「空室がなかなか埋まらない…」「家賃の振込が遅れている入居者がいる…」「修繕費がかさんで収支が厳しくなっている…」
こんな風に感じながらも、どこに問題があるのかわからないまま時間だけが過ぎていく。そんなもどかしさを抱えているオーナー様は、決して少なくありません。
賃貸管理の難しさは、問題が表面に出てくるまでに時間がかかることにあります。
最初は「少しくらい大丈夫」と思っていても、気づいたときには対処のハードルが上がっていた。そういうケースが珍しくありません。
私たちSREM（スリム）は、東京・赤坂を拠点に、賃貸管理・売買仲介をワンストップで提供する不動産会社です。代表の私・菅原は、不動産業界歴18年以上のキャリアを持ち、これまで多くのオーナー様の賃貸経営に携わってきました。
この記事では、賃貸管理でよくある失敗例と、その見直しポイントを実務の視点から具体的にお伝えします。
「私の賃貸管理、今のままで大丈夫だろうか…」、あるいは「どんな失敗例があるのか事前に知っておきたい」と感じている方が、少しでも前に進むヒントになれば幸いです！
はじめての賃貸管理でよくある6つの失敗例
賃貸管理の失敗は、特定のオーナー様だけに起きることではありません。空室の長期化・家賃滞納・修繕費の膨張など、これから紹介する6つは、多くのオーナー様が経験する典型的なパターンです。
あなたの状況と照らし合わせながら読み進めてみてください。
失敗例① 家賃設定や募集開始の遅れで空室が長引く
空室が長引く原因は、一つではなく複数の要因が重なっていることがほとんどです。以下のような状況に心当たりはないでしょうか。
| よくある原因 | 具体的な状況 |
|---|---|
| 募集開始の遅れ | 原状回復工事・清掃の着手が遅く、次の募集が後ろ倒しになる |
| 家賃設定のミス | 周辺相場を確認せず強気な家賃を設定し、問い合せがなかなか来ない |
| 内見印象の悪さ | 電球切れ・清掃不足・臭いなどで条件が合っても申込みに至らない |
空室は1日単位で損失が積み上がります。「もう少し待てば入る」という感覚が、気づかないうちに収益を大きく圧迫していることも多いので注意しましょう。
失敗例② 入居審査が甘くて家賃滞納につながる
現在の賃貸入居審査は、“管理会社審査→保証会社審査→オーナー審査” の順で進むことが多いです。ただし、物件によっては “保証会社審査→オーナー審査” と管理会社審査を省くなど、進め方は体制によって異なります。
保証会社の審査が通れば安心と思い、オーナー様確認がめくら判になるケースも起こりがちです。
一般的に、保証会社の審査はあくまで一定基準に基づくもの。収入状況や申込内容の整合性をオーナー様自身も把握しておくことは、リスク管理として大切です。
また、滞納が発生してからのおおよその流れを知っておくことも重要です。
- 督促（電話・書面）
- 保証会社による代位弁済
- 契約解除の通知
- 明渡し訴訟の提起
- 強制執行
上記はあくまでも流れの目安で、実際の手続きの要件や期間は個別の状況によって異なります。解決まで数カ月以上かかることも珍しくなく、弁護士費用など相応のコストも発生します。
失敗例③ 管理会社任せにして問題に気づくのが遅れる
「管理会社に委託しているから安心」と思っていませんか？実は、報告書や収支明細が毎月届いていても、内容をさらっと確認するだけのオーナー様は多く、これにより問題の発覚が大幅に遅れるケースがあります。
確認が抜けやすい失敗パターンは、主に次の3つです。
- 報告書を受け取っても内容を読み込んでいない
- 管理会社からの連絡を待つだけで自分から確認しない
- 「問題があれば向こうから言ってくる」と思い込んでいる
また、管理会社との関係が機能不全になっているケースも少なくありません。「連絡が取りにくい…」「報告が遅い…」「改善要望を出しても動かない…」といった状況でも、なんとなくそのままにしてしまう方も多いです。
失敗例④ クレームや近隣トラブルの対応遅れで退去につながる
騒音・ゴミ出し・共用部の使い方など、入居者間のトラブルは初動の速さが明暗を分けます。
対応が遅れるほど不満はじわじわと積み重なり、特に長期間きちんと家賃を払い続けてきた優良な入居者ほど、静かに退去の準備を始めてしまうことがあります。
対応が遅れる主な背景は次の2パターンです。
- 管理会社がトラブルの報告・対応を後回しにしている
- オーナー様自身がトラブルの発生を知らされていない
どちらも結果として、問題が大きくなるまで放置されがちです。
クレームを長期間放置すると入居者同士の関係が悪化し、口コミやレビューを通じて物件全体の評判にも影響が出ることがあります。
当社SREMでは、こうしたトラブル報告の遅れや管理の抜け漏れが気になるオーナー様からの改善のご相談もお受けしています。
失敗例⑤ 小さな修繕や設備の古さを放置して出費が増える
「今は大きな問題じゃないから、もう少し様子を見よう」と後回しにしていた修繕が、気づいたときには大きな出費になっていた…という状況は、賃貸管理でよく聞かれる失敗例の一つです。
参考に、見落としがちな設備の寿命の目安は以下の通りです。
| 設備 | 設計標準使用期間の目安 |
|---|---|
| 給湯器 | 約10年 |
| エアコン | 約10年 |
| 換気扇 | 約15年 |
| 洗面台・浴室設備 | 約15～20年 |
推奨の交換時期を過ぎると突発的な故障が起きやすくなり、緊急交換が必要になると費用も割高になりがちです。
また、設備の古さは入居希望者の判断にも影響します。「他の物件と比べて古い…」そんな印象を与えると、家賃を下げなければ入居が決まらない悪循環に陥ることもあるでしょう。
※設計標準使用期間とは、メーカーが標準的な使用条件のもとで安全上支障なく使用できると定めた目安の期間です。故障しないことや使用限界を保証するものではありません。
失敗例⑥ 収支の見直しや出口戦略を考えず赤字経営が続く
賃貸経営では、管理費・修繕積立金・固定資産税・ローン返済など複数のコストを定期的にチェックしないと、気づかないうちに収支がマイナスになっていることがあります。
さらに陥りやすいのが、その負の状況を根拠なく楽観視して、売却や見直しの判断を先送りにするパターンです。不動産における主な出口戦略は、大きく3つに分類されます。
| 大分類 | 主な選択肢 |
|---|---|
| 売却 | ・オーナーチェンジ売却 ・実需（自己居住用）売却 ・更地にして売却 ・資産入替（買い替え） |
| 保有継続 | ・長期保有 ・用途転換 |
| 資産承継 | ・生前贈与 ・相続対策 |
「出口」を考えることは、諦めではなく立派な経営判断です。
私たちSREMでは、賃貸経営の収支状況を一緒に整理した上で、売却も含めた今後の方針についてご相談をお受けしています。現状に不安を感じている方は、一度現状の棚卸しから始めてみませんか？
この機会に、投資用不動産の出口戦略をしっかり考えておきたい方には、下記の記事が参考になります。
以上、賃貸管理でよくある6つの失敗例を紹介しました。
賃貸管理の失敗を防ぐための見直しポイント
賃貸管理の問題は、できるだけ早めに「何をすべきか？」を整理することで改善の糸口が見えてきます。
ここでは、“優先度の高い順に見直しポイント” をまとめていきます。
空室対策は「募集の初動」から見直す
空室が長引いている場合、まず確認すべきは募集活動スタートのタイミングです。
入居者の退去が決まった時点で、原状回復工事の発注・清掃・募集開始までのスケジュールを管理会社と共有しておくことが基本です。
あわせて確認したいのが、現在の家賃設定が周辺相場と合っているかどうかです。管理会社に近隣の成約事例などを共有してもらい、必要であれば家賃の見直しも検討しましょう。
内見の印象改善（清掃・照明・臭いの確認）も入居決定率に影響するため、忘れずに対策をおすすめします。また、空室が改善しない原因と具体的な対策を詳しく知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
入居審査では申込内容を自身でも確認する
保証会社の審査が通っても、オーナー様自身が申込内容をしっかり確認する習慣を持つことが重要です。確認のポイントは以下の通りです。
- 収入と家賃のバランス（家賃が月収の3分の1以内が一般的な目安）
- 勤務先・勤続年数・雇用形態（正社員、契約社員、派遣社員など）
- 申込み内容に不自然な点や記入漏れがないか
管理会社に「審査書類のコピーを共有してほしい」と伝えることは、オーナー様の正当な権利です。遠慮せず確認を求めましょう。
管理会社への「定期確認」を習慣にする
管理会社から届く月次報告書は受け取るだけでなく、内容を細かくチェックすることが大切です。下記を定期確認の習慣にしましょう。
| 確認項目 | チェックの目安 |
|---|---|
| 空室期間・募集状況 | 1カ月以上の空室は原因を確認する |
| クレーム・問い合わせの対応状況 | 未処理のまま放置されているものがないか確認する |
| 修繕対応の進捗 | 報告から2週間以上経過しているものがないか確認する |
| 収支明細 | 想定外の出費や費用増がないか確認する |
前章の失敗例でも触れましたが、「連絡が取りにくい…」「報告が遅い…」「改善要望が通らない…」という状況が続くようであれば、“管理会社の変更” も選択肢の一つです。
変更に心理的なハードルを感じる方もいますが、運営の改善が見込めないまま委託を続けるほうがリスクは高くなります。
もし管理会社の変更を具体的に進めたい方は、見極め方から手順まで詳しく解説した下記の記事もあわせてご覧ください。
設備の年数を把握して修繕を先手で対応する
修繕費の増大を防ぐには、不具合が起きてから対応する “事後対応” から、設備の状況を把握した上で動く “計画的な対応” への切り替えが有効です。
各設備の設置年数を確認し、交換時期が近いものをリストアップしておくだけでも、緊急対応を減らせます。また、突発的な出費による収支の乱れを防ぎやすくなるでしょう。
修繕費用がかさんでキャッシュフローの悪化が気になる方には、原因の整理から費用の見直し方法まで解説した下記の記事が参考になります。
収支と出口戦略は定期的に見直す
半年に1度は、収支全体を見直す機会を設けましょう。管理費・修繕費・税金・ローン返済といった実質コストの合計と、家賃収入のバランスを数字で確認することが出発点です。
収益改善の見通しが立たない場合は、売却のほか、用途転換も含めた出口戦略を早めに検討することが、長期的な損失を抑える上で重要です。「まだ売るタイミングではない」という判断も、感覚ではなく収支データをもとに下すことで、経営の選択肢を広げたまま動けます。
現在、賃貸を続けるか売却するか迷われているオーナー様は、下記の記事もあわせてご覧ください。
以上、賃貸管理の失敗を防ぐための見直しポイントを解説しました。
私たちSREMでは、賃貸経営の現状整理から売却の判断まで、オーナー様の状況に合わせてご相談をお受けしています。
まとめ：賃貸管理の失敗例を知り早めに運営を見直そう
この記事を読んで、「自分にも当てはまる」と感じた方がいれば、それはすでに見直しのスタートラインに立っています。賃貸管理の問題は、気づいた時点から動けば、多くの場合まだ手を打てます。
完璧な状態を目指す必要はありません。まず一つ、気になるポイントから動き出すことが大切です！
SREM代表 菅原プロのアドバイス
オーナー様からご相談をいただく中で、気づいたことがあります。問題を抱えている方の多くは、「状況が悪い…」とわかっていながら、誰にも話せないまま時間が過ぎていたというケースです。
「相談してもどうせ売り込まれる」「今さら言いにくい」——そういった遠慮や不安は、当然だと思います。
でも、賃貸管理の問題は、放置するほど選択肢が狭まります。早めに現状を整理するだけで、見えてくる道は変わります。
そして、不動産業界に18年以上向き合ってきた私が伝えたいのは、“正解を探す前にまず話してほしい” ということです。話すことで、あなた自身が気づいていなかった問題の本質が浮かび上がることも多いからです。
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このようなお悩みをお持ちの方に向けて、SREMでは初回無料相談を受け付けています。来社・オンラインどちらでも対応可能です。
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