「今売れば利益が出るとわかっていても、なんとなく動けない…」、反対に「損が出るだろうけど、これ以上悪化する前に売るべきか…」、都心にワンルームを持つ方からこうした声をよく耳にします。
どちらも悩みの形は違いますが、“正解がわからない” という共通の不安を抱えています。
都心ワンルームの売却は、タイミングひとつで手残りが数百万円単位で変わることもあります。「なんとなく今ではない気がする…」という感覚だけで判断するには、あまりにもリスクが大きい選択です。
私は、東京都港区赤坂を拠点に、売却・賃貸経営・資産運用コンサルティングをワンストップで提供する不動産会社SREM（スリム）の大澤です。
この記事では、長年にわたり都心エリアの不動産売買に携わってきた経験をもとに、売却を検討すべき具体的なサインの見極め方から、不動産会社選びのポイント、売却前に整えておくべき準備まで、現場目線で丁寧にお伝えします。
売却という判断は、“資産の分岐点” です。本記事を読み終えた後に「自分の物件のことが少しクリアになった！」と感じていただけたなら、とても嬉しいです。
都心ワンルームマンションの市場動向と売却価格の現状は？
2026年現在、都心のワンルームマンション市場は依然として高値圏で推移しています。
「今が売り時なのか」「このまま持ち続けるべきか」、まずは市場がどう動いているかを一緒に確認していきましょう。
都心5区を中心に価格上昇が続いている理由
千代田・中央・港・新宿・渋谷の都心5区では、中古マンションの価格がここ10年で大幅に上昇しており、エリアによっては購入時の2倍近い水準で取引されるケースも出ています。
なぜ、これほど価格が上がり続けているのでしょうか？
主な要因は、“供給の少なさと根強い需要のバランス” です。都心部では新規供給が限られる一方、国内の実需層・投資家に加え、海外投資家の購入も一定数みられます。
さらに、建築コストの高止まりや人件費の上昇により新築マンションの価格も下がりにくく、中古マンションへ需要が流れ込む傾向もあります。
ワンルームに絞ると、単身世帯の増加や都心勤務者の需要、安定した賃貸ニーズを背景に、条件の良い物件は売却時にも買い手がつきやすい状態が続いています。価格上昇の波は、今のところ都心ワンルームの売却にとって追い風といえるでしょう。
金利が上がっているのに、なぜ価格は急落しないのか
日銀は2025年12月の金融政策決定会合で政策金利を0.75％程度に引き上げました。2026年1月・3月・4月の会合では据え置きとなったものの、住宅ローン金利は上昇傾向が続いています。
「金利が上がれば不動産価格が下がる」というイメージをお持ちの方も多いかもしれませんが、現時点で都心マンションの価格は急落していません。
その主な理由は、先ほどの価格上昇の背景とも重なりますが、改めて整理すると次の通りです。
- 建築コストの高騰により新規供給が増えにくく、需給が引き締まった状態が続いている
- 都心立地の希少性を重視する国内外の富裕層・投資家の需要が根強い
- 賃料収入を生む資産として、キャッシュフロー目的での保有・購入ニーズが継続している
ただし、今後さらに追加利上げが進めば、買い手の資金調達コストが上がり、需要への影響が出てくる可能性もあります。
市場の変化を肌感覚だけで判断せず、データで現状を把握しておく姿勢が大切です。
「強い物件」と「弱まりつつある物件」の二極化
都心エリアの中でも、すべてのワンルームが同じように強いわけではありません。今、市場では物件の質や立地による二極化が加速している印象です。
| 項目 | 強い物件 | 弱まりつつある物件 |
|---|---|---|
| 立地 | 駅徒歩5分以内・都心5区 | 駅遠・利便性が低い |
| 築年数 | 築浅〜築20年前後 | 築古の旧耐震物件 |
| 管理状態 | 管理良好・修繕積立金が適正 | 管理費・積立金が高い |
| 供給状況 | 希少性が高いエリア | 同タイプが集中供給のエリア |
都心だから安心ではなく、あなたの物件がどちらの側にあるかを冷静に見極めることが、ワンルーム売却の成否を大きく左右します。
私たちSREMでは、こうした市場の二極化を踏まえながら、お客様の物件が今どのような立ち位置にあるのかを具体的に整理するところから、売却のご相談に対応しています。
以上、2026年現在の都心ワンルームマンションをめぐる市場動向と売却価格の現状について解説しました。
少し見えてきたところで、次は具体的にどんなサインが出たら売却を検討すべきかを見ていきましょう。
都心ワンルームマンションの売却を検討すべき5つのサイン
「含み益があるうちに動きたい」という方も、「これ以上の損失を防ぎたい」という方も、どちらにとっても売却のタイミングを見誤ると結果が大きく変わります。
これから紹介する5つのサインのうち1つでも当てはまるなら、一度は売却を検討する価値があるでしょう。
サイン① 価格高騰で含み益が大きく出ている
含み益は、売却して初めて手元に入るお金です。どれだけ帳簿上で利益が出ていても、売らなければ「ゼロ」と同じ。この事実を、まず頭に置いておきましょう。
都心エリア・駅近・築浅のワンルームほど価格上昇の恩恵を受けやすく、購入時より数百万単位で価格が上昇しているケースも珍しくありません。相場が高値圏にある今は、まさに利益確定の好機の一つといえます。
売却益の使い道も、出口をイメージするうえで重要です。ローン完済後に手元に残る資金を、利回りの高い別物件への再投資や生活資金への充当など、次のステップへの選択肢が広がります。
サイン② 購入時より利回りが大幅に低下している
購入時と比べて表面利回りが2〜3％以上低下している場合は、売却を検討するサインの一つです。利回りが下がり金利が上がると、イールドギャップ（表面利回りと借入金利の差）はみるみる縮小します。
| 時期 | 表面利回り | 借入金利 | イールドギャップ |
|---|---|---|---|
| 購入時（例） | 5.0％ | 1.0％ | ＋4.0％ |
| 現在（例） | 3.0％ | 2.0％ | ＋1.0％ |
収益性が薄れたワンルームを持ち続けるよりも、売却して資金効率の高い投資先に切り替えるほうが合理的な判断となるケースも多いです。
サイン③ 再開発による価格上昇の恩恵を取り切った
品川・高輪ゲートウェイ周辺や虎ノ門・渋谷エリアなど、大型再開発エリアにワンルームを持つ方に知っておいていただきたいことがあります。それは、「不動産価格は再開発完了後より期待段階のほうが上がりやすい」という傾向です。
開発の完了が近づくにつれ、周辺相場がすでに織り込み済みとなり、さらなる価格上昇の余地が限られるケースが多いからです。
確認するポイントはシンプルで、周辺の直近成約事例を半年前・1年前のデータと比べてみることです。価格の上昇ペースが明らかに鈍化しているなら、再開発効果がすでに価格に十分反映されたサインと考えられます。
サイン④ 将来の価格下落リスクが気になり始めた
たとえば、金利上昇が続くと、買い手が借りられる金額の上限が下がります。そうすると、需給バランスが崩れ、現在の高値水準を支えきれなくなる局面が訪れる可能性もあります。
ただし、リスクの大小はエリアと物件次第です。都心プライムエリアの希少物件は下値が限定的との見方が多い一方、駅遠・築古・管理状態が悪い物件は需要が先に離れ、価格調整が出やすいといわれます。
自分のワンルームはどちらかという視点で、一度客観的に見直してみましょう。
サイン⑤ 出口戦略を考えると今後の買い手が減りそう
売却を考えるとき、見落としがちなのが「自分のワンルームを、誰がいくらで買うか？」という買い手目線の視点です。投資家向けか、実需層向けか、あるいは両方に訴求できるかによって、売れやすさは大きく変わります。
サイン④と同様に、金利上昇が続くと、ローンを活用する資金調達コストが増すため、買い手の絶対数は少しずつ減っていきます。そこに以下のような条件が重なると、売却の難易度はさらに上がる可能性があります。
- 築年数の経過（特に旧耐震基準のワンルーム）
- 管理費・修繕積立金の値上がり、または管理状態の悪化
- 競合ワンルームが多いエリアでの立地劣後
私たちSREMにご相談いただく方の中にも、「もう少し早く動いていれば…」と感じている方が多くいらっしゃいます。
“今なら買い手がいる” という状況は永続しません。出口戦略は、売りたくなってから考えるのでは遅いのです。
以上、都心ワンルームマンションの売却を検討すべき5つのサインを解説しました。1つでも心当たりがあれば、まずは現在の査定価格や市場状況を確認するところから始めてみてください。
ただ、それでも売却に踏み切るべきか、判断に迷われるオーナー様も多いと思います。下記の記事では、空室率や修繕費、ローン金利など5つの観点から継続・売却を比較する方法をわかりやすく解説しています。ぜひあわせてご覧ください。
ワンルーム売却に強い不動産会社の選び方と事前チェック
投資用ワンルームマンションの売却は、居住用物件とは異なる専門知識が求められます。担当する不動産会社の専門性と、事前の準備の質で、売却結果は大きく変わります。
「どの会社に頼むか？」と「何を準備するか？」、この2点を事前に押さえておきましょう。
ワンルームの売却に強い不動産会社を見極める
投資用ワンルームの売却では、収益物件に適した査定ができるか、投資家向けの販売ルートを持っているかが会社選びの核心です。
そして、実際に依頼を進める際は、以下の2つのリスクにも注意が必要です。
- 【高値つり上げ】
媒介契約を取るために根拠の乏しい高値査定を提示し、契約後に値下げを繰り返す手口。査定価格の根拠を具体的に説明できる会社かどうかが見極めポイントになる。 - 【囲い込み】
他社からの買主紹介を遮断し、自社のみで両手仲介を狙う行為。レインズへの登録状況や、他社からの問い合わせに対応しているかを確認しておきたい。
また、売却方法として「仲介」と「買取」のどちらを選ぶかも重要な判断です。
| 売却方法 | 向いているケース | 特徴 |
|---|---|---|
| 仲介 | できるだけ高値での売却を優先したい | ・市場価格に近い金額が期待できる ・売却まで数カ月かかる場合がある |
| 買取 | 早期売却・確実性を優先したい | ・買取価格に合意すれば短期間で売れる ・仲介より価格は低くなる傾向がある |
売却検討前に確認しておくべきチェック項目は？
不動産会社に相談する前に、自分のワンルームの状況を整理しておくことが大切です。準備不足のまま動き出すと、売却後に思わぬトラブルや想定外の税負担が発生するケースがあります。
最低限、自身でも以下の項目をチェックしておきましょう。
| チェック項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 売却相場の把握 | 現在の市場価格をおおよそ把握しているか |
| ローン残債の確認 | 売却代金でローンを完済できそうか（オーバーローンの有無） |
| 建物・管理状況の確認 | 修繕履歴のほか、管理費・修繕積立金の滞納がないか |
| 税金のシミュレーション | 保有期間で税率が異なる。おおよその手残り額を事前に試算しているか |
| 必要書類の準備 | 登記識別情報・管理規約・重要事項調査報告書などがそろっているか |
※譲渡所得に係る税率は、売却した年の1月1日時点での保有期間によって異なる。5年以下（短期譲渡所得）の場合は約39.63％、5年超（長期譲渡所得）の場合は約20.315％が適用（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）
私たちSREMでは、こうした売却前の準備段階から専属担当者がサポートします。「何から手をつければいいかわからない」という方も、まずは気軽にご相談ください。
以上、都心でのワンルーム売却に向けて、不動産会社の選び方と、売却前に確認すべきチェック項目を解説しました。
また、下記の記事では、東京23区の投資用不動産を少しでも高く売却するための2026年の市場動向やエリア別の戦略をまとめています。あわせてご参考ください。
まとめ：利益確定でも損切りでも、売り時の見極めが明暗を分ける
「売るべきか、持ち続けるべきか」に万人の正解はありません。仮に持ち続ける場合でも、正確な情報を持って判断した方と、なんとなく先送りにした方とでは、結果に大きな差が生まれます。
「含み益を確定させたい」「損失をこれ以上広げたくない」、それぞれの思いもある中、まずは一歩、情報を集めることから始めてみましょう。
SREM大澤プロのアドバイス
長年、都心の不動産に携わってきた中で、「もっと早く相談していれば…」とおっしゃる方に何度もお会いしてきました。その多くは、情報がなかったわけでも、判断力がなかったわけでもありません。
ただ、“動く理由” がはっきりしないまま、時間だけが過ぎてしまっていたのです。
「なんとなく今が売り時な気がする」という感覚だけで動くのも、根拠なく売却を先送りするのも、どちらもリスクがあります。
私がお勧めするのは、まず査定を依頼して「今売ったらいくらになるか？」という数字を手元に置くことです。
査定の段階で売ると決断しなくていい。数字を知るだけで判断の質がまったく変わり、漠然としていた迷いに、一気に輪郭が生まれるはずです。
都心ワンルームの売却・資産活用のご相談はSREMへ
東京都港区赤坂に拠点を置く不動産会社SREMでは、都心ワンルームマンションの売却に関する初回無料相談を受け付けています（来社・オンライン、どちらでも対応可能です）。
「今すぐ売るべきか迷っている」
「まずは査定だけでもお願いしたい」
「ローン残債があっても動けるか確認したい」
どの段階でも、歓迎します。売却を急かすことも、一方的な提案を押しつけることもなく、まずあなたのワンルームと状況を丁寧に整理するところから一緒に始めます。ぜひお気軽にご相談ください！
最後に、私・大澤が運営するYouTubeチャンネルでは、東京の街を実際に歩きながら、その街の歴史や魅力を不動産会社の視点でお伝えしています。数字やデータだけでは見えない「街の空気」を感じることが、エリア選びや売却判断のヒントになることもあります。よかったら、ぜひチェックしてみてください！
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