「今の賃貸管理会社に不満がある…」「でも、乗り換えって大丈夫かな…」、そんな不安を抱えて一歩を踏み出せないオーナー様は少なくありません。

乗り換え手続きの複雑さや、入居者さまへのしわ寄せを懸念して、結局そのままにしてしまうケースは本当に多いです。

ただ、何に注意すればいいかを事前に知っておけば、管理会社の乗り換えは決して難しいものではありません。実際のところ、「意外にスムーズだった！」と話される方も多いです。

もし現状に満足できていないなら、変化を恐れるよりも一歩踏み出すことが、賃貸経営の改善につながるでしょう。

私たちSREM（スリム）は、東京都港区赤坂を拠点に、オーナー様専属の担当者が賃貸経営全般をサポートしている不動産会社です。私、菅原は業界歴18年以上のプロフェッショナルとして、多くのオーナー様をお手伝いしてきました。

この記事では、その経験をもとに、乗り換え前に必ず確認すべき注意点と、新しい管理会社を選ぶ際のポイントを詳しく解説します。

あなたの賃貸経営がより充実したものになるよう、実践的な情報をお届けします。安心して次のステップへ進むためにも、ぜひ最後までお付き合いください！

賃貸管理会社の乗り換え前に確認すべき5つの注意点

改めて、賃貸管理会社の乗り換えは、事前知識があれば決して難しいものではありません。むしろ、より良い管理体制を構築するチャンスといえるでしょう。

これから紹介する“5つの注意点”をしっかり押さえて、安心して乗り換えを進めましょう。

現在の管理委託契約書の解約条件を確認する

まず最初の注意点は、今の管理会社との契約書に記載された解約条件です。

この確認を怠ると、思わぬ出費や乗り換え時期の延期につながる可能性があります。

国土交通省の標準管理委託契約書では「3カ月前」の予告が標準とされていますが、実際には1～6カ月前と幅があるほか、契約期間中は原則として解約できない旨定められている場合もあります。必ず契約書の該当箇所を確認してください。

【解約前の主なチェックポイント】

• 契約更新時期と次回更新日
• 中途解約の可否と違約金の有無
• 解約通知の方法（書面による通知が一般的）

更新時期に合わせて乗り換えを進めると、スムーズに移行できます。一方、中途解約の場合は契約書に違約金の定めがあるかどうかを確認し、記載がある場合は金額や条件を事前に把握しておくことが大切です。

もし契約書が手元に見つからない場合は、現在の管理会社に再発行を依頼しましょう。契約内容を正確に理解することが、トラブルのない乗り換えの第一歩になります。

引き継ぎ書類と物件資料を整理する

管理会社の変更時には、関連書類や物件資料の引き継ぎも重要なポイントです。

契約内容や過去の対応履歴が曖昧なまま移行すると、後に思わぬクレームや誤対応につながる可能性があります。

また、管理解約を正式に申し出た後では、募集図面や社内メモなどの任意書類については提出してもらえない場合もあります。

さらに、本来あってはならないことではありますが、解約後に担当者が外れてしまったり、会社の移転や体制変更、極端な場合には倒産などを理由に、「書類の所在がわからない」「すでに破棄されている」といった事態が生じるケースもゼロではありません。

必要資料はできるだけ早い段階で確認・回収しておくことが重要です。

【引き継ぎが必要な主な項目】

• 入居者ごとの敷金・保証金・家賃の一覧
• 共用部電気水道代など管理会社が定期的に立替支払いをしている一覧
• 既存の入居者契約書類一式
• 物件の鍵とスペアキー
• 設備の保証書やメンテナンス記録
• オーナー様が管理会社に預けている書類等
• 募集図面、など

特に気をつけたいのが、オーナー様が管理会社に預けている資料と、現在の入居者募集時に使用していた募集図面です。

オーナー様が管理会社に預けている資料でよくあるのが、竣工図、管理規約や使用細則、物件購入時の重要資料一式、分譲時のパンフレットや図面集などです。これらは日常の管理業務だけでなく、将来売却を検討する際にも重要な資料になります。解約時には必ず所在を確認し、確実に返却を受けましょう。

一方、募集図面は管理会社が作成した資料であり、原則として自動的に交付されるものではありません。契約書に記載されていない設備条件や特記事項が記載されている場合もあるため、後日のトラブル防止の観点からも重要な資料です。募集時に受け取っていない場合や、受け取っていても保管していない場合には、解約申し出前にデータで受領し、保管しておきましょう。

また、見落とされがちなポイントとして、家賃保証契約の扱いがあります。

管理会社の変更により、保証会社との契約が継続できない、あるいは再契約が必要になるケースもあるため注意が必要です。現在どのような保証契約が締結されているのかを確認し、その内容を十分に理解したうえで、新管理会社へ事前に相談しておきましょう。

私たちSREMでは、引き継ぎ時に徹底したチェックのもと、漏れのない確認作業を入念に行っています。オーナー様が安心して乗り換えられるよう丁寧にサポートしますので、お気軽にご相談ください！

敷金・保証金の引き継ぎ手続きを明確にする

敷金や保証金の引き継ぎは、賃貸管理会社の乗り換えでトラブルが起きやすい注意点の1つです。まずは、現在どこが敷金・保証金を預かっているのかを確認しましょう。

• 【ケース① 管理会社が預かっており、オーナーへ返還する場合】
  管理会社が預かっていて、新管理会社は預りをせず、オーナー様へ返還するケースです。
  旧管理会社とオーナー様間で、入居者ごとの敷金・保証金額を明記した精算書や預かり証を必ず取り交わしましょう。振込日や金額の内訳まで確認しておくことが重要です。
• 【ケース② 管理会社が預かっており、新管理会社へ引き継ぐ場合】
  管理会社が預かっていて、そのまま新管理会社へ引き継ぐ場合です。
  新旧の管理会社間で、入居者ごとの敷金・保証金額を明記した精算書や預かり証を取り交わし、あわせてオーナー様も内容を確認しておきましょう。
• 【ケース③ オーナーが預かっている場合】
  金銭の移動は発生しませんが、入居者ごとの預かり金額が契約内容と一致しているかを改めて確認し、新管理会社へ正確な一覧を引き継ぎましょう。

いずれのケースでも、管理引き継ぎ用に作成した預かり証だけでなく、実際に入居者へ発行している預かり証の写しや、賃貸借契約書、変更合意書の内容と必ず照合することが重要です。

特に、入居期間が長い部屋、途中からペット飼育を開始した部屋、賃料の増額・減額を行っている部屋などは、敷金・保証金の増減や条件変更が生じている可能性があります。

当初契約時の金額と現在の預かり金額が一致しているとは限らないため、契約書類と引き継ぎ用の預かり証を突き合わせて確認してください。

また、管理会社任せにせず、オーナー様ご自身でも金額を把握しておくことが大切です。

金額の相違や書類の不備があると、後日「預かり金額が違う」といったトラブルにつながり、入居者さまとの信頼関係に影響が出るだけでなく、退去時の精算トラブルや想定外の負担が発生するおそれもあります。必ず書面で整理しておきましょう。

なお、たとえ旧管理会社から敷金・保証金の返還を受けていない場合であっても、賃貸借契約がオーナー様名義で締結されている以上、入居者に対する返還義務は原則としてオーナー様にあります。

旧管理会社との間で未精算があったとしても、入居者への返還責任が免れるわけではありませんので、引き継ぎ時の精算確認は特に慎重に行う必要があります。

入居者への影響と説明のタイミングを考慮する

入居者さまへの通知は、乗り換えを成功させる上で欠かせない注意点です。適切なタイミングで十分な説明することで、不安を取り除けます。

通知のタイミングは、管理会社の変更が正式に決まったらできるだけ早く、遅くとも実際の切り替え1～2カ月前までには行いましょう。特に法人の入居者さまがいる場合、社内手続きに時間がかかることもあるため、より早めの通知が必要です。

また、変更通知は書面で行うのが基本です。以下の項目を明記した通知書を作成し、すべての入居者さまに配布しましょう。

【通知書に記載すべき項目】

• 賃貸管理会社変更の日付
• 新しい管理会社の社名と連絡先
• 緊急時の対応窓口と電話番号
• 家賃振込先の変更（該当する場合）
• 問い合わせ対応の移行スケジュール、など

新旧の管理会社が並行して調整できる移行期間を1～2週間ほど設けると、入居者さまからの問い合わせにもスムーズに対応できます。「どこに連絡すればいいかわからない」という状況を作らないことが重要です。

家賃の振込先が変わる場合は、特に丁寧な説明を心がけてください。振込先の口座情報を大きく記載し、変更日も強調すると、間違いの防止につながります。

家賃収入の入金タイミングと口座変更の調整

賃貸管理会社の切り替え月は、家賃の入金管理が複雑になりがちです。

収入の流れを正確に把握しておかないと、思わぬ資金繰りの問題が発生するおそれがあります。

まず注意すべきは、切り替え月の家賃がどちらの管理会社から入金されるのかという点です。

たとえば、4月1日に新しい管理会社へ切り替える場合、4月分の家賃を旧管理会社が集金して送金するのか、新管理会社が対応するのかを明確にしましょう。

【家賃管理で調整すべき項目】

• 切り替え月の家賃の入金ルート
• オーナー口座への振込日変更の有無
• 入居者への家賃請求のタイミング
• 二重請求や未請求を防ぐ確認体制

また、滞納家賃がある場合は、回収業務の責任や家賃確認責任の所在を特に慎重に決めましょう。

一般的には滞納がちであり、毎月ある程度回収見込みがある入居者さまであることがわかっているような軽微なものであれば、旧管理会社が引き続き回収業務を行うケースが多いものの、管理会社が回収見込みがないような場合には、新管理会社に引き継ぐ場合もあります。

どちらにしても、滞納者の氏名や滞納月数、金額などの情報を正確に新管理会社へ伝えることが大切です。

当社SREMでは、切り替え時の家賃管理をオーナー様に代わって細かく調整し、入金漏れや二重請求のリスクを最小限に抑えています。専属担当者が最初から最後まで責任を持って対応しますので、安心してお任せください。

以上、賃貸管理会社の乗り換え前に確認すべき5つの注意点を解説しました。これらのポイントを押さえて準備を進めれば、入居者さまへの影響を抑えながら、より良い管理体制を築いていけるでしょう！

また、管理会社の変更には適切な時期があり、そのタイミングを見極めることで、スムーズな移行が実現できます。詳しく知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。

確認必須！新しい賃貸管理会社を選ぶ際の注意点は？

せっかく賃貸管理会社を乗り換えるなら、今よりも満足度の高いパートナーを選びたいものです。

しかし、目先の管理手数料の安さだけに飛びついてしまうと、結局またサービスに不満を抱えるおそれがあります。

まず、管理会社選びで大切なのは「手数料とサービス内容のバランス」を判断することです。そして、あなたの物件の特性や経営方針に合った会社を見極めることが、長期的に安定した賃貸経営につながります。

これから紹介する注意点を押さえて、本当に信頼できる管理会社を選びましょう！

新しい管理会社選びの確認ポイント6つ

新しい会社を選ぶ際には、以下の6つのポイントを必ずチェックしてください。各項目をしっかり確認することで、乗り換え後の失敗を防げます。

管理手数料の相場と含まれるサービス内容

一般的な管理手数料は、家賃の5%程度が標準的な相場です。業務範囲や契約形態によって幅があり、集金管理のみなど業務範囲が限定的な場合は5%を下回り、包括的な管理業務を委託する場合は6～8%程度になることもあります。

手数料に含まれる業務範囲を明確にし、入居者募集・クレーム対応・清掃・修繕手配などがどこまでカバーされているかを確認しましょう。また、追加料金が発生する業務項目も事前に把握しておくことが大切です。

対応エリアと物件種別の実績

あなたの物件所在地が主な対応エリア内かを確認してください。戸建て・アパート・マンションなどの居住用物件だけでなく、店舗や事業用物件についても管理実績が十分かをチェックしましょう。

特に、居住用と店舗・事業用が入り混じっている物件の場合は注意が必要です。

住宅と事業用では契約形態や賃料交渉、原状回復の考え方、トラブル対応の内容が大きく異なるため、両方の実務経験がある管理会社かどうかを確認しておきましょう。

地域密着型の管理会社は地元の入居者ニーズに詳しい傾向があり、全国展開型は転勤者向けの募集ネットワークなどが強みです。一方、店舗や事業用物件では、テナントリーシングの実績や業種ごとの出店動向への理解、賃料交渉・契約条件調整の経験がより重要になります。

物件の用途や構成に合った管理会社を選ぶことで、空室リスクの低減や収益の安定につながります。

入居者募集力と空室対策の実績

自社のみで入居者募集を行うのか、自社でも募集を行いながら多数の不動産会社へ情報提供するのか、あるいは他社のみに情報を提供するのかといった募集方針を確認しましょう。また、利用している広告媒体や広告への掲載方法も重要なチェックポイントです。

これらは物件の特性やオーナー様の方針によって戦略を変える必要があります。自分の物件であれば、どのような募集方法をとるのかを具体的に確認しておきましょう。過去の入居率や平均空室期間などの実績もあわせて聞くことで、募集方法の柔軟性や募集力の高さが見えてきます。

さらに、リフォームや家賃設定などのアドバイス能力も重要です。空室期間を短縮できる提案力の高い管理会社であれば、収益性の向上につながるでしょう。

当社SREMでは、賃貸管理だけでなく仲介業務もワンストップで対応しているため、市場動向を踏まえた的確な提案から契約締結まで一貫してスピーディーに進められます。

トラブル対応力と連絡体制

トラブル対応力は入居者満足度を高める重要な要素ですが、管理会社によって対応範囲が異なります。緊急時の連絡フローや実際の対応事例を聞くことで、現場での対応力が判断できます。

定期報告の頻度や内容（収支報告・物件巡回報告など）もチェックしましょう。担当者の経験年数や対応の丁寧さも、長く付き合っていく上で大切な判断材料になります。

委託契約内容と解約条件

新しい管理会社との契約期間や解約予告期間に加え、新規入居者の契約時に利用する保証会社の取り扱いも確認しましょう。保証会社の選定方針やプラン内容によっては、将来の管理変更時に影響が出ることもあります。

将来的に再度乗り換えが必要になった場合に備えて、柔軟な契約条件かどうかも重要な注意点です。

必要があれば、契約書のひな形を事前に見せてもらうとよいでしょう。

賃貸住宅管理業の登録状況

管理会社が国土交通大臣への「賃貸住宅管理業」の登録を受けているかを必ず確認しましょう。

賃貸住宅管理業の登録制度は、管理戸数200戸以上の管理業者に対して、業務管理者の設置や財産の分別管理、帳簿の備え付けなどを義務づけるものです。

登録業者であれば、敷金や家賃の分別管理体制の整備や、法令に基づいた業務運営が求められています。反対に、登録を受けていない場合は、管理体制や内部統制がどのように整備されているのかをより慎重に確認する必要があります。

登録の有無は、それ自体が絶対的な優劣を決めるものではありませんが、コンプライアンス意識や管理体制の水準を判断するうえで重要な指標になります。

会社概要やホームページで登録番号を確認することも忘れないようにしましょう。

今すぐ使える！賃貸管理会社選びチェックリスト

実際に新しい管理会社を選ぶ際には、次のチェックリストを活用してみてください。面談時や資料確認時にこの表を見ながら進めれば、確認漏れを防げるはずです。

【管理手数料・費用】

【サービス内容】

【対応力・実績】

【連絡体制・報告】

【契約条件】

【法令順守・登録状況】

ここまでのチェックリストを使えば、複数の管理会社を比較する際にも項目ごとに評価できます。多くの項目で納得のいく回答が得られた管理会社なら、安心して乗り換えられるでしょう。

当社SREMは、賃貸経営のパートナーとして、オーナー様の人生を豊かにすることを目指しています。管理会社選びで迷ったときは、ぜひ一度ご相談ください。

また、現在の管理会社で本当に良い運営ができているか心配な方には、具体的な判断基準を解説した下記の記事が参考になります。

まとめ：計画的な準備で安心できる乗り換えを

賃貸管理会社の乗り換えを考えるとき、多くのオーナー様が「手続きが面倒そう…」「もしトラブルが起きたら…」といった不安を感じます。しかし実際には、事前の注意点さえしっかり把握しておけば、意外にも円滑に進められるものです。

むしろ、今感じている不満を我慢し続けるほうが、長期的には大きな損失につながる場合があります。

入居率の低下、対応の遅れによる入居者の不満、オーナー様自身のストレス…、これらを放置することで、本来得られるはずの収益や安心感を失うことが多いのです。

乗り換えは、賃貸経営を見直す絶好の機会です。新しい会社との信頼関係を築きながら、物件の価値を新しい視点で引き出すことで、より充実した賃貸経営を目指せるでしょう。

この記事で紹介した注意点とチェックリストなどを活用して、あなたにとって最適な賃貸管理会社を見つけてください！

SREM代表 菅原プロのアドバイス

私は不動産に携わって18年以上になります。長くオーナー様と向き合ってきた経験から、「管理会社は単なる業務委託先ではなく、共に歩む賃貸経営のパートナー」であることを強く実感しています。

良い管理会社は、空室が出たときに素早く入居者さまを見つけるだけでなく、将来の資産価値を見据えた修繕提案や、市場動向に基づく家賃設定などのアドバイスもしてくれます。

つまり、あなたの物件をまるで自分の物件のように考えて動いてくれる存在です。

私たちSREMが大切にしているのは、オーナー様専属の担当者として、人生設計や価値観を共有し、真のパートナーになることです。賃貸管理はもちろん、売却のご相談もワンストップで対応できるため、将来的な資産の組み替えや相続対策まで見据えたサポートが可能です。

また、YouTubeチャンネル「スリムな菅原さん【不動産会社女性社長】」では、現場で起きたリアルな事例や、オーナー様との対話から生まれた気づきを「不動産で人生を豊かにする」というテーマで発信しています。

賃貸経営のヒントがたくさん詰まっていますので、ぜひチャンネル登録してご覧くださいね！

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そんな不安を抱えているオーナー様は、まずSREMの無料相談をご利用ください。来社でもオンラインでも、あなたのご都合に合わせて対応します。

現在の契約内容を一緒に確認しながら、最適な乗り換えタイミングや手順をアドバイスします。乗り換え後の具体的なイメージや、引き継ぎで注意すべき細かな点まで、わかりやすく回答していますので、お気軽にご相談ください。

当社は東京23区を中心に、千葉・神奈川・埼玉の一部エリアにも対応していますので、複数の物件をお持ちのオーナー様もまとめてご相談いただけますよ。

賃貸管理の乗り換えはもちろん、売却や新たな投資物件探しなど、不動産に関わることなら何でもお任せください。あなたの賃貸経営をより豊かなものにするために、私たちSREMは全力でサポートします！