給料はなかなか増えないのに、将来のお金の不安だけが膨らんでいく。そんな中で不動産投資という選択に出会った方は多いのではないでしょうか。

しかし、初心者の方ほど「失敗したらどうしよう…」と感じる気持ち、とてもよくわかります。

不動産投資は、決断のたびに数百万円、数千万円という金額が動きます。だからこそ、焦らずに、判断の根拠を一つずつ手に入れていく進め方が向いています。

私たちSREM（スリム）は、東京都港区赤坂を拠点に賃貸経営から不動産投資、売買をワンストップで支える不動産会社です。業界歴18年以上の私・菅原と経験豊富なスタッフが専属担当制でお客様に伴走してきました。

さて、この記事では、不動産投資の始め方から初心者の第一歩に必要なことをまとめました。

不安なまま始めてほしくない。その一心で書いています。読み終えたとき、あなたの中の「よくわからない」が「これならできそう」に変わっていたら嬉しいです！

初めての不動産投資！初心者が知っておきたい基礎知識

初めての不動産投資で押さえるべき知識は、実はそれほど多くありません。仕組みと収益の柱、メリットとリスク、そして利回りの見方…この4つがつかめれば、最初の一歩を考えるための土台になります。

専門用語をすべて覚える必要はないので、まずは全体像からゆっくり整理していきましょう。

不動産投資とは？家賃収入を積み上げていく仕組み

不動産投資とは、ひと言でいえば “部屋や建物を購入して貸し出し、家賃を受け取る事業” です。

収益の柱は2つあります。入居者から受け取る家賃収入（インカムゲイン）と、購入した不動産を売ったときに得られる売却益（キャピタルゲイン）です。

このうち初心者の方は、まず “家賃収入を軸に収支を考えておく” といいでしょう。売却益は購入価格だけでなく、売却時の市場価格や諸費用などにも左右されるため、あらかじめ確実に見込めるものではないからです。

たとえば毎月8万円の家賃が入る部屋なら、年間の家賃収入は96万円です。ここからローン返済のほか、管理費や税金、保険料、修繕費などの支出を差し引き、実際の収支を考えていきます。

初めての不動産投資で得られる4つのメリット

不動産投資には、ほかの資産運用とは異なる特徴があります。

代表的な4つを整理しました。

なお、不動産投資は節税や相続税対策として紹介されることもあります。

ただし効果は所得状況や物件の構造、取得価格、保有期間などによって変わるため、必ず節税になるとは言い切れません。

具体的な試算は税理士などの専門家に確認するのが安心でしょう。

メリットとセットで理解したいリスクと備え方

不動産投資には、事前に想定して備えられるリスクがある一方、完全には避けられないリスクもあります。知らないまま進むのではなく、起こり得ることを把握したうえで収支に余裕を持たせることが大切です。

初めて取り組む方が向き合う主なリスクを、起きる理由とあわせて挙げてみます。

• 空室…退去から次の入居まで期間が空き、その間の家賃収入がなくなる
• 家賃下落…築年数の経過や周辺の賃貸市場の変化などにより、想定していた賃料を維持できない場合あり
• 金利上昇…変動金利では基準金利などの変化に応じて金利や返済額が上がる場合がある
• 修繕費…給湯器やエアコンなどの設備が故障し、修理や交換費用が発生する
• 家賃滞納…予定していた家賃が入らなくても、ローン返済や管理費などの支払いは続く
• 災害…地震や風水害などで建物が損傷し、修繕費が必要になったり賃貸を続けにくくなる場合あり
• 流動性の低さ…売却には買主探しや契約手続きが必要で、希望した時期や価格で現金化できるとは限らない

こう並ぶと不安になりますよね。ただ、それぞれについて事前にできる備えはあります。

私たちSREMは、賃貸管理や賃貸経営の支援を主力としているため、入居後にどんなトラブルが起きやすいかを日々の現場で見ています。

買う前の段階から具体的な運用目線でアドバイスできるのが、売って終わりにしない当社の立ち位置です。

広告の利回りに注意！表面利回りと実質利回りの違い

不動産投資物件の広告では、年間の家賃収入を物件価格で割った表面利回りが表示されることがあります。経費を差し引く前の数字なので、実際の収支を見るには支出もあわせて確認する必要があります。

2つの計算式を並べてみましょう。

• 表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
  ※例：120万円÷2,000万円×100＝6%
• 実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100
  ※例：（120万円－30万円）÷（2,000万円＋140万円）×100＝約4.2%

同じ物件でも6%と約4.2%。ずいぶん印象が変わりませんか？

年間経費には、物件によって管理費・修繕積立金・管理委託料・固定資産税・保険料などがかかり、購入時にも仲介手数料、登記関係費用、不動産取得税、ローン関係費用などが発生します。

なお、“実質利回り” と呼ばれる計算方法にも、不動産会社や資料によって含める費用の範囲に違いがあります。物件を比較するときは、利回りの数字だけでなく、どの収入と支出を使って計算しているかまで確認しましょう。

以上、初めての不動産投資で知っておきたい基礎知識を解説しました。次は、初心者が最初に取り組むべき具体的なステップを順番に見ていきましょう。

失敗しない不動産投資の始め方！初心者が最初にやること

不動産投資の始め方で初心者がつまずきやすいのは、判断基準を持たないまま物件を探し始めてしまうことです。これでは、営業担当者の説明や広告の数字が、自分に合っているのか判断しにくくなります。

最初にやることは、目的を決めて資金の体力を測ること。ここから一緒に手順を追っていきましょう！

物件探し前に「何のために投資するのか」を決める

不動産投資の第一歩は、目的と目標、そして運用期間をはっきりさせることです。この3つが決まると、自分が検討すべき物件の条件を絞りやすくなるからです。

たとえば同じ不動産投資でも、目的によってゴールはこれだけ変わります。（あくまで考え方の一例です）

※実際の手残りや資産価値は、空室、修繕、税金、金利、売却価格などによって変わります。

「なんとなく資産が欲しい」で始めると、物件を比較する基準を持ちにくくなります。まずは紙に、いつまでに・どのくらいを・何のために、と書き出すところから始めてみませんか？

情報収集はどこから始める？信頼できる情報源の選び方

情報収集では、売り手側の情報だけに偏らず、公的機関などの客観的な情報もあわせて確認することが大切です。ネット上には販売目的の偏った情報なども多く、その立場を理解せずに受け取ると判断が片寄る可能性があります。

一般的に、情報源は次のようなものがあります。

• 書籍…不動産投資の仕組みや税金、融資、管理などの全体像を体系的につかむ
• 公的機関の情報…総務省の住宅・土地統計調査や国土交通省の不動産情報ライブラリなどで、住宅事情や地価、取引価格などを確認する
• セミナー…市場や融資、物件選びについて学ぶ。ただし、販売を目的とするセミナーでは提供者の立場も確認する
• 不動産会社や金融機関への相談…自分の資産状況や希望条件をもとに、物件や融資の選択肢を確認する

一方で注意したいのが、極端に高い利回りだけを強調する広告や、将来の利益を断定するような説明、契約を過度に急かす勧誘です。

また、利回りが高い物件でも、賃貸需要が弱い、建物の修繕負担が大きい、融資を受けにくいなど、別のリスクを抱えている可能性があります。数字だけを見るのではなく、「なぜその利回りになるのか？」を冷静に確かめたいところですね。

購入から運用開始までの流れを9ステップで確認する

不動産投資では、購入から運用開始までのおおまかな流れを先に知っておくと、自分が今どの段階にいるのかを整理しやすくなります。

一般的な流れの一例を見てみましょう。

物件の現地確認では、駅や生活施設までの道のり、周辺環境、近隣の賃貸物件なども、自分の目と足で確かめておきましょう。

※融資審査や売買契約などの順番は、金融機関や取引条件によって前後する場合があります。融資を利用する場合は、融資が承認されなかった場合の取り扱いを定めるローン特約など、売買契約の条件も確認してください。

初心者にありがちな失敗例と回避策をセットで知る

不動産投資では、初心者が注意したいポイントに一定の共通点があります。購入前にリスクを知っておけば、判断材料を増やすことができます。

特に注意したいのが、出口戦略を考えないまま購入することです。

将来の売却価格を正確に予測することはできませんが、周辺の取引事例、築年数、立地、金融機関からの評価などを確認し、「売るとしたらどのような人が買うのか？」まで考えておくことはできます。

私たちSREMは賃貸管理と売買仲介の両方を手がけています。そのため “貸すときの収支” と “売るときに確認すべき市場性” を一緒に検討できます。

購入前から出口まで見据えて相談できるのは、ワンストップで対応する強みのひとつです。

以上、失敗しない不動産投資の始め方として、初心者が最初に取り組むことを順を追って紹介しました。

まとめ：初めての不動産投資は信頼できる会社への相談から

初めての不動産投資では、“信頼できる相談相手を見つけること” も大切です。初心者の方が最初から一人ですべてを背負う必要はありません。

家賃の相場観、利用できる融資、その物件を将来売却するときの価格の見通しなどは、物件やエリア、金融機関、市況によって変わります。不動産会社に加えて金融機関や税理士など、必要に応じて適した専門家を頼りましょう。

たとえば、肝心の不動産会社はどこを見て選べばいいのでしょうか。判断材料になる視点をまとめました。

最終的な投資判断は、あなた自身が行うものです。だからこそ、決める前に納得できるまで質問でき、リスクについてもしっかり説明してくれる相手を選んでほしいと思います。

“正しい知識” と “無理のない資金計画”。この2つは、初心者が不動産投資を検討するうえで重要な土台になります。

SREM代表 菅原プロのアドバイス

業界に18年以上身を置くなかで、不動産投資を初めて検討される方にお伝えしていることがあります。それは、物件を買ったあとの10年・20年をどう過ごすかを先に想像してほしい、ということです。

購入の瞬間はどうしても盛り上がります。しかし実際の不動産投資は、入居者が入れ替わり、設備が古くなり、家賃が動いていく…そんな長い時間の積み重ねです。

ここで大切なのは、知識量だけではありません。“困ったときに相談できる相手がいるかどうか” も重要です。私たちSREMが専属担当者による一貫した対応を大切にしているのも、この理由からです。

担当者との情報共有が十分でないと、「以前伝えた話がうまく共有されていない…」といった事態が起こることもあります。長期的に状況を把握してくれる担当者がいれば、目的やこれまでの経緯を踏まえた相談もしやすくなるでしょう。

そして、投資判断に迷ったときは、数字だけでなく、“実際にそこで暮らす人の生活” も見てください。この街に住みたい方がいるか、この部屋ならどのような方が暮らしやすいか。そうした視点も、賃貸需要を見極めるうえで大切な判断材料になります。

うまく選択を重ねれば、不動産は人生を豊かにしてくれます。焦らず、一つずつ確かめながら進んでいきましょう！

まずはSREMの初回無料相談で不安を整理しませんか

「まだ何も決まっていないのに相談していいの…？」と迷っていませんか。実は、物件を決める前の段階から相談することで、あなたに合った条件や考え方を整理しやすくなります。

当社SREMは、東京都港区赤坂に拠点を置き、不動産を貸す・売る・買う・借りるといった幅広い相談に対応する不動産会社です。初回相談は無料で、来社でもオンラインでも受け付けています。

相談ではこんなお話ができます。

• 現在の収入や自己資金を踏まえた物件選び…資金計画を整理し、検討する物件の条件を考える
• 検討中の物件の家賃の見込み…想定家賃と周辺の賃貸相場を比較する
• 購入後の管理の任せ方…本業や事業を続けながらどのように運用するかを考える
• 将来の出口の想定…売却も含めた長期的な運用方法を検討する

賃貸管理を手がけている当社だからこそ、買う前の段階から “貸したあと” まで見据えた相談ができます。将来の売却も含めて考えながら、長期的な不動産運用をサポートできることが私たちの特徴です。

いきなり相談はハードルが高い、という方は動画からどうぞ。代表の私・菅原は「不動産で人生を豊かにする」をテーマにYouTubeチャンネルを運営しており、業界での長い経験をもとに、現場での学びやお客様との出会いから得た気づきを発信しています。

まずは動画を見ながら、不動産について少しずつ知っていくのもひとつです！

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数字だけでは分かりにくい街の雰囲気や特徴を知る材料として、物件やエリアの検討時にも参考にしてみてください！

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