「空室が埋まらない」「修繕の連絡が遅い」「明細を見ても何の費用かわからない」。管理会社への不満を抱えながら、それでも「変えるのも面倒だし…」と動けずにいるオーナー様は少なくありません。

そして、いざ動こうとしたときに頭をよぎるのが、「また同じ失敗をするんじゃないか…」そんな不安ではないでしょうか？

その不安は、正直なところ “選び方を変えないと現実になる” リスクがあります。

「次こそ慎重に選びたい！」と思うなら、どこを・どうやって見極めるかを知っておくことが、何より大切な準備になります。

私たちSREM（スリム）は、東京都港区赤坂を拠点に、賃貸管理から売買・賃貸仲介までをワンストップで手がける不動産会社です。

不動産業界歴18年以上の代表、私・菅原が、これまで多くのオーナー様の相談に向き合ってきた実経験をもとに、この記事を書きました。

あなたの賃貸経営が、信頼できる管理会社とともに安心して続けられるよう、少しでも力になれれば嬉しいです！

要注意！失敗しやすい賃貸管理会社の選び方5つ

管理会社を選ぶとき、「ここさえ見ておけば大丈夫」と言われているポイントが、実は落とし穴になっているケースは少なくありません。

代表的な5つの失敗しやすい選び方を押さえておきましょう。

管理委託料の安さだけで選ぶと、トータルコストが高くなりやすい

「管理委託料は安いほどいい」と考えていませんか？

結論からいうと、委託料の安さだけで選ぶのは、かえってコストリスクを高める選び方です。

なぜなら、基本の委託料を低く設定している会社の中には、下記のような費用を別途請求するケースがあるからです。（一例）

• 入居者募集時の広告費・手数料
• 修繕手配時の段取り費用
• 各種書類の作成・更新費用
• 退去立ち会い・原状回復確認の手数料

委託料の数字だけでなく、“何がサービスに含まれ、何が別途費用になるか” を契約前に一覧で確認することが、本当のコスト比較につながります。

知名度やブランドだけで判断すると、管理の質にばらつきが生じやすい

「大手だから安心」という感覚はよくわかります。

ただ、会社の規模や知名度が、そのまま管理の質に直結するとは限りません。

会社の規模にかかわらず、1人の担当者が抱える物件数や社内の体制によっては、対応が後回しになったり、こちらからアクションを起こさないと動きが見えにくいことがあります。

一方で、規模が小さくても、地域の入居者ニーズをよく把握していて、丁寧かつスピーディーに動いてくれる会社も多いです。

知名度はあくまで参考程度にとどめ、“実際にどう動いてくれる会社か？” を広い視点で見極めることが大切です。

担当者の印象だけで決めると、契約後に「別人対応」になるリスクあり

第一印象が感じよくて、つい「この人に任せたい」と思ってしまうことはありませんか？もちろん担当者との相性は重要ですが、そこだけで判断するのは危険です。

なぜなら、管理会社によっては “営業担当者” と “実際に管理を担う担当者” が別の人になるケースがあるからです。

契約後、管理開始後に実務を担当する方がコロコロ変わると、引き継ぎのズレで対応が遅くなったり、物件の状況が正確に伝わらない問題が起きやすくなります。

当社SREMでは、担当者が最初から最後まで一貫して対応する体制を取っており、こうした引き継ぎによるズレを未然に防ぐ仕組みを整えています。

具体的な対応事例を十分に確認しないと、実際の対応力が見えない

ホームページに「管理実績○○件」と書かれていても、それだけで管理の質までは判断できません。

実際の管理の質を事前に見極めるには、下記のような情報を可能な範囲で集めることが有効です。

良い実績だけを見せる会社ではなく、“不都合な事例も含めて率直に話してくれる会社” かどうかが、信頼できるかどうかの一つの判断材料になります。

実際にSREMをご利用いただいたお客様のリアルな声を、インタビュー動画として公開しています。良い部分だけでなく、率直なやりとりをそのままお届けしているので、ぜひ参考にしてみてください。

対応範囲を確認しないと、いざというときに「対応範囲外」のおそれあり

実際にトラブルが起きたとき「その対応はサービス外です」と言われた…。そんな状況に直面するオーナー様は少なくありません。

賃貸の管理業務には、思っている以上に細かい項目があります。

• 夜間・休日の入居者緊急対応（水漏れ・鍵トラブルなど）
• クレーム発生時の一次対応と連絡フロー
• 退去立ち会いと原状回復の確認
• 修繕業者の手配と費用見積もりの承認フロー
• 定期的な賃貸物件の巡回と報告

どこまでが管理委託の範囲で、何がオーナー様自身の対応になるのかを契約前にしっかり確認しておきましょう。

以上、失敗しやすい管理会社の選び方として、5つのパターンを解説しました。

賃貸管理会社と契約する前に確認すべきチェック表

「面談でどんなことを聞けばいいかわからない」「聞きそびれたまま契約してしまった」という声は本当に多いです。

そこで、面談・商談の場にそのまま持参して使える “確認チェック表” を4つのカテゴリ別にまとめました。

管理委託料に関して面談前に整理すべき項目

管理委託料は、“料率の数字” だけ確認しても不十分です。

何がその料率に含まれていて、何が別途費用になるかを把握することが、トータルコストの正しい判断につながります。

追加費用が発生するケースは、口頭だけでなく管理受託契約の重要事項説明書や管理委託契約書の記載で確認し、後からの “言った・言わない” を防ぐことをおすすめします。

修繕費・工事費の不透明さを防ぐために押さえる項目

修繕やリフォームにかかる費用は、工事内容・物件の状態・依頼する業者によって大きく異なります。

費用の判断基準を持たないまま任せてしまうと、相場より高い発注が続いても気づきにくいため注意しましょう。

管理委託契約の解約条件を事前に把握すべき理由と確認項目

「今の管理会社では限界だ…」と思ったとき、解約条件を知らないままでいると、すぐに動けず損失が続く期間が生まれるリスクがあります。

従来の標準管理委託契約書では “少なくとも3カ月前” の解約申し入れが例示されていましたが、実際の予告期間は契約ごとに異なるため、署名前の確認が欠かせません。

担当者の業務範囲と連絡体制に関して確認すべき項目

管理会社に任せているのに何も報告が来ない、担当者が頻繁に変わって話が通じない、という状況は、事前の確認で防げる場合が多いです。

「管理の状況が見えにくい…」と感じているオーナー様ほど、この項目を面談で直接確認することで、会社ごとの姿勢の違いがはっきりと見えてきます。

私たちSREMは専属担当制を取っており、定期的な報告と積極的な提案を通じて、オーナー様が物件の状況を常に把握できる体制を整えています。

以上、管理会社と契約する前に確認すべき項目を、4つのカテゴリに分けてまとめました。ぜひ活用してみてください。

信頼できる管理会社を見極める4つのポイント

感じがいい、大手だからだけでは、信頼できる管理会社かどうかは判断できません。

実力と誠実さを見抜くには、見た目の印象ではなく、面談の場で引き出せる “中身” で判断することが重要です。以下の4つのポイントを軸に確認していきましょう。

空室対策の実力は「募集方法の中身」と「実績の数字」で判断する

空室が長引くかどうかは、物件条件・賃料設定・周辺相場に加えて、管理会社の入居者募集力にも大きく左右されます。

具体的な方法と実績の数字を面談で引き出すために確認すべきなのは、下記のような点です。

• 掲載しているポータルサイト（SUUMO・HOME’S・athomeなど）と掲載数
  → 媒体が少ないと入居希望者の目に触れにくい
• 物件写真の撮影や間取り図の作成をどのように行っているか
  → 写真や図面のクオリティが低いと内見数が伸びにくい
• 直近の平均空室期間の実績（同エリア・同条件に近い物件で）
  → 早く埋まる期待値を判断するための重要な参考材料
• 具体的な問い合わせ対応の方法
  → 対応時間や方法が限られていると内見予約の機会を逃しやすい

入居者・トラブル対応の質は「手順の明確さと実例の有無」で見極める

入居者からのクレームや緊急トラブルへの対応力は、管理会社によって差が出やすい部分です。

「迅速に対応します」という言葉より、対応の手順と過去の実例を引き出せるかどうかが、信頼性の判断材料になります。面談では、以下のように具体的に問いかけてみましょう。

• 実際のトラブル発生時（水漏れ・鍵トラブルなど）はどのフローで対応するか
• 入居者からのクレームが来たとき、最初に誰が対応してオーナーにはいつ連絡が来るか
• 過去に実際に起きたトラブルと、どう対応したかその方法（具体例）

「うまく対処します」のような曖昧な答えしか返ってこない場合は、体制や経験値に疑問が残ります。

報告・連絡体制は「情報共有の中身」と「連絡手段の明確さ」で比べる

契約前に「月次報告があります」と言われても、実際に何が報告されるかは会社によって大きく差があります。

修繕対応の適切さは「見積もりの透明性」と「緊急時の体制」で判断する

修繕費は、管理会社の対応次第でオーナー様の収益に直結します。

確認すべきポイントは以下の通りです。

• 緊急修繕（水漏れ・設備故障など）の一次対応は何時間以内を目安にしているか
• 修繕費の見積もりをオーナーに事前提示するルールになっているか（金額の根拠が確認できるか）
• 相見積もりの取得に応じてもらえるか、または断られることがあるか

要注意なのは、理由を説明せずに「うちの提携業者に任せれば大丈夫です」と相見積もりを嫌がる会社です。

費用の妥当性を自分で確認できない状態が続くと、割高な修繕が積み重なるリスクがあります。

以上、信頼できる管理会社を見極める4つのポイントを解説しました。

「良い会社かどうか」は見た目ではわかりにくいものですが、面談で具体的な質問を重ねることで、実力と誠実さの差は必ず見えてきます。

まとめ：賃貸管理会社は任せる前の見極めが重要

「今の管理会社に不満はあるけれど、次もまた同じ失敗をしたくない」。そう感じているオーナー様は、ぜひ一度立ち止まってみてください。

管理会社選びで後悔する方の多くは、「安さ・知名度・担当者の印象」といったわかりやすい基準だけで判断してしまっています。

手間に感じるかもしれませんが、契約前の見極めに使った時間は、長期的な安心につながりやすくなります。

SREM代表 菅原プロのアドバイス

実際に面談してみると、管理会社ごとの対応の差は驚くほどはっきり出ます。私がよくお伝えするのは、「最初の質問で、その会社の本質が見える」ということです。

たとえば「この物件の弱点は何だと思いますか？」と聞いたとき、率直に答えてくれる会社は比較的信頼できます。

受注したい会社ほど物件の良い面しか言わない傾向がありますが、デメリットもきちんと伝えられる会社は、契約後も都合の悪いことを隠さず共有してくれる場合が多いからです。

18年以上この業界にいて感じるのは、管理会社選びは「どこが安いか？」より「どこが正直か？」を基準にすべきだということ。不動産を長く安定して運営するには、“誠実に向き合ってくれるパートナーを選ぶこと” が、何よりの土台になります。

こうした現場のリアルや、オーナー様が知るべき不動産の話は、YouTubeチャンネルでも発信しています。「不動産で人生を豊かにする」というテーマで、現場での学びや気づきを率直にお伝えしているので、ぜひ下記チャンネルも確認してみてくださいね！

≫ スリムな菅原さん【不動産会社女性社長】を見る

管理会社選びで迷ったら、まずはSREMに無料相談

「変えたい気持ちはあるけれど、どう動けばいいかわからない」という段階でも、相談は大歓迎です。むしろ、そのタイミングで話を聞かせてもらうことで、今後の方針が整理されることが多いです。

東京都港区赤坂を拠点とする不動産会社SREMでは、賃貸管理の初回無料相談を受け付けています。来社・オンラインどちらにも対応しているので、遠方・お忙しい方でも利用しやすい相談体制です。

「相談したら必ず契約しないといけないの？」という心配は無用です。話してみることで頭の中が整理されるだけでも、十分な価値があります。

賃貸管理のほか、不動産の売却・購入・賃貸仲介についてのご相談にも対応しています。一人ひとりのお客様に関わる不動産の問題をまるごとサポートすることが、私たちSREMの目指すところです。

「そろそろ動き出そう」と思ったその気持ちを、ぜひそのままご連絡ください。