賃貸管理の会社に不満を感じているのに、「言っても変わらない気がして」「どこに相談すればいいかわからなくて」と、一人でもやもやを抱えているオーナー様は本当に多いです。

入居者対応の遅さ、報告・連絡のなさ、管理費に見合わないサービス…。そうした不満は決してわがままではなく、正当なオーナーとしての感覚です。

「不満があっても、どう動けばいいかわからない」という状態が一番もったいない。

そんなとき、状況の整理から相談先の選択、管理会社の見直しまで、正しい順番を知っているだけで動きやすさが全く変わります。

この記事では、不動産業界歴18年以上、東京・赤坂を拠点に数多くのオーナー様の賃貸経営を支援してきたSREM（スリム）代表の私、菅原が、不満の内容別の相談先から次の管理会社を選ぶときの確認ポイントまで、実務の視点でわかりやすくお伝えします。

賃貸管理の不満を「仕方ない」と諦めてほしくない。この記事が、あなたの賃貸経営を守るための具体的なヒントになれば幸いです！

賃貸管理の不満はどこへ相談すればいい？

賃貸管理への不満は内容によって適切な相談先が異なります。

間違った窓口に持ち込んでも問題はうまく解決しないため、まず下の表で、あなたの状況に近いケースを確認してみてください。

それでは、各相談先を詳しく見ていきましょう。

①管理会社の担当者・責任者に直接申し入れる

対応の遅さや報告・連絡の不足など、日常的な不満であれば、まずは今の管理会社に直接かつ具体的に伝えることが第一歩です。

実は、オーナー様がどこまで本気で不満を感じているかを管理会社側が把握していないケースも多く、一度きちんと申し入れることで改善に向かう場合があるからです。

ただし、口頭だけでは不満の詳細が伝わらず、その場限りのやり取りに終わることも多いです。

そのため、要望の内容・日時・担当者名はメールや書面に残しておきましょう。それでも改善が見られない場合は、以降の外部窓口への相談に進む理由にもなります。

②業界団体の無料相談窓口を活用する

管理委託契約の内容に納得がいかない、費用の内訳が不透明で説明を求めても曖昧にされている、などの不満は、業界団体の無料相談窓口が頼りになります。

代表的な窓口は以下の2つです。

• 公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会（日管協）
  賃貸住宅のオーナー様向けに、トラブルやお悩みへのアドバイスを受け付けています（受付：Webフォーム・FAX・手紙｜回答：電話）。受付時間は平日10～18時（回答は平日10～16時30分）です。
• 公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会（ちんたい協会）
  電話による無料相談窓口で、月・水・金曜の平日10～17時に受け付けています。1件あたり10分程度の相談が可能です。ただし、法律に関わるトラブルの解決は対応外のため、内容によっては別窓口を案内されることがあります。

「うちの管理会社の対応は業界的に正しい？間違ってる？」などを客観的に確認したい方にも向いています。

③違法・不当行為の疑いは行政窓口も手段のひとつ

契約中の管理会社が、賃貸住宅管理業法の登録業者である場合、誇大広告・不当な勧誘・重要事項説明義務違反など明らかな違法行為が疑われるときは、国土交通省の「申出制度」を活用できます。

申出書をメールで提出すると、国が調査・立入検査・監督処分などを行う仕組みです。

また、管理会社が宅地建物取引業（宅建業）を兼ねている場合は、各都道府県の宅地建物取引業担当窓口への申し出も可能です。

ただし、これらの申出制度は国への情報提供・行政への通報が目的であり、調査や処分は行政の判断によります。

個別トラブルの直接解決を保証するものではない点は、あらかじめ理解しておきましょう。

④法的トラブル関連は弁護士・法テラスなどへ

損害賠償請求や契約解除をめぐる争いなど、法的対応が必要になりそうな状況では、弁護士や司法書士への相談が確実といえます。

費用面が心配な方や、「そもそも自分の悩みは法律で解決できるのか」「弁護士に相談する前に法制度の概要を知りたい」という段階であれば、法テラス（日本司法支援センター）のサポートダイヤル（平日9～21時・土曜9～17時）への問い合わせが有効です。法律相談の要否や、相談に適した専門家・機関の案内を受けられます。

実際に弁護士・司法書士へ相談・依頼する際の費用は内容や事務所によって異なりますが、初回相談を無料または低額で受け付けている事務所もあります。

まずは相談だけでも早めに動いておくことが、問題を複雑化させない一手です。

⑤賃貸経営全般の不満は、実績豊富な不動産・管理会社へ

「管理会社に不満はあるが、物件自体の経営方針を見直したい」「空室が増えた原因が管理にあるのか、物件にあるのかよく分からない」といった経営全般の悩みには、賃貸管理の現場を熟知した他の不動産会社や管理会社への相談が最も実践的です。

管理業務・募集・収益改善について豊富な経験をもつ会社であれば、一般論ではなく個々の状況に即した具体的なアドバイスが期待できるからです。

その際は、管理の問題だけでなく、収益性・資産価値・将来の出口戦略まで含めたトータルな視点で話を聞いてもらえる会社を選ぶことがポイントです。

私たちSREMでは、賃貸管理への不満や経営上のお悩みについて“初回無料”でご相談をお受けしています。

専属担当者が最初から最後まで一貫して対応するため、「相談のたびに担当者が変わって話をゼロからし直す」といったストレスもありません。まず状況を整理したいという段階からでも、お気軽にご相談ください。

以上、賃貸管理の不満の内容別に相談先をご紹介しました。

どの窓口が自分に合うか分からないときは、まず冒頭の表を見返して「今の自分の最も大きな不満は何か？」を客観的に整理するところから始めてみてください。

賃貸管理に不満を感じたらまず確認すべきこと

「もう管理会社を変えよう…」と感じるのは自然なことですが、勢いで動くと思わぬ落とし穴にはまることがあります。

たとえば、変更後に「○○の面では前の会社のほうが良かった」と気づいたり、管理委託契約に中途解約時の違約金が定められている場合、余計なコストがかかるケースも実際にあります。

まず冷静に状況を整理するために、確認すべきことは次の3つです。

契約書を見て、不満の内容が「契約違反」かどうか

不満を感じたとき、最初に手に取るべきものが管理委託契約書です。あなたが感じている不満も、そのサービスが契約書に義務として明記されていなければ、管理会社を正式に問い詰める根拠にはないからです。

今の不満が「契約違反」なのか「期待外れ」なのかを切り分けることが、この先の交渉や相談の土台になります。

契約書で確認したい項目は次の通りです。

契約書に義務として記載があるにも関わらず実施されていない場合は、書面での改善要求や外部への相談という具体的なアクションに進む根拠になります。

「ない・不明確」であれば、まず管理会社に確認を求めることが先決です。

「いつ・何が・どうなったか」を記録に残す

状況を整理したら、次に取り組むべきが記録です。たとえば、外部窓口に相談するとき、「なんとなく対応が悪い気がする」という訴えでは、相談員も具体的なアドバイスをしにくくなります。

一方、簡単なイメージ例として「空室対策について、○月○日に電話したが折り返しがなく、○日後に再連絡しても返答がなかった」という事実があれば、話の具体性がぐっと増します。

記録に残しておきたい内容は以下の4点です。

• 発生日時と問題の内容
• 管理会社に連絡した日時と手段（電話・メール）
• 管理会社からの返答内容または無回答の事実
• その後の経過（解決・未解決・放置）

電話でのやり取りは、管理会社との通話直後に要点をメモするだけで十分です。メールでのやり取りの場合は、削除せず、フォルダにまとめて保管しておきましょう。

「記録がある」というだけで、管理会社への申し入れも、外部への相談も、格段に動きやすくなるでしょう。

書面（メール）での改善要求がまだなら今すぐ送る

「電話で何度か伝えたけど変わらない…」という方に確認したいのが、書面やメールで正式に改善を求めたかどうかです。口頭でのやり取りと書面での申し入れでは、管理会社の受け取り方が変わることがあるからです。

書面には記録が残るため、担当者個人ではなく会社として対応せざるを得ない状況が生まれやすいです。

文面は、難しく考える必要はありません。たとえば、次のような内容で十分です。

件名：管理対応の改善についてのお願い

○○株式会社 ご担当者様

いつもお世話になっております。
△△（物件名）の○○です。
表題の件について、以下の通りご連絡いたします。

【発生している問題】
○月○日、入居者より□□の連絡があり、貴社へ同日ご報告しましたが、
○月○日現在も対応の報告がありません。

【改善のお願い】
○月○日までに対応状況をご報告いただけますか。
ご確認のほど、よろしくお願いいたします。

感情的な言葉を使わず、事実と期限を明記するだけで十分な申し入れになります。このメール自体が「正式に申し入れた記録」として残るため、口頭のやり取りとは重みが違います。

以上、「契約書の確認 → 記録 → 書面での申し入れ」という順で整理することで、感情的な判断を避けて、根拠のある次の一手を選べるでしょう。

次の賃貸管理会社を選ぶときの確認ポイント

今の賃貸管理への不満が限界に達して「とにかく変えたい！」という気持ちの方も多いと思います。ただ、実際に変えるなら、同じ失敗を繰り返さないための確認が必要です。

次の5つのポイントを軸に、あなたの物件に合った管理会社を見極めましょう。

入居者募集力と空室対策の実績を数字と事例で確認する

「募集に力を入れています」という言葉は、どの管理会社も口にします。

重要なのは、その言葉を裏付ける数字や事例を出せるかどうかです。空室期間の長短は収益に直結するため、募集力の確認は管理会社選びの重要項目のひとつです。

確認ポイントと面談で聞くべき質問例は以下を参考にしてみてください。

• ポータルサイトの掲載数・種類
  質問例「どのサイトに掲載していますか？うちの物件に合ったサイトはありますか？」
  主要サイトへの掲載はもちろん、物件の特性に合ったサイトを提案できるかどうかが重要です。
• 物件に合わせた広告戦略
  質問例「この物件のターゲット層はどう設定しますか？どんな訴求をしますか？」
  賃貸物件の強みを理解したうえで、具体的な集客プランを提示できる会社かどうかを見ます。
• 写真・動画など掲載コンテンツのクオリティ
  質問例「掲載写真の撮影はどのように対応していますか？過去の掲載事例を見せてもらえますか？」
  写真の質と枚数は入居希望者の第一印象を左右します。
• 類似物件の空室率・入居期間の実績
  質問例「このエリアで築年数・間取りが近い物件の空室率を教えてもらえますか？」
  明確に答えられない会社は、実績の根拠が曖昧な可能性があります。

実際の数字や事例で具体的に答えられる会社かどうか、ここが募集力を見極める判断基準になります。

報告・連絡の頻度と対応を契約前に書面で取り決める

賃貸管理への不満として多く挙がるのが、報告・連絡の不足です。

面談で「こまめに連絡します」と言う会社ほど、契約後に「なかなか連絡が来ない」、そんなケースもあります。

確認ポイントと面談で聞くべき質問例は以下の通りです。

• 定期報告の頻度と内容
  質問例「定期報告は月次ですか？収支・入居・修繕状況はどこまで報告してもらえますか？」
  報告内容が具体的かどうかで、管理の透明性が見えてきます。
• 緊急時のオーナーへの連絡スピード
  質問例「入居者から夜間にクレームが入った場合、オーナーへの連絡はいつ、どの手段で来ますか？」
  対応フローが明確に答えられる会社かどうかが判断基準です。

重要なのは、口約束ではなく「契約書や書面に報告内容・頻度・手段を明記してもらえるか」です。書面化を渋る会社は、後々「言った・言わない」になるリスクが高いと考えておきましょう。

トラブル発生時のサポート体制を具体的な事例で確認する

家賃滞納・入居者間のトラブル・設備の突発故障など、賃貸経営では想定外の問題がつきものです。

問題が起きてから管理会社の対応範囲を確認するのでは遅く、契約前にサポート体制の中身を把握しておくことが不可欠です。

確認ポイントと面談で聞くべき質問例は以下を参考にしてください。

• トラブル種別ごとの対応フロー
  質問例「家賃滞納が発生した場合、どういう手順で対応しますか？オーナーへの連絡はいつですか？」
  滞納・設備故障・入居者間トラブルなど、種類別に対応手順を説明できる会社かどうかを見ます。
• 法律専門家との連携体制
  質問例「法的対応が必要になった場合、弁護士や司法書士などと連携できますか？」
  連携体制の有無は、トラブルが深刻化したときの対応力の差に直結します。
• 過去のトラブル解決事例
  質問例「実際に対応した難しいトラブルの事例と、解決までの期間を教えてもらえますか？」
  具体的な事例を語れる会社かどうかが、トラブル対応の実力を測る基準です。

「いざとなれば対応します」という曖昧な返答では不十分です。面談の場で過去の事例を具体的に語れるかどうかを、トラブル対応力を見極める判断基準にしましょう。

担当者の専門知識・経験・対応力を面談で直接評価する

賃貸管理の質は、担当者の質に直結します。

会社の規模やブランドよりも、実際に動く担当者がどれだけ経験と知識をもち、オーナーの状況を的確に把握して提案できるかが重要です。

面談での確認ポイントは以下が参考になります。

• 保有資格
  宅地建物取引士（国家資格）・賃貸不動産経営管理士（国家資格）などの有無を確認しましょう。資格は専門知識の目で見てわかる証明になります。
• 実務経験年数と担当物件数
  何年の経験があり、現在何件を担当しているかを聞きましょう。仮に担当件数が多すぎる場合、一物件あたりの対応が手薄になるリスクがあります。
• 面談時の提案の質
  賃貸物件の課題を的確に把握し、的外れでない具体的な提案ができているかを実際の面談で評価しましょう。初回から「この物件ならこう改善できる」という提案が出てくる会社は信頼できます。
• 担当者交代時の引き継ぎ体制
  担当変更時の対応策や複数担当制など、属人化リスクへの備えを確認しましょう。担当者が変わるたびに一から説明し直すようでは、長期的な管理の質を保てません。

初回面談で、「この人なら任せられる！」とあなた自身が感じられるかどうかも重要なサインです。

※属人化リスクとは、業務のノウハウや情報が特定の担当者のみに集中してしまい、その人が不在・退職した際に業務が滞ったり、引き継ぎが困難になる危険性のことを指します。

積極的な提案力と中長期の改善視点があるかを見極める

管理会社の役割は、入居者対応や問い合わせへの返答だけではありません。

オーナー様の賃貸経営を長期的に支えるパートナーとして、収益改善や資産価値の維持に向けた提案を積極的に出してくれるかどうかが、管理会社の本質的な実力を示します。

確認ポイントと面談で聞くべき質問例は、以下を参考にしてみてください。

• 現状分析に基づいた改善提案
  質問例「この物件の現状を見て、改善すべき点はどこだと思いますか？」
  空室率・家賃水準・設備の状態などを踏まえた具体的な改善案をその場で示せるかどうかがポイントです。
• 中長期の運用プランの提示
  質問例「修繕計画や家賃の見直しについて、長期的な提案はしてもらえますか？」
  5年・10年先を見据えた提案ができる会社は、経営パートナーとして信頼できます。
• コスト削減・収益向上のアイデア
  質問例「管理費や修繕費のコスト効率化について、具体的な提案はありますか？」
  コスト意識を持った提案ができる会社かどうかで、長期的な収益の差が生まれます。
• 定期的な見直し面談の実施
  質問例「定期的にオーナーと運用状況を振り返る機会はありますか？」
  契約後も定期面談を設けている会社は、問題が小さいうちに対処できる体制が整っています。

こうした質問に対して、その場で具体的な話ができる会社かどうかが見極めのポイントです。

当社SREMでは、担当者がオーナー様の物件状況を継続的に把握しながら、収益改善・資産運用の観点から具体的な提案をお伝えしています。「管理を任せっぱなし」ではなく、オーナー様と一緒に経営を考えるスタンスで関わりたいと思っています。

気になる方はまず初回の無料相談でお話を聞かせてください！

以上、次の賃貸管理会社を選ぶ際の確認ポイント5つを解説しました。

どの項目も「なんとなく良さそう」という印象ではなく、面談で具体的な数字・事例・書面での取り決めを引き出せるかどうかが、後悔しない選択の分かれ目です。

そのほかにも、管理会社変更の際に知っておきたい注意点を下記の記事にまとめました。ぜひ合わせて確認してみてください。

まとめ：賃貸管理の不満は放置せず早めに相談

賃貸管理への不満を抱えながらも、ずるずると現状に我慢し続けているオーナー様は少なくありません。

その気持ちはよくわかります。

ただ、不満を放置している間にも空室は埋まらず、入居者との関係は静かに悪化し、収益の損失は積み重なっていく…。実際にそんなケースをたくさん見てきました。

だからこそ、早めに相談窓口や専門家を活用することをおすすめします。

SREM代表 菅原プロのアドバイス

実はなかなか動けない方には、ある共通点があります。

それは“自分の感じている不満が、本当に正当なものかどうか自信が持てない”という迷いです。

「業界的にはこんなものかもしれない…」
「自分の要求が高すぎるのかもしれない…」

こうやって思い始めると、どんどん動き出せなくなります。でも、賃貸管理の現場を長く見てきた経験から言えば、そうやって迷っているオーナー様の不満は、多くの場合ごく正当なものです。

「おかしい」と感じた直感は、だいたい正しいです。

かわって、賃貸経営でうまくいっているオーナー様に共通しているのは、“一人で抱え込まず、早めに専門家を頼る”という習慣です。

やはり、早く頼れば頼るほど、解消できる不満は多いです。

賃貸経営のリアルな話は、私のYouTubeチャンネル「スリムな菅原さん【不動産会社女性社長】」でも発信しています。現場での学びや実際の経験から得た気づきをたくさんお届けしているので、ぜひチャンネル登録してみてください。

また、動画を見て「一度、相談してみようかな」と思ったときは、いつでも声をかけてくださいね！

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