「毎月の収支を見るたびにため息が出る」「このまま赤字が続いたら、どこかで限界が来るのでは…」——そんな不安を抱えながらも、なかなか次の一手が踏み出せないオーナー様は決して少なくありません。
賃貸経営がうまくいかない時期は、誰にでも訪れうるものです。
思い描いていた収益と現実のギャップが広がるほど、「自分だけがうまくいっていないのでは…」という孤独感も出てくるでしょう。
ただ、どんな状況にも “なぜそうなったのか” という背景があります。「もうどうにもならない…」とあきらめるその前に、一度立ち止まってみてください。
不動産業界歴18年以上の代表の私、菅原が率いる不動産会社SREM（スリム）は、東京23区を中心に、賃貸経営の支援から管理・売却・購入などをワンストップでサポートしています。
この記事では、賃貸経営がうまくいかない主な原因と失敗パターンを整理した上で、そのまま放置するリスク、そして赤字改善が見込めない場合の出口戦略まで、順を追って解説します。
「まず何をすべきか？」が少しでも明確になるよう、あなたのお役に立てる情報をお届けします！
賃貸経営がうまくいかない原因はどこに？主な失敗パターン
賃貸経営がうまくいかない原因は、実は特定のパターンに集中しています。
「なぜ空室が続くのか？」「なぜ収支が悪化するのか？」、その答えは “物件・入居者・コスト・管理” の4つの領域に潜んでいます。
空室が慢性化しやすい物件には、立地と間取りのミスマッチあり
空室が埋まらない根本原因の多くは、物件の “立地” と “間取り” が周辺ニーズに合っていないことです。
駅から遠い、生活利便施設が少ない、築年数の割に設備が古い、間取りがターゲットに合っていない——こうした要因が重なるほど、空室は長引きやすくなります。
それぞれが収支にどう影響するかを整理すると、以下のとおりです。
| 空室の原因 | 収支への影響 |
|---|---|
| 立地が悪い（駅遠・不便） | そもそも入居希望者の総数が少ない |
| 間取りが周辺ニーズと合わない | 家賃を下げても入居につながりにくい |
| 設備が競合物件に比べて見劣りする | 内見はあっても申し込みに至りにくい |
空室が長引くほど収入はゼロのままローン返済や管理コストだけがのしかかり、焦りから家賃を下げると今度は利回りが悪化する——といった悪循環に陥りがちです。
値下げで対処する前に、まず「何が原因で入居者に選ばれていないのか？」を正確に把握することが、空室対策の出発点になります。
家賃滞納が長期化しやすいのは、入居審査の段階に原因あり
家賃滞納は、オーナー様にとって収支に直結するもっとも身近なトラブルの一つです。
「空室を早く埋めたい…」という焦りから入居審査を緩くしてしまうと、収入が不安定な入居者や過去に滞納歴のある方が入居するリスクが高まります。
そしてひとたび滞納が始まっても、借地借家法によって入居者の権利は強く守られているため、対応に時間がかかります。
- 滞納が3カ月以上続かないと、実務上は契約解除が認められにくい
- 訴訟を起こしてから実際の退去まで、数カ月～1年近くかかることもある
- その間ずっと家賃収入はゼロで、費用だけがかさんでいく
入居審査の段階で家賃保証会社への加入を条件とするだけでも、このリスクはかなり軽減できます。入口でしっかり対策しておくことが経営を守る第一歩です。
修繕費が突然膨らむのは、長期計画を立てていないことが多い
賃貸経営の収支を大きく狂わせるのが、想定外の修繕費です。
新築・築浅のうちはほとんどかかりませんが、築年数が経つにつれて外壁・屋根・給排水設備などに不具合が出始めます。
発生しやすい修繕の種類と費用感を整理すると、次のとおりです。
| 修繕の種類 | 発生しやすい時期の目安 | 費用感の目安 |
|---|---|---|
| 外壁・屋根の塗装 | 築10～15年前後 | 150万～500万円程度 |
| 給排水管の交換 | 築15～20年前後 | 50万～100万円程度 |
| 共用設備（エレベーター等）の修繕 | 築20年以上 | 100万円以上になることも |
※あくまで目安であり、物件の規模・構造・管理状態によって大きく異なります。
こうした費用を長期計画に組み込まず、その場しのぎで対応していると、手元の資金が底をつくリスクが高まります。
修繕費は “かかったら困る出費” ではなく、最初から計画に織り込んでおくべきコストと考えるのが、安定した経営の基本です。
管理会社任せにしすぎると、気づかないうちに経営が傾く
業務を委託しているからといって、すべてを丸投げにするのは危険です。
管理会社によって対応品質はまちまちで、たとえばクレームが数日放置される、不具合が改善されないまま放置される、といった状況が続くと入居者の不満がたまり、次の更新タイミングで静かに退去していきます。
「空室がじわじわと増えていく…なぜかわからない」という状況はこんな所からも生まれがちです。
また、サブリース契約では “家賃が保証されている” という安心感から実態を把握しないままでいると、突然の賃料引き下げ交渉に慌てることになりかねません。
私たちSREMでは、専属の担当者が一貫して対応するため、設備会社との連携ロスやオーナー様への報告漏れが起きにくい体制を整えています。「今の管理会社で本当に大丈夫だろうか…」と感じている方は、一度現状を振り返るきっかけにしてみてください。
また、新しい賃貸管理会社への乗り換えをスムーズに進めたい方には、下記の記事も参考になります。
以上、賃貸経営がうまくいかない主な失敗パターンを、原因別に整理しました。あなたの状況と照らし合わせて、心当たりのある原因はあったでしょうか。
賃貸経営がうまくいかないまま放置するとどうなるの？
「もう少し様子を見れば状況が変わるかもしれない」——そう思いながら、毎月の収支をながめている方も多いのではないでしょうか。
しかし、うまくいかない状態を放置した時間の分だけ、賃貸経営の立て直しは難しくなります。
赤字が膨らむだけではない、放置することのリスクをきちんと把握しておきましょう。
赤字が続くほど物件の資産価値が落ちやすくなる
収支が悪化した状態を放置すると、維持管理にまわせるお金も自然と減ってきます。修繕やメンテナンスが後回しになった物件は、見た目の劣化や不具合などが目立ち始め、入居希望者の印象が悪くなります。
そんな中で、内見に来ても決まらないという状況が続くと、さらに空室が増え、家賃を下げざるを得なくなる——この悪循環が続けば、物件としての資産価値そのものが下がっていきます。
築年数が経過するほど価値の下落は加速しやすく、売却の検討段階でローン残債が売却価格を上回る “オーバーローン” に陥るリスクも出てきます。
「いざとなれば売れば済む」という考えが通用しなくなる前に、物件の現状価値とローン残債のバランスを定期的に確認しておくことも重要です。
赤字経営が続くと金融機関からの信頼が下がる
見落とされがちですが、赤字状態の放置は金融機関との関係にも大きく影響します。
金融機関は、融資先の経営状況を定期的に確認しています。赤字が続いている物件オーナーに対しては、追加融資の審査が厳しくなったり、既存ローンの返済条件の見直しを求められるケースもゼロではありません。
賃貸経営における金融機関との関係は、一度崩れると立て直すのに時間がかかります。
「今は延滞なくローンを返せているから大丈夫」という状況でも、収支の悪化傾向が続いているなら、早めに現状を整理することが大切です。
私たちSREMでは、収支の状況を丁寧に整理した上で、オーナー様が次の一手を判断できるようサポートしています。「まだ大丈夫」と思えるうちに、ぜひ一度相談してみてください。
以上、賃貸経営がうまくいかないまま放置した場合のリスクを解説しました。
赤字改善が見込めない場合の売却タイミングと出口戦略
赤字が続く賃貸経営では、“売却” の選択肢も視野に入れておきましょう。
ただし、状況に応じた判断が必要な場面では「いつ、どう動くか」を冷静に考えることが、損失を最小限に抑えるポイントです。
売却を検討すべき判断基準を整理する
収支改善の見通しが立たない場合、「このまま保有し続けることが本当に得策か？」という判断が必要です。
具体的には、以下のような状況が続いているなら、売却の検討に入るサインといえます。
- 赤字が1年以上続いており、改善の具体策が見当たらない
- 近く大規模修繕が必要で、その費用を賄える見通しがない
- ローン残債と家賃収入のバランスが大きく崩れている
「もう売るしかないのか…」と感じている方も、一度立ち止まって現状を整理することが大切です。
売却のタイミングを逃すリスクを知る
「赤字が続くなら早く売ったほうがいい…」と頭ではわかっていても、なかなか踏み出せない。そんな方ほど、タイミングを逃すリスクを知っておいてほしいと思います。
たとえば、一般的なマンションやアパートは、築20年を超えたあたりから価格の下落率が大きくなりやすく、築年数の経過に比例して買い手が付きにくくなる傾向です。
「もう少し様子を見よう」と先延ばしにした結果、いざ売り出したときに売却期間が長期化する、希望額で売れない、あるいはローン残債を下回る価格でしか売れない状況に陥る方も少なくありません。
赤字改善が見込めないと判断した時点で、早めに不動産会社へ査定を依頼し、売却価格の目安を確認しておきましょう。「まだ希望額で売れる状態かどうか」を知っておくだけでも、判断の幅は大きく広がります。
くれぐれも動ける選択肢があるうちに、早期に動くことが大切です。
所有期間で売却益の税率が大きく変わる
売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税が課せられます。この税率は、“売却した年の1月1日時点での所有期間” によって大きく変わるため注意が必要です。
| 所有期間 | 税率の目安 |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 約39.63%（所得税30.63%＋住民税9%） |
| 5年超（長期譲渡所得） | 約20.315%（所得税15.315％＋住民税5%） |
※上記の税率には、復興特別所得税として所得税の2.1％相当を上乗せしています。
注意が必要なのは、所有期間の判定は実際に何年間保有したかではなく、“売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうか” で判断される点です。
たとえば、2020年3月に取得した物件を2025年11月に売却した場合、実際の保有期間は約5年8カ月です。しかし、売却した2025年の1月1日時点ではまだ4年10カ月のため “5年以下” に区分され、税率は約39.63%が適用されるのです。
わずかな時期の違いで手元に残る金額が大きく変わるため、売却のタイミングは税理士にも相談しながら慎重に判断することをお勧めします。
以上、赤字が続く賃貸経営における売却タイミングの考え方と税負担の注意点まで解説しました。売却を含む出口戦略は、不動産会社と税理士の両方の視点から判断することで、より納得感のある結論に近づけます。
東京23区を中心に、賃貸管理から売却までワンストップで対応している私たちSREMでは、「まず状況を整理したい」という段階からの初回無料相談も承っています。一人で抱え込まず、まずはお気軽にご相談ください。
また、下記の記事では、売却時期を決める基本のステップと避けるべき行動をわかりやすく解説しています。
まとめ：賃貸経営がうまくいかない時こそ正確な現状分析を
賃貸経営がうまくいかない原因は、多くの場合 “気づかないうちに積み重なってきたもの” です。空室・滞納・修繕費・管理体制——どれかひとつが崩れれば、他にも影響が広がることが多いです。
だからこそ、不安を漠然と抱えたままにせず、まずは数字で現状を把握することが、立て直しへの確かな入り口になります。「感覚ではなく、事実から判断する」その一歩が、より適切な選択につながると考えます。
SREM代表 菅原プロのアドバイス
賃貸経営で行き詰まったオーナー様とお話しすると、共通してこんな言葉を聞くことが多いです。
「もっと早く相談していればよかった…」と。
収支が悪化しても、「もう少し様子を見よう」「売却はまだ早い」と先送りしているうちに、売れるタイミングを逃したり、金融機関との関係が悪化したりするケースを、私はこの18年間で数えきれないほど見てきました。
問題は動かなかったことではなく、“正確な情報がないまま判断を先延ばしにしてしまったこと” だと感じています。
改善すべきか、売却を考えるべきか、その答えは現状を数字で整理した後にしか見えてきません。一人で悩んでいる時間は、その分だけ選択肢が狭まり、経営の傷口が広がり続ける時間でもあります。
まずは “知ること” から始めてほしい——そう思っています。
賃貸経営や不動産に関するリアルな情報をもっと知りたい方には、私が運営するYouTubeチャンネルもぜひ確認してみてください。「不動産で人生を豊かにする」をテーマに、現場での実体験や人との出会いから得た気づきなど、現場感のある情報をお届けしています。
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「空室がずっと続いていて収支が厳しい」
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こうしたお悩みを抱えている方に、私たちSREMの無料相談をぜひ活用していただきたいと思っています。
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「相談するほどでもない」と思っていることが、実は大きな分岐点であることも珍しくありません。どうぞお気軽にご連絡ください！
