「この投資用不動産、売ろうかな…」と思い始めてから、もう何カ月も経っている。そんな方も意外と多いのではないでしょうか。
特に市場が活発化している東京23区では、情報が多すぎて何を信じて動けばいいのかわからなくなりますよね。
東京23区は、国内でも投資用不動産の売却における選択肢が多いエリアです。買い手の層が厚く、エリアと物件の特性次第では思いのほか高い評価がつく一方で、戦略を間違えると時間だけが過ぎていく現実もあります。
私は、東京都港区赤坂を拠点に不動産の売買仲介・賃貸管理をワンストップで手がけるSREM（スリム）の大澤です。不動産業界に長年携わり、東京23区では数多くの投資用不動産売却をサポートしてきました。
さて、この記事では、2026年現在の市場の動き・買い手層の実態・エリアと物件種別に応じた売却戦略まで、現場目線で整理しています。
「高く売りたい」「失敗したくない」、そのシンプルな思いに応えるために、できる限り具体的かつ実践的な情報をお届けします！
東京23区の投資用不動産、2026年の売却市場はどう動いている？
2026年現在、東京23区の投資用不動産市場は「全体として底堅いが、エリアによって明確な温度差がある」局面にあります。
都心部では依然として需要が旺盛な一方、一部エリアでは買い手が慎重になりつつあり、出せばすぐ売れるという状況は少しずつ変わってきました。
まずは、エリアごとの市況の傾向を確認しておきましょう。
| エリア | 主な区 | 需給バランス | 価格動向 | 売りやすさ |
|---|---|---|---|---|
| 都心・副都心 | 千代田・港・渋谷・新宿・中央 | 需要超過 | 上昇傾向 | ◎ |
| 城南・城西 | 品川・目黒・世田谷・杉並・中野 | 需要やや超過 | 横ばい～上昇傾向 | ○ |
| 城北・城東 | 足立・葛飾・江戸川・板橋・練馬 | 需給ほぼ均衡 | 横ばい～一部調整局面 | △～○ |
※2026年5月時点の傾向をまとめた一般的な目安です。個別物件の状況によって異なります。
同じ東京23区でも、エリアで市況の温度感が違ってきます。あなたの物件はどのエリアに当てはまりますか？
2026年の売却価格を左右している主要因は？
価格動向を読むには、市場を動かしている要因を一つひとつ押さえることが重要です。2026年現在、東京23区の投資用不動産の売却価格には、主に次の5つの要因が影響しています。
- 日銀の政策金利の動向（利上げ継続観測）
- 為替の動向（円安・円高の推移）
- インバウンド需要の回復・拡大
- 外国人投資家の購買動向
- 国内の賃料水準の変化
中でも今、注目されているのが日銀の金融政策です。日銀は2025年1月に政策金利を0.5%へ、同年12月には0.75%へと段階的に引き上げました。2026年5月時点では、多くの市場関係者が近く1.0%への追加利上げをメインシナリオとして見ている様子です。
ただし、東京23区の都心部では、賃料上昇や実需の強さが価格を下支えしており、金利上昇の影響を一定程度吸収している傾向が見られます。
また、為替が円安に振れる局面では、日本の不動産を割安と感じる外国人投資家の購買意欲が高まりやすく、都心部の売却価格を押し上げる一因になっています。
投資用不動産の売却が居住用と異なる理由
「自宅を売るときと同じ感覚で大丈夫でしょ？」と思っていると、思わぬところで足元をすくわれます。投資用不動産は、買い手の “見方” が居住用とまるで違うからです。
| 比較項目 | 居住用不動産 | 投資用不動産 |
|---|---|---|
| 買い手の判断基準 | 立地・広さ・設備・日当たり | 利回り・稼働率・収支 |
| 価格の決まり方 | 周辺相場・物件スペック | 純収益（NOI）÷キャップレート（還元利回り） |
| 主な買い手層 | 自分で住む実需層 | 国内外の投資家・法人 |
| 売却活動の軸 | 物件の見た目や暮らしやすさ | 収支資料・稼働実績の提示 |
投資用不動産の価格は「いくら稼げるか？」が根拠になります。具体的には、年間の純収益（NOI）をキャップレート（還元利回り）で割り戻す収益還元法で価格が判断される点が、居住用との大きな違いです。
稼働率が高く賃料水準をしっかり維持している物件ほど、高い売却価格を目指せる可能性があります。東京23区の投資用不動産を売却するなら、買い手に収益力をいかに伝えるかが、価格を大きく左右します。
私たちSREMでは、こうした収益還元の観点から物件の現状を丁寧に整理した上で、買い手に響く売却戦略を一緒に考えるサポートをしています。
以上、2026年時点の東京23区における投資用不動産の売却市場の動向から、価格を左右する要因、居住用との違いまで解説しました。
「いずれ売るつもり」であれば、市場の温度感が高いうちに動いておくほうが有利なケースが多いです。一方、稼働率が高く収支が安定しているなら、焦らず最適なタイミングを探る余裕もあるでしょう。
東京23区だから期待できる買い手層｜外国人投資家・法人需要を活かす
東京23区の投資用不動産が他エリアと根本的に違うのは、“買い手の幅の広さ” にあります。国内の個人投資家だけでなく、法人・J-REIT・外国人投資家など多様な買い手が市場に存在するため、売却の選択肢が多いのです。
ただし、エリアや物件種別によって期待できる買い手層はがらりと異なるため、まず目安として整理しておきましょう。
| エリア | 主な区 | 期待できる主な買い手層 |
|---|---|---|
| 都心5区 | 千代田・中央・港・新宿・渋谷 | 外国人個人・海外法人・ J-REIT・国内富裕層 |
| 準都心エリア | 豊島・文京・台東・墨田・江東・品川・目黒 | 国内法人・私募ファンド・ 国内富裕層 |
| 城西・城南エリア | 世田谷・杉並・中野・大田 | 国内個人投資家・国内富裕層・ 一部法人 |
| 城北・城東エリア | 足立・葛飾・江戸川・板橋・練馬 | 利回り重視の国内個人投資家が中心 |
※一般的な傾向を示した目安です。物件種別・規模・収益状況によって異なります。
エリアと物件種別で、外国人・法人需要は変わる
外国人投資家や法人需要が特に活発なのは、“都心5区を中心とした高需要エリア” です。
ひとつの理由として、港区・渋谷区・千代田区には外資系企業や大使館が集積しており、外国人駐在員向けの高級賃貸需要が根強くあるからです。海外法人や外国人個人投資家がインカムゲインを目的に購入するケースが見られます。
不動産の規模が大きくなると、J-REIT（上場不動産投資信託）や私募ファンドが買い手になる可能性も出てきます。近年は国内の投資スキームが多様化しており、以前は大手にしか参入できなかった大型取引の領域にも、様々な法人が加わるようになった印象です。
一方、足立区・葛飾区・江戸川区などの城北・城東エリアでは、外国人投資家の需要はあまり期待できません。買い手の多くは利回り重視で動く国内個人投資家のため、表面利回りや稼働率が売却価格に直結するでしょう。
「誰に売るか」で変わる売却価格と戦略の考え方
同じ投資用不動産でも、ターゲットとする買い手によって最終的な売却価格と売却スピードは変わってきます。買い手ごとの重視するポイントと、それが売却価格にどう影響するか、その傾向を整理したのが下の表です。
| 買い手層 | 重視するポイント | 価格への影響 |
|---|---|---|
| 外国人個人投資家 | 立地・資産価値・将来性 | 高値期待あり |
| 海外法人・ファンド | 収益力・ポートフォリオ適合性 | 大型は高値も |
| J-REIT・私募ファンド | 収益の安定性・物件規模 | 相場通りが多い |
| 国内富裕層個人 | 資産分散・安定収益 | 比較的高値 |
| 国内個人投資家 | 利回り・稼働率 | 利回り次第 |
※一般的な傾向を示した目安です。個別物件の状況によって異なります。
「高く売りたいから外国人投資家に絞りたい」と考えるのは自然なことです。
ただし、外国人向けルートは対応コストも大きいため、国内の法人・富裕層個人も含めた幅広い買い手候補を視野に入れながら優先順位を決めていくのが、現実的かつ失敗しにくい進め方といえます。
以上、東京23区の投資用不動産売却における買い手層の特徴から、外国人投資家や法人需要の動向、「誰に売るか」の戦略的な考え方まで解説しました。
エリア別に違う？東京23区の投資用不動産を高く売るためのポイント
東京23区の投資用不動産を高く売るには、“エリアの特性と物件種別を掛け合わせた売却戦略” が不可欠です。「自分の物件はどう動けばいいのか？」と思っている方は、ここで整理しておきましょう。
エリア×物件種別の組み合わせで売り方は変わる
まず、自身の不動産に近い組み合わせを、下の表で確認してみてください。
| エリア | 物件種別 | 高く売るための主なポイント |
|---|---|---|
| 都心5区 （港・渋谷・千代田など） | 区分マンション | 立地ブランド・賃料水準の高さ・ 資産価値を訴求 |
| 都心5区 | 一棟マンション | 収益の安定性と再開発の恩恵を J-REIT・法人向けに提示 |
| 準都心 （品川・目黒・豊島など） | 区分マンション | 稼働率・賃料相場の堅調さ・ 駅距離を数字で示す |
| 準都心 | 一棟アパート | 収支資料を整備し 国内法人・私募ファンドに照準 |
| 城西・城南 （世田谷・杉並など） | 区分マンション | 賃貸需要の安定を示し 国内富裕層・個人投資家に訴求 |
| 城北・城東 （足立・葛飾・江戸川など） | 一棟アパート | 満室稼働実績と表面利回りを 前面に打ち出す |
| 城北・城東 | 店舗付き物件 | 賃借人の業種・契約期間・ 賃料の安定性が価格に直結 |
※一般的な傾向を示した目安です。個別物件の状況によって異なります。
特に、再開発が進む渋谷桜丘周辺や品川区・豊島区などでは、公示地価データでも地価上昇が顕著です。こうしたエリアに近い物件は、周辺開発の恩恵をアピールポイントとして使える場合があるでしょう。
投資用不動産の売却査定で重視される指標は？
投資用不動産の売却査定は、居住用とは異なる独自の指標で評価されます。
| 査定指標 | 内容 |
|---|---|
| 表面利回り | 年間賃料収入÷物件価格 |
| 実質利回り（現況稼働率ベース） | 諸費用・空室を考慮した実収益 |
| 稼働率 | 現在の入居状況 |
| 築年数・建物状態 | 劣化の程度と管理水準 |
| 建物管理状態 | 修繕積立金の状況・管理組合の機能 |
| 土地持分・借地権の有無 | 所有権か借地権か |
また、修繕履歴や長期修繕計画が整備されていると、「購入後に修繕費がかかるのでは？」という買い手の不安を事前に払拭でき、値下げ交渉を防ぐ効果が期待できます。
オーナーチェンジか空室売却か、価格はどうなる？
「入居者がいる状態のまま売るべきか、空室になってから売るべきか」という問いには、明確な正解がありません。物件の間取りや立地によって、最適な選択がまるで変わるからです。
以下は参考情報（目安）として、オーナーチェンジと空室での売却を比較してみました。
| 比較項目 | オーナーチェンジ（入居中） | 空室での売却 |
|---|---|---|
| 主な買い手 | 投資家・法人（収益目的） | 投資家＋実需（自己居住も可） |
| 価格評価の軸 | 賃料収入×利回り（収益還元法） | 周辺相場・物件スペック（取引事例比較法） |
| 売却価格の傾向 | 物件タイプ・立地によって異なる ※ファミリータイプはやや低め傾向 | 実需が入ることで高くなる場合がある |
| 内覧の可否 | 原則、室内内覧は困難 | 内覧しやすく買い手に好印象 |
| 売却スピード | 立地・投資家ネットワーク次第 | 実需も対象で流通しやすい |
ワンルーム・1Kなどの単身向け区分マンションは投資家需要が中心のため、入居中のオーナーチェンジでも価格への影響は比較的小さい傾向です。
一方、東京23区の中でも2LDK以上のファミリータイプは、立地によって実需の需要が強いケースがあり、空室にして売り出したほうが高値になりやすい場合があります。
どちらが有利かは物件ごとに異なるため、「自分の物件はどちらで売り出すべきか？」をまず専門家に確認することをおすすめします。当社SREMでは、こうした入り口の判断から一緒に考えるご相談を受け付けていますので、お気軽にどうぞ！
以上、東京23区の投資用不動産を高く売るためのエリア別・物件種別のポイントから、査定指標、オーナーチェンジと空室売却の違いまで解説しました。
投資用不動産を売却する際、「今が売り時なのか？」と悩まれる方も多いのではないでしょうか。売却タイミングを判断する指標や、売却検討・保有継続すべきケースについて詳しく知りたい方には、下記の記事が参考になります。
まとめ：東京23区の投資用不動産売却は、情報と戦略で結果が変わる
東京23区の投資用不動産は、“売れる市場” であることは間違いありません。ただし、同じ物件でも「誰に・いつ・どう売却するか」で結果は大きく変わります。
この記事を通じて伝えたかったのは、その “差” を生む要因です。
市況を正しく読み、自分の物件の強みを整理し、買い手層に合わせた売り方を選ぶ。これが、高く・スムーズに売り切るための本質です。
「なんとなく査定に出してみた」で始めると、この本質を見落としやすくなります。
SREM大澤プロのアドバイス
「今が売り時かどうか、判断できなくて動けない」――そう感じている方に一度考えてほしいことがあります。
完璧なタイミングを待ち続けることには、実はリスクがあります。市場は常に動いており、“最高の瞬間” は後から振り返ってみて初めてわかるものです。
長年この業界にいる私でも、「あの時が天井だった」と断言できるのはいつも後からです。だからこそ、市況の変化に備えて、今動けるかどうかを判断するための情報を、早めに揃えておくことが大切だと考えています。
査定を取ることは売却の確定ではありません。現状を把握することで、「売る・売らない」の判断が格段にクリアになります。
東京23区の投資用不動産売却、まずはSREMに無料相談を
「売却を本格的に検討したい」「今いくらで売れるか確認したい」「売るか持ち続けるか、一緒に整理したい」――どの段階でも、随時ご相談を受け付けております。
私たちSREMは、赤坂・溜池山王を中心とした東京23区の投資用不動産売却をサポートしています。初回相談は無料で、来社・オンラインどちらにも対応しています。
最後に、私が東京の街を歩きながら運営しているYouTubeチャンネルでは、街の歴史や魅力を不動産会社の目線で発信しています。「自分の物件があるエリアが、買い手にどう映っているか」を知ることは、売却計画を組み立てる上で意外なほど役に立ちます。ぜひ一度のぞいてみてください。
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≫ 【大澤】この街が好きだ〜東京の不動産屋〜を見る
そして、当社代表の菅原が運営するYouTubeチャンネルもご紹介させてください。「不動産で人生を豊かにする」をテーマに、現場での学びや人との出会いから得たリアルな気づきを発信しています。教科書では学べない、不動産の本質的な考え方に触れられるはずです。
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