「管理会社を変えたいけど、本当に変えていいのか…」そう思いながら、ずっと答えを出せずにいる。そんなオーナー様からのご相談が後を絶ちません。

なかには、「空室が続いているのに、管理会社から何も提案がない」「連絡してもたらいまわし、報告もそっけない…」そんなもやもやを抱えながら、大切な物件を任せ続けている方も多いです。

管理会社への不満はあっても、手続きが面倒そう、変えても同じかもといった思いが、踏み出す足を止めてしまいがちです。

私たちSREM（スリム）は東京・赤坂を拠点とする不動産会社です。代表の私、菅原は、業界歴18年以上の知見をもとに、賃貸管理の現場でオーナー様の悩みと向き合い続けてきました。

この記事では、管理会社を変えたいオーナー様に多い不満から、実際の変更手順7ステップまでわかりやすく解説します。

「変えたいけど踏み出せない」というあなたが、読み終わった後に「次にやることが見えた」と感じてもらえたなら、これ以上嬉しいことはありません！

管理会社を変えたいと感じるオーナーに多い不満とその原因

管理会社の質には会社ごとに大きな差があり、不満を感じること自体は、決して判断が間違っていたわけではありません。

まずは、よくある不満とその原因を整理して、あなたの状況と照らし合わせてみてください。

「空室が何カ月たっても埋まらない」：管理会社の募集活動が消極的になっていないか

空室が長引くほど、毎月の収益がじわじわと削られていきます。

それがオーナー様にとってどれだけのプレッシャーになるか、今の管理会社はきちんとわかっているでしょうか。

空室がなかなか埋まらない背景には、管理会社の募集活動が受け身になっているケースが少なくありません。

• 物件情報の掲載が最低限で、写真や説明文が更新されていない
• 近隣の競合物件と比べて家賃や条件が見直されないまま放置されている
• 市場の動向に合わせた改善提案（リフォーム・設備追加など）がない
• 自社や提携する仲介業者以外への働きかけが少なく、物件の露出が限られている

管理会社には「管理するだけ」の会社と、「賃貸経営を一緒に考える」会社の2タイプがあります。

空室が4〜5カ月、都心の場合は3カ月を超えているのに、担当者から具体的な提案が一度もないなら、それは管理会社を見直すサインかもしれません。

「何も報告が来ない、連絡しても遅い」：物件の状況が見えない管理体制になっていないか

報告・連絡のタイムラグや情報共有の少なさは、オーナー様の不満の中でも特に根深い問題です。

こうした状況が起きやすい管理会社には、共通した体制上の問題が見られます。

現地から離れているオーナー様にとって、管理会社からの報告は物件の「目」そのものです。

その目がふさがれていれば、修繕が必要な箇所の見落とし、家賃滞納の発見遅れ、入居者トラブルの拡大など、経営上のリスクが静かに積み上がっていきます。

「修繕の対応がずさん、費用の内訳もわからない」：管理体制と費用の透明性に問題がないか

クレームが放置される、修繕費用の内訳が不明なまま請求が届く…これは「管理を任せている」状態とは呼べません。

よくある不満の例は、以下の通りです。

• 提携業者との連携が薄く、対応の手配に時間がかかる
• コスト優先で質の低い業者に発注しており、修繕のクオリティが低い
• クレーム対応のフローが整備されておらず、担当者の判断任せになっている

「なんとなく腑に落ちない」という感覚は、実は大切なシグナルです。

費用の透明性が低い、対応が遅い、クレームがたらいまわしにされる…、どれか1つでも思い当たる節があるなら、今の管理体制を客観的に見直す時期に来ているかもしれません。

私たちSREMでは、修繕費用の内訳や対応状況をオーナー様にわかりやすくご報告することを基本としています。「今の管理会社では情報が全然来ない」とお悩みの方は、まず一度ご相談ください。

以上、管理会社を変えたいと感じるオーナー様に多い不満と、その背景にある原因を3つの視点から解説しました。

「うちのことだ」と感じた不満がある方は、次の章で管理会社を変えるべきかどうかのポイントを確認してみましょう。

管理会社を変えるべきか迷ったときの見極めポイント

管理会社を変えたい気持ちはあるけど、手続きの煩雑さへの不安や、長年の付き合いを壊すことへの気まずさから、踏み出せないオーナー様は多いです。

ただ、判断を先送りにするほど、収益へのダメージは静かに積み重なっていきます。

感情ではなく、管理の実態と収益の数字をもとに冷静に見極めましょう。

まず管理会社に改善を求める：それでも変わらないなら変更を検討

管理会社を変えることを検討する前に、まずは現在の管理会社に改善を求めることが先決です。担当者レベルの問題であれば、担当者の変更や改善依頼で解決するケースもあるからです。

ただし、改善を求めても状況が変わらないなら、それは会社としての体制や姿勢に問題がある可能性が高いです。

以下の項目を確認して1つでも当てはまるようであれば、管理会社の変更を前向きに検討する価値があります。

• 改善をお願いしたのに、同じ問題が繰り返されている
• 空室が3カ月以上続いているのに、具体的な改善提案がない
• クレームや修繕の対応が遅く、入居者からの不満が続いている
• 費用の内訳や対応状況の報告がなく、何をしているかわからない
• 担当者に連絡しても、返答が遅い・そっけないことが続いている
• 家賃滞納への対処が後手に回り、収益に影響が出ている

「当てはまった項目が意外に多い…」という方もいらっしゃるかもしれませんね。

賃貸管理会社の見直しに向けた判断基準や比較ポイントについて詳しく知りたい方には、下記の記事が参考になります。

変更に踏み切るタイミング：契約更新時期を逆算して動こう

管理会社を変えると決めたとしても、タイミングを誤るとスムーズに進まないことがあります。

なぜなら、多くの管理委託契約には「解約の3カ月前までに書面で通知する」などの解約予告期間が設けられているからです。※国土交通省の標準契約書に準拠している場合。実際の期間は各契約による。

下記のスケジュール感を参考に、逆算して動くことをおすすめします。

※解約予告期間は契約内容によって異なります。まず契約書の確認が必須です。

「そろそろ変えたいな」と思い始めたら、まず契約書の解約予告期間を確認してみましょう。

私たちSREMでは、現在の契約状況を確認しながら、管理会社の変更に向けた具体的なスケジュールのご相談にも対応しています。オンラインでも気軽にご相談いただけるので、ぜひ活用してみてください！

実際に、管理会社の変更で失敗しないための具体的な5つのタイミングは、下記の記事で詳しく解説しています。

以上、管理会社を変えるべきか迷ったときの見極めポイントを解説しました。

「変えたい」という気持ちに確信が持てたなら、次は変更することで実際に何が改善できるのかを見ていきましょう。

管理会社を変えることで改善できること・できないこと

管理会社を変えることで、賃貸経営の悩みがすべて解消されるわけではありません。

変更で改善が見込めることと、管理会社を変えても変わらないことをあらかじめ把握しておきましょう。

その事前確認が、変更後の「思っていたのと違う…」を防ぐ第一歩です。

改善できること

管理会社の変更によって改善が期待できる主な項目は、以下のとおりです。

• 空室対策・入居者募集力
  積極的な募集活動や市場に合わせた家賃・条件の見直し提案など、管理会社の姿勢次第で空室期間の短縮が見込めます。
• 報告・連絡の頻度と質
  定期報告の仕組みや担当者の対応力は管理会社によって大きく異なり、変更により「何もしてくれない」状況を改善できる場合が多いです。
• 修繕・クレーム対応のスピード
  提携業者のつながりが充実した管理会社であれば、修繕手配やクレーム対応のスピードと質が向上する可能性が高いです。
• 管理委託料などのコスト
  管理委託料の相場は家賃の5%程度が目安とされていますが、業務範囲によって3〜8%程度の幅があります。求める管理内容に合わせたプランや費用の透明性を見直すことで、コストの適正化が期待できます。
• 担当者との信頼関係
  1人の担当者が一貫して対応する管理会社であれば、都度説明し直す手間がなくなり、コミュニケーションのストレスが大きく軽減される場合が多いです。

これらは、担当者の対応力や会社の体制・仕組みが直接影響する領域です。

管理会社を変えることで、日々の賃貸経営のストレスが大きく改善されるオーナー様も多いでしょう。

改善できないこと

一方で、どんなに優良な会社に変えても、改善が難しいこともあります。

• 物件の築年数・立地・構造的な問題
  建物の古さや駅からの距離、間取りの使いにくさなど、物件そのものが原因による問題は、管理会社が変わっても変えられません。
• 周辺エリアの賃料相場・需要の低さ
  エリア全体の需要が低い場合や、相場が下落傾向にある場合は、管理会社の努力だけで入居率を改善するのは難しい面があります。
• すでに発生中の入居者トラブルや家賃滞納
  管理会社が変わっても、引き継ぎ時点で進行中のトラブルや滞納はそのまま継続します。
  新しい管理会社が対応を引き継ぎますが、即座に解決するとは限りません。
• 現行の賃貸借契約の内容
  既存の入居者との賃貸借契約は、管理会社が変わっても契約内容はそのまま引き継がれます。家賃や条件の変更は、契約の更新タイミングでなければ原則として行えません。

管理会社を変えることは、確かに大きな一手です。

ただし、「変えれば万事解決」ではありません。

物件自体の課題はリフォームや設備の見直しといった別の対策と組み合わせることで、はじめて賃貸経営全体の底上げにつながります。

以上、管理会社の変更で改善できることとできないことを整理しました。

管理会社を変えたいオーナー様必見！変更手順7ステップ

管理会社の変更は、正しい順番で進めれば難しくありません。

ここでは、スムーズに変更を進めるための7ステップを順番に解説します。全体の流れを把握してから動き始めると、余裕を持って進められますよ！

手順① 管理委託契約書で解約予告期間・違約金の有無を確認する

まず手元の管理委託契約書を確認しましょう。

ここを確認せずに進めると、後になって「解約できない」「違約金が発生する」などのトラブルにつながるため、最初に必ず行う作業です。

特に確認すべき点は2つあります。

• 【解約予告期間】
  多くの契約では「3カ月前までに書面で通知」となっていますが、なかには6カ月前予告や、契約満了日にしか解約できないと定めているケースも見られます。
• 【違約金の有無】
  国土交通省の「賃貸住宅標準管理委託契約書」には違約金の定めはありませんが、管理会社が独自に契約書へ盛り込んでいる場合があります。

違約金は、記載がなければ原則として違約金は発生しませんが、中途解約の状況によっては損害賠償を求められるケースもあります。

もし契約書が見当たらない方は、管理会社に「写しを送ってほしい」と依頼すれば受け取れます。

手順② 新しい管理会社に相談・見積もりを依頼して比較する

次は、候補の管理会社に相談・見積もりを依頼して、内容を比較しながら絞り込んでいきます。

比較するときに確認したいポイントは以下のとおりです。

面談を経て、「この担当者に任せたい」と思えるかどうかも、長く付き合う管理会社選びでは大切な視点です。

※管理委託料の相場は物件種別・地域・委託する業務範囲によって異なる。
※サブリース契約は管理委託料とは性格が異なり、借り上げ賃料との差額が実質的なコストとなるため、単純比較はできない点に注意。

手順③ 新管理会社を絞り込み、契約内容を細部まで確認・交渉する

1社に絞れたら、契約書の内容を隅々まで確認します。署名・捺印する前に、少しでも疑問や気になる点があれば、遠慮なく確認・交渉してかまいません。

特に確認すべき主な項目は、業務範囲・解約条件・緊急時の対応体制など、手順②の見積もりだけでは見えにくい契約の細部です。また、担当者から口頭で説明を受けた内容と契約書の記載が一致しているかを必ず照合しましょう。

この手順で大切なのは、新管理会社との契約の目途が立ってから、現管理会社への解約通知を行う順序です。

先に解約通知してしまうと、次が決まらないまま管理が宙に浮くリスクがあります。必ず順序を守って進めましょう。

手順④ 融資がある場合は金融機関に管理会社変更を事前に伝える

物件に融資（ローン）がある場合は、金融機関への連絡も頭に入れておきましょう。

管理会社の変更自体は、原則として融資条件に直接影響しません。ただし、ローン契約書に管理会社の内容や変更時の通知に関する条項が含まれているケースが一部あるので、念のため確認しておいてください。

義務ではない場合がほとんどですが、長期的な信頼関係の観点から、変更の意図や経緯を金融機関に説明できるよう準備しておくことをおすすめします。

一般的には、「なぜ変えるのか」「どんな管理会社に変えるのか」を簡潔に説明できれば十分です。

手順⑤ 現在の管理会社に解約の意思を書面で通知する

新管理会社との契約が固まったら、現在の管理会社に解約の意思を通知します。日頃から担当者とやり取りがある場合は、いきなり書面を送るよりも口頭で先に伝えるほうがスムーズに進みやすいでしょう。

ただし、口頭だけでは「言った・言わない」のトラブルになるため、必ず書面（解約通知書）での通知も行ってください。

書面の送付方法は、到着確認が取れるレターパックなどが実務上おすすめです。対応が難航している場合や、関係が良くない管理会社には内容証明郵便が有効です。

解約通知書に明記すべき内容は、以下のとおりです。

• 解約希望日
• 物件情報（所在地・物件名など）
• オーナー情報（氏名・連絡先）
• 根拠となる契約条項

解約通知の際は感情的にならず、あくまで事務的・冷静なトーンで行うことが、その後の引き継ぎを円滑に進めるうえでも大切です。

※根拠となる契約条項は「第〇条の規定に基づき」と明記して、解約の正当性を示す。

手順⑥ 新旧管理会社間で書類・鍵・敷金などの引き継ぎを行う

解約通知が完了したら、新旧管理会社間での引き継ぎ作業に入ります。

引き継ぎが不十分だと、後になって思わぬトラブルが起きやすいため、オーナー様自身も確認に関わる姿勢が大切です。

引き継ぎが必要な主な項目は以下のとおりです。

• 賃貸借契約書・入居者情報（特殊な契約条件、進行中の交渉事項を含む）
• 修繕履歴
• 鍵（マスターキーを含む）
• 預かり敷金・保証金（金額の照合を丁寧に行う）
• 保証会社との契約状況

「何を・いつまでに引き継ぐか」を三者（オーナー様・旧管理会社・新管理会社）で確認し合いながら進めていきましょう。

※【補足】保証会社との契約状況について：管理会社が保証業務を兼ねている場合は、変更に伴い契約が終了し再契約が必要になることがあります。独立した保証会社の場合は継続できるケースもあるため、事前に双方へ確認しておくことが重要です。

手順⑦ 入居者へ管理会社変更と新しい振込先を書面で通知する

すべての引き継ぎ準備が整ったら、入居者への通知を行います。この通知は、管理会社変更前後のタイミングで書面で届けるのが基本です。

通知すべき主な内容は以下のとおりです。

• 実際の変更日
• 新管理会社名と連絡先
• 家賃の新しい振込先口座

特に振込先の周知が遅れると、旧口座への振り込みが続いて家賃の入金確認が取れなくなるトラブルにつながります。

入居者が法人の場合は、振込先変更に社内の経理手続きが必要で、時間がかかるケースもあるため要注意です。

なお、書面通知は新管理会社が代行するケースも多いですが、オーナー様としても内容を事前に確認・把握しておくことをおすすめします。

私たちSREMでは、こうした管理会社の変更手続き全般について、専属担当者が最初から最後まで責任を持ってサポートします。「何から手をつければいいかわからない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。

以上、管理会社の変更手順を7ステップで解説しました。

まとめ：管理会社の変更は賃貸経営を立て直すための第一歩

管理会社を変えたいと思いながらも、自分の判断に自信が持てないオーナー様は多いです。

でも、もし現状に不満を抱え、その改善見込みがないのであれば、漠然と「変えたい」と考えるより、「どう変えるか」を考える段階にすでに来ていると思います。

SREM代表 菅原プロのアドバイス

管理会社を変えることを検討中のオーナー様と話していると、

「変えれば空室が埋まる」
「変えれば対応が良くなる」

という期待を強く持たれている方が多いと感じます。もちろん、その期待が現実になるケースが多いのは間違いありません。

ただ、私が18年以上この業界で見てきた中で、変更後に賃貸経営がうまくいくオーナー様には、ある共通点があります。

それは、「管理会社に任せる」という意識から、「自分が経営者として管理会社と一緒に考える」という意識に切り替えていることです。

空室対策・リフォームの判断・将来的な売却も含めた出口戦略まで、方針を自分の中に持っているオーナー様ほど、管理会社からも的を射た提案を引き出せます。

管理会社の変更は、こうした「賃貸経営そのものを見直す」きっかけとして捉えると、変更後の結果が大きく変わってくるんです。

賃貸管理のご相談、まずは無料でどうぞ

「新しい管理会社をどう選べばいいの？」
「自分の物件に合った管理会社がわからない」

こういったご相談を、SREM（スリム）では“初回無料”でお受けしています。

賃貸管理はもちろん、状況に応じて売却や買い替えも含めた選択肢をフラットにお伝えできるのが、SREMの強みだと思っています。

「変えたい気持ちはあるけど、まだ決めていない」という段階からでも、ぜひ気軽にお声がけください。ご相談は来社・オンラインどちらでも対応しています！

最後に、私が運営するYouTubeチャンネル「スリムな菅原さん【不動産会社女性社長】」では、「不動産で人生を豊かにする」をテーマに、現場で感じたリアルな気づきや賃貸経営のヒントを定期的に発信しています。

記事では伝えきれない話もしていますので、よければチェックしてみてくださいね！