がいる状態のまま売却する方法が一般的です。一方、土地活用や建て替えが目的の買主に向けて売る場合は、適法に明け渡しが完了した物件のほうが検討されやすい傾向です。

ただし、入居者に退去を求めれば自由に空室化できるわけではないため、賃貸借契約や法的条件、立退きにかかる期間・費用を確認したうえで判断しましょう。

どちらが有利かは、アパートの立地や築年数、入居状況などによって答えが変わります。

私たちSREMでは、賃貸経営・賃貸管理で培った入居者対応のノウハウを活かし、それぞれのアパートに合った売り出し方をご提案しています。

以上、アパート売却前に確認したい7つの注意点を解説しました。1つずつ着実に押さえて、納得のいく売却へと歩みを進めていきましょう！

アパート売却に失敗しないためのチェック項目

先に見た7つの注意点を、実際に手を動かして確認するチェック項目に落とし込みましょう。頭で分かっていても、いざ売却が始まると1つ…2つ…抜け落ちてしまうのが正直なところです。

そこで、テーマごとに「何を・どう確認するか」を具体的にまとめました。

価格相場と査定で確認すること

まず押さえたいのは、査定を “収益物件の売却に強い会社” に頼み、提示額の根拠を自分でも理解することです。

収益物件の査定に不慣れな会社では実態に合わない金額が出ることもあるため、提示額を鵜呑みにせず、根拠をたどれるかを見極めましょう。以下は最低限のチェック項目です。

くれぐれも、数字の裏づけをたどれる査定こそ “信頼できる査定” です。私たちSREMは長年の賃貸経営支援・賃貸管理の実務から市場動向に日々向き合っているため、収益の実態に沿った価格をご説明できます。

入居者への対応で確認すること

入居者がいるまま売る “オーナーチェンジ” では、契約と告知の扱いを正しく把握しておきましょう。たとえば、賃貸人の地位が移転した場合は、敷金の返還に関する債務も原則として買主へ引き継がれます。

まずチェックすべきは次の点です。

• 現在の賃貸借契約の内容（契約期間・家賃・特約）を一覧にまとめる
• 敷金の預り状況を整理し、引き継ぎ内容を明確にする
• 入居者への通知時期や内容を買主、管理会社と事前に決めておく

売却前の通知が法律上一律に義務づけられているわけではありません。しかし、所有者や家賃の振込先、管理会社などが変わる場合は、入居者が混乱しないよう適切に案内する必要があります。

“誰が・いつ・何を伝えるか” は、買主や管理会社と相談しながら丁寧に決めましょう。

管理会社との契約で確認すること

アパートの売却前に、いまの管理契約が “委託” か “サブリース” かを見極めておきましょう。

前半の注意点でも触れましたが、特にサブリース契約は管理会社が建物を借りる賃貸借契約であり、契約条件や借地借家法の影響により、オーナー側からの解約が難しい場合があります。

契約書で以下を確認してください。

たとえば、解約に数カ月の予告が必要なケースもあります。引き渡し時期から逆算し、早めに条件を洗い出しておくと段取りが崩れません。

ローン残債と抵当権で確認すること

売却前に、アパートの売却代金でローンを完済できるか、そして抵当権を外せるかを確かめましょう。

確認する流れは次のとおりです。

• 金融機関に現在のローン残高を照会する
• 売却見込み額と残債を照らし合わせ、完済できるか確認する
• 抵当権抹消の手続き（司法書士への依頼など）を段取りする

注意したいのが、複数の物件を1つの担保にまとめる “共同担保” に入れている場合です。金融機関と別段の調整が必要になることがあります。

売却時の税金で確認すること

売却益が出たときにかかる譲渡所得税は、計算の仕組みを先に理解しておくことが肝心です。原則として「売却額－（取得費＋譲渡費用）－適用できる特別控除額」で求め、所有期間に応じた税率をかけます。

確認すべきポイントを整理しました。

※一般的な目安です。個別の判断は税務署や税理士にご確認ください。

見落としやすいのが、建物の取得費は保有期間中の減価償却分だけ目減りしている点です。買ったときの金額そのままではないため、想定より譲渡所得が大きく出ることがあります。

また、マイホーム特例の扱いには要注意です。「自宅を売るとき譲渡所得を3,000万円まで控除できる」という情報を、賃貸用アパートにそのまま当てはめることはできません。ただし、建物の一部を自宅として使用していた場合などは扱いが異なる可能性があるため、個別に確認しましょう。

諸費用とスケジュールで確認すること

売却額ばかりに目が向きがちですが、売却にかかるお金と時間の全体像をつかんでおきましょう。くれぐれも手元に残る金額は “諸費用と税金を引いた後の額” です。

主な諸費用と目安は以下のとおりです。

• 仲介手数料 … 売却を仲介した会社へ支払う（成約価格に応じて計算）
• 登記費用 … 抵当権抹消などのため司法書士へ支払う
• 測量費用 … 土地の境界が未確定の場合に必要になる
• 印紙税 … 売買契約書に貼る印紙代としてかかる

売却期間は、立地・アパートの特徴・市況にも寄りますが、査定～引き渡しまで “3～5カ月” ほど見ておくのが一般的な目安です。

以上、注意点に加えてアパート売却で失敗しないためのチェック項目を、価格から諸費用まで順に紹介しました。まずは確認しやすい項目から動き出してみてください！

まとめ：注意点を押さえて納得のアパート売却を

アパート売却で成功するための鍵は、細かな知識を全部覚えることではなく、“自分1人で決めていいこと” と “専門家に確かめるべきこと” を線引きすることにあります。

入居状況、管理会社との契約内容は自分でも整理できます。一方、正確な価格査定、ローン残債を売却代金で完済できるか、抵当権を抹消できるか、譲渡所得税がいくらかかるかなどは、個別の条件によって結論が変わる領域です。

だからこそ、税金は税務署や税理士、売却の進め方は収益物件に強い不動産会社へと、迷った段階で早めに確認することが、トラブルを避けて進む売却への一歩です

SREM大澤プロのアドバイス

長年この業界で、多くのアパート売却に立ち会ってきて、“急いで売った方ほど後悔が残りやすい印象” です。

アパート売却は自宅の売却に比べ、入居者対応や賃貸借契約、収益性の評価といった要素も関わるため、焦って動くと、条件を十分に整理・比較できないまま進めてしまうことがあります。

だからこそ、「売ろうかな」と思った今こそ、まず全体像を整理する時間をとってほしいのです。私たちSREMは、時にお客様以上の当事者意識を持って、あなたにとって一番いい選択肢を一緒に探します。

焦らず、しかし着実に。それが納得のいく売却への近道だと私は考えています。

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私たちSREMは、東京都港区赤坂を拠点に、賃貸経営の支援から不動産を貸す・売る・買う・借りるまでをワンストップでサポートしています。売却はもちろん、「売らずに貸し続ける方が得か？」といったご相談にも、長年の経験で培った視点から具体的にお答えできます。

初回相談は無料で、赤坂・溜池山王を中心に、東京23区や千葉・神奈川・埼玉の一部エリアにも対応しています（来社でもオンラインでも可）。

アパート売却の不安は、1人で抱え込むほど大きく感じるものです。まずは気軽に話してみることから始めてみませんか？

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