手の届く価格の中古戸建てを見つけてわくわくしたのに、儲かる・儲からないという真逆の言葉を目にして一気に不安になる。

物件を探すほど迷いが深くなるのは、不動産投資を検討し始めた多くの方が通る道です。

同じ手法なのに評価が真っ二つに分かれるのは、なぜでしょうか？その理由がわかると、迷いの正体もはっきり見えてきます。

私たちSREMは、東京都港区赤坂を拠点に賃貸経営の支援と売買の仲介を行なう不動産会社で、代表の私・菅原は業界に18年以上携わってきました。

この記事では、戸建て賃貸投資の利益がどこで決まるのか、どんな方に向いているのか、そしてどんな物件を選べばよいのかを具体的にまとめました。

読み終えたころには、投資するかどうかを自分の言葉で判断できるようになっているはずです！

戸建て投資は本当に儲からない？賃貸利益を左右するポイント

戸建て投資が儲からない結果につながる理由の一つは、収益の仕組みを十分に確認しないまま物件を買ってしまうことです。

家賃収入・利回り・購入価格・空室・修繕費という5つの要素は、どれか1つが想定から崩れるだけでも手元に残るお金に影響します。

裏を返せば、これらを購入前に確認しておくことで、中古戸建てでも収支悪化のリスクを抑えながら利益を目指せます。

家賃収入と利回りから見る戸建て賃貸投資の収益力

中古の戸建てを使った不動産投資では、購入価格を抑えられる物件ほど表面利回りが高く見えることがあります。

たとえば、地方都市で800万円の中古戸建てを購入し、月6万円で貸し出した場合を考えてみます。

・年間家賃収入：6万円×12カ月＝72万円
・表面利回り：72万円÷800万円＝9.0％

ただし、物件広告で表示される利回りには、経費を差し引く前の表面利回りが使われることが多くあります。

手元にいくら残るかを知るには、経費と購入時の諸費用まで含めた “実質利回りを自分で計算し直すこと” が大切です。

※数値は物件やエリアにより変動します。

ただし、どの程度下がるかは物件や経費によって大きく異なるため、表面利回りから一律に何％下がると考えるのではなく、物件ごとに計算することが重要です。

儲かるという声と儲からないという声が同時に聞こえてくるのも、“物件ごとに収支に差が出やすいこと” が理由の1つといえるでしょう。

購入価格の決め方が利益の大半を左右する

戸建ての賃貸投資では、購入価格の見極めが収益を大きく左右します。参考に、同じ月6万円の家賃でも購入価格が変われば利回りはこれだけ動きます。

• 800万円で購入した場合：表面利回り9.0％
• 1,000万円で購入した場合：表面利回り7.2％
• 1,200万円で購入した場合：表面利回り6.0％

数百万円の購入価格の差が、保有期間全体の収支に影響するわけです。そう考えると、価格の検証に時間をかける価値を感じられるのではないでしょうか。

私たちSREMでも、購入前の段階で「その価格で貸したときにいくら残るのか？」を一緒に組み立てるところから相談を受けています。

買ってから悩むより、買う前に数字を確かめておくほうが、気持ちはずっとラクになるはずです。

空室になると収入がゼロになるリスクへの備え方

1件の戸建て賃貸で特に注意したいのは、空室になると家賃収入が完全に止まる点です。その備えとして意識したいのは、次の3点です。

• 空室や修繕に備えた現金を確保しておく
  一定期間家賃が入らなくても返済や維持費を支払える余力を持っておくことが大切です。
• 退去の連絡を受けたら早めに募集準備を進める
  管理会社などと調整しながら原状回復と入居者募集の準備を効率よく進めることで、収入が止まる期間を短く抑えやすくなります。
• 毎月のローン返済後も余力が残る資金計画にする
  家賃収入の大半を返済に充てる計画では、空室や突発的な修繕が発生した際に資金繰りが苦しくなる可能性があります。税金や修繕費などを含めて収支を確認しておきましょう。

空室リスクをゼロにはできません。それでも、収入が止まったときに慌てないための準備は購入前からできます。

修繕費と維持コストをどこまで想定しておくべきか

中古戸建ての不動産投資では、修繕費を見込まずに収支を組むのは危険です。建物や住宅設備は使用年数や環境によって経年劣化し、点検・修理・交換は定期的に必要になるからです。

代表的な修繕項目と確認ポイントを整理しました。

※修繕時期や費用は建物の規模、設備、劣化状況などによって大きく異なります。

区分マンションの修繕積立金のように、管理組合が共用部分の修繕費を計画的に積み立てる仕組みは戸建てにはありません。修繕の時期や金額を考え、資金を準備するのは基本的にオーナー様自身です。

だからこそ、築年数や修繕履歴、設備の状態を確認したうえで、将来の修繕に備えて資金を確保しておく考え方が役立ちます。

以上、中古戸建ての賃貸投資で利益を左右する要素を解説しました。

「儲からないのでは？」と不安になる前に、家賃・利回り・購入価格・空室・修繕費の数字で確かめてみてください。判断に迷うときは、当社SREMの無料相談で一緒に整理していきましょう。

中古戸建ての不動産投資が向いている人・向いていない人

戸建て賃貸投資で結果を出せるかどうかは、資金面だけでなく、「手間や判断をどこまで自分で引き受けられるか」にも左右されます。

同じような物件でも、管理の任せ方や運営方針によって結果は変わってきます。あなたがどちらのタイプに近いか、確かめてみてください。

戸建て投資が向いている人

中古戸建ての不動産投資は、次のような方と相性がよいといえます。

• 長い時間をかけて資産を育てたい方
  短期間の値上がりだけを狙うのではなく、長い時間軸で賃貸経営を考えられる方に向いています。
• 借り手の目線で条件を考えられる方
  自分の好みではなく、その土地で家を探す方が何を求めているかを想像できると、賃貸需要に合った物件や条件を考えやすくなります。この視点は、家賃設定や入居者募集を考えるうえでも重要です。
• 物件の状態を確かめる作業が苦にならない方
  中古戸建てでは、購入前に現地へ足を運び、水まわりや外まわりなど建物の状態を確認することが大切です。必要に応じて専門家の意見も取り入れながら状態を把握しましょう。
• 想定外の出来事を経験として受け止められる方
  賃貸経営では、空室や設備の故障、修繕など、当初の想定どおりに進まないこともあります。その経験を次の物件選びや運営方法の改善に生かせる方は、経験を重ねながら判断の精度を上げていけます。

入居者募集や家賃管理、設備トラブルへの対応などは、“管理会社へ委託する” こともできます。管理費用はかかりますが、任せる範囲を決めて体制を整えれば、本業や家庭と両立しながら運営しやすくなります。

戸建て投資が向いていない人

一方、次のような考え方では、戸建て賃貸投資が負担になりやすい傾向です。

• 短期間で資産を大きく増やしたい方
  戸建て賃貸では、一般的に物件を1戸ずつ取得して規模を広げていくため、短期間で一気に規模を拡大できるとは限りません。
• 手元の現金に余裕がない方
  入居者が決まらない期間や設備の故障、修繕などによって、予定していなかった支出が発生することがあります。空室や修繕にも対応できる資金を残しておくことが大切です。
• すべて自動で回ることを期待している方
  管理会社に多くの業務を任せることはできますが、募集条件や修繕内容、費用の支出など、オーナー様の判断が必要になる場面もあります。ほとんど関与せずに運営を考えている方は、ギャップを感じる可能性があります。
• 中古住宅の経年劣化や修繕に抵抗がある方
  中古戸建ては、築年数や使われ方によって建物や設備の状態が大きく異なります。修繕履歴や現在の状態、今後必要になりそうな工事まで確認することが重要です。

以上、中古戸建ての不動産投資に向いている方と向いていない方の特徴を紹介しました。

大切なのは、あなたの性格や資金状況に正直になることです。相性を確かめたうえで進めれば、リスクと収益性の両面から冷静に判断しやすくなります。

中古戸建ての不動産投資で儲かりやすい賃貸物件の選び方

儲かる中古戸建てを見分けるうえで、まず重要なのは、想定する賃貸需要が実際にあるエリアかどうかです。

そのうえで、価格・間取り・築年数・修繕の状態を順に確かめていきます。ここからは、現地で何をどう見るかを具体的にお伝えします。

ファミリー層の賃貸需要があるエリアかを確かめる

戸建て賃貸では、一般的にファミリー層が主な需要層となるため、そのエリアで家族が暮らしやすいかどうかを軸に選びましょう。

現地では、次のような点に目を向けてみてください。

• 小学校や中学校までの距離
  学校までの距離だけでなく、学区や通学路の安全性なども確認しておきましょう。子育て世帯が物件を選ぶ際の判断材料になります。
• スーパーやドラッグストアの有無
  徒歩や車で日用品を買いに行きやすい環境かどうかを確認します。地域によって生活圏の広さは異なるため、単純な距離だけで判断しないことも大切です。
• 周辺に賃貸募集中の戸建てがどれくらいあるか
  似た条件の戸建てが多く募集されている場合は、賃料や募集期間なども比較して、供給過多になっていないかを確かめましょう。
• 空き家や更地が目立っていないか
  空き家や更地が目立つ場合は、地域の住宅需要が弱くなっている可能性もあります。自治体が公表している人口動向などと合わせて確認すると判断しやすくなります。

築年数は何年までを目安に選べばよいか

中古戸建ての不動産投資では、「築○年までなら狙い目」と一律に決めることはできません。

同じ築年数でも、建物の構造や維持管理、修繕履歴によって状態が大きく違うからです。

※建築時期だけで耐震性や建物の状態を判断できるものではありません。

木造住宅では2000年6月に接合部や耐力壁の配置などに関する仕様が明確化されています。

そのため、1981年6月以降に建てられた新耐震基準の木造住宅でも、特に2000年より前の建物は構造や施工状況を確認しておくと安心です。

※新耐震基準は1981年6月1日から施行されており、原則として同日以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準が適用されています。

購入前に見たい修繕状態のチェックポイント

内見では、部屋の見た目だけでなく、建物の構造に関わる部分や雨漏り、水まわりなどを優先して確認しましょう。内装の汚れと比べ、構造部分や給排水設備などの不具合は修繕費が高額になる場合があるからです。

現地で見ておきたいのは、次の箇所です。

• 屋根と外壁
  ひび割れや塗装のはがれ、雨水の浸入を疑う跡などがないかを確認します。目視できない屋根部分については、専門家による確認が必要になる場合もあります。
• 床の傾きや歩いたときの沈み
  床の傾きや沈み、強いきしみなどがあれば、床材や下地などに不具合がないか確認が必要です。
• 天井や壁のしみ
  茶色い跡などが残っていれば、現在または過去に雨漏りや漏水が発生していないか確認しておきましょう。
• 水まわりの排水
  使用できる状況であれば、売主や仲介会社の了承を得たうえで水を流し、排水の流れや漏水、異臭などがないかを確認します。
• シロアリの被害跡
  床下や基礎、柱の根元などに、蟻道と呼ばれる土でできた道のような跡や木材の被害がないかを確認します。

自分では判断しきれないと感じたら、“住宅診断（ホームインスペクション）” を利用する方法もあります。

国の制度に基づく既存住宅状況調査は、所定の講習を修了した建築士が、目視や計測などによって基礎や外壁などの劣化・不具合を調べるものです。

以上、儲かりやすい中古戸建てを選ぶための視点を紹介しました。

私たちSREMは赤坂・溜池山王を拠点に東京23区を中心として千葉・神奈川・埼玉の一部にも対応していますので、気になる物件が見つかったら契約を急ぐ前に気軽にご相談ください。

まとめ：中古戸建て投資は収益性と賃貸需要を見極めよう

ここまで読んで、漠然としていた不安が具体的な課題に変わってきたのではないでしょうか。

中古戸建ての不動産投資は、買う前に収支を組み立て、賃貸需要や将来の修繕費などを見込んで物件を選べたかどうかが、長期的な手残りに大きく影響します。

SREM代表 菅原プロのアドバイス

戸建て賃貸投資で着実に取り組んでいる方ほど、自分なりに “購入を見送る基準” を決めています。魅力的な物件を前にすると判断が揺らぎやすいからこそ、あらかじめ線引きをしておくことが大切です。

たとえば、こんな基準を持っておくと迷いが減ります。

• 購入後も手元に残す現金の下限を決める
  「この金額を下回る買い方はしない」と決めておくと、自己資金を使い切るような資金計画を避けやすくなります。
• 自宅から通える範囲を決める
  「片道1時間を超える物件は買わない」など、おおよその基準を設けます。遠方になるほど、現地確認や管理対応に時間や交通費がかかることも考えておきましょう。
• 検討にかける期限を決める
  「2週間検討しても判断材料がそろわなければ見送る」など、期限を決めておく方法があります。期限を区切れば、何が判断を妨げているのか整理しやすくなります。

もう1つお伝えしたいのは、1戸目で満点を狙わないこと。

理想の条件をすべて満たす物件を待ち続けるうちに、何年も動けないままの方を何度も見てきました。

判断に迷ったら、第三者や専門家の目を借りることも選択肢の1つです。

不動産投資の判断に迷ったら、SREMの初回無料相談へ

「この戸建てで本当に大丈夫か？」
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そんな迷いを抱えている方は、当社SREMの “初回無料相談” を使ってみてください。来社でもオンラインでも対応しています。

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あなたの不動産投資が人生を豊かにするものになるよう、私たちSREMが隣で伴走します。

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