「管理手数料って、正直もったいない気が…」「でも、自分でアパート管理なんてできるの？」そんなふうに迷ったまま、足踏みしていませんか？

アパートの管理と聞いても、普段どんな作業があるのかは意外と知られていないものです。勢いで始めてから慌てないためにも、仕事の中身を事前に知っておくことが欠かせません。

私たち、不動産会社SREM（スリム）は、東京・赤坂を拠点に、アパートやマンションのオーナー様の賃貸経営に寄り添ってきた不動産会社です。

この記事では、アパートを自主管理するメリット・デメリットや仕事内容、自分に合った管理の選び方をわかりやすくお伝えします。

読み終えたとき、「こうしよう！」という次の一歩がすっと見えてくるように。あなたのアパート経営が、もっと心地よいものになるようお手伝いします！

アパートの管理は自分でできる？自主管理の基本

結論からいうと、アパートの管理は自分でできます。オーナー様が入居者の対応や建物の手入れをみずからこなす方法は、“自主管理” と呼ばれています。

まずは自主管理の基本をおさえて、あなたに合った管理のかたちを一緒に探っていきましょう。

自主管理と管理会社に任せる方法は何が違うの？

2つの大きな違いは、“管理の仕事を誰が担うか” と “管理手数料がかかるかどうか” にあります。

※手数料は一般的な目安です。会社や任せる業務の範囲によって変わります。

中でも一部委託は、入居者募集だけを不動産会社に頼み、ほかは自分で対応するといった柔軟な方法です。任せる範囲で、費用と手間のバランスを細かく調整できるでしょう。

では、全部委託した場合のアパートの管理手数料は、実際にいくらくらいになるのでしょうか？家賃6万円の部屋が8戸あり、手数料が5%のケースで計算してみます。

• 家賃収入：6万円×8戸＝月48万円
• 管理手数料：48万円×5%＝月2万4,000円（年28万8,000円）

※満室の場合。消費税は別

自主管理と委託の違いは、“手間とお金” のどちらを多く負担するかの違いといえるかもしれませんね。

自分でアパートを管理するのに資格や届け出はいる？

原則として、自分のアパートを自分で管理するのに、特別な資格や届け出はいりません。

宅地建物取引業の免許や賃貸住宅管理業の登録は、自分の1物件を貸して管理するだけなら必要ないためです。

とはいえ、知識がなくても困らないわけではありません。少なくとも、次のルールはおさえておきたいところです。

• 借地借家法：契約の更新や解約、立ち退きのルールを定めた法律
• 消防法：消防設備の設置や点検、報告などを定めた法律
• 原状回復ガイドライン：退去時の修繕費を貸主と借主でどう分担するか、基本的な考え方を示した国土交通省の指針

※規模や設備によっては、防火管理者の選任や届け出、有資格者による点検などが必要になる場合もあります。

こうしたルールを知らずに対応すると、入居者との思わぬトラブルに発展しかねません。必要な知識を身につけながら進める姿勢が欠かせないのです。

自分で管理できるかどうかはどう判断する？

自分で管理できるかどうかは、アパートとの距離や規模、使える時間などから判断するのが現実的です。

次の5つのうち、あなたはいくつ当てはまりますか？

当てはまる項目が多いほど、自主管理に取り組みやすい環境だといえます。反対に少ない場合は、苦手な部分だけを任せる方法も選択肢に入ってきます。

たとえば、物件の近くに住んでいても、本業が忙しく、日中の電話に出られない方は、入居者からの連絡窓口だけを管理会社に任せて、ほかは自分でこなす分け方もできます。

アパートを自主管理するメリット・デメリット

アパート経営の自主管理には、お金や自由度の面で魅力がある一方、やはり時間や気持ちの面で見過ごせない負担もあります。

メリット・デメリットそれぞれの中身を、ひとつずつ確かめていきましょう。

メリット

アパートの管理費用を抑えられることだけが、自主管理の魅力ではありません。物件との関わり方そのものが変わる点にも注目してみてください。

• 管理委託料がかからず、支出を抑えられる
  委託料の分を修繕の積み立てや設備の入れ替えに回せるのは、安心材料になります。ただし、自主管理でも清掃や修繕などの実費は必要です。
• 物件の変化にいち早く気づける
  自分の目で定期的かつ丁寧に見て回る習慣があれば、外壁のひび割れや共用部の汚れなどの小さな異変を見つけやすいです。早めに手を打てば、修繕費がふくらむのを防げる場合もあるでしょう。
• 自分の方針ですぐに決められる
  家賃の見直しや設備の入れ替えを、管理会社とのやりとりを挟まずに判断できます。「今すぐ直したい」と思ったときに、自分で専門業者を手配して動けるのは自主管理ならではの強みです。
• 入居者と顔の見える関係を築ける
  ちょっとしたあいさつや声かけから、入居者の困りごとや本音を聞けることもあります。こまめに意思疎通ができれば、住み心地を改善するヒントも得られるでしょう。
• 賃貸経営の力が自然と身につく
  相場や修繕の知識、入居者対応のコツが、経験として少しずつ積み重なっていきます。2棟目の購入や将来の売却を考えるときにも、判断の土台になってくれます。

こうして見ると、メリットの多くは “オーナー様が自分で動けること” から生まれています。

手数料を抑えるだけでなく、アパートを自分の手で育てていく手応えこそが、自主管理の大きな魅力といえるかもしれませんね。

デメリット

一方で、自主管理には見落としやすい負担もあります。始めてから後悔しないよう、マイナス面もしっかり確かめておきましょう。

• 日々の細かな対応に時間を取られる
  問い合わせへの返信や業者とのやりとりなど、細かな作業が日常に入り込みます。本業が忙しい時期ほど、両立の難しさを感じやすいでしょう。
• 夜間や休日も対応に追われることがある
  水漏れや鍵の故障といったトラブルは、時間を選ばずに起こります。休日や外出中にスマホが鳴り、焦って対応する場面も覚悟しておかなければなりません。
• 滞納やクレームに直接向き合う
  家賃の催促や苦情などに、オーナー様自身が対応する必要があります。顔見知りの相手だからこそ言い出しにくく、気持ちの負担が重くなりがちです。
• 自力での入居者募集に苦戦することがある
  スーモやアットホームなどの主要な賃貸物件検索サイトには、不動産会社を通じて掲載するのが一般的です。募集も自分主導にすると、集客できる範囲が限られ、空室期間が長引くおそれもあります。
• 物件が増えると手が回らなくなる
  戸数や棟数が増えるほど、対応すべき件数も増えやすくなります。規模を広げたいと考えたとき、自主管理のままでは限界を感じるかもしれません。

デメリットに共通するのは、オーナー様の時間と気持ちの余裕を削っていく点です。

手数料を節約できても、空室が長引いたり対応が遅れたりすれば、収入そのものが目減りしかねない。そのことは覚えておきたいですね。

私たちSREMは、賃貸管理に加えて入居者募集の仲介も手がけています。自主管理を続けながら、空室の募集だけをご相談いただくことも可能です。

以上、アパートを自主管理するメリット・デメリットを紹介しました。

メリットを生かせるかどうかは、日々の管理業務を無理なくこなせるかにかかっています。次の仕事内容一覧で、自分にできる範囲を具体的に確かめていきましょう。

アパートを自主管理する場合の仕事内容一覧

アパートを自主管理する場合、オーナー様が担う仕事は大きく5つに分けられます。

○：自分で対応しやすい　△：不動産会社や業者の手を借りる場面が多い
※頻度は一般的な目安です。物件や契約内容によって変わります。

入居者を迎える準備から退去後の部屋の手直しまで、ひと続きの流れで捉えるとイメージしやすいでしょう。

空室が出たら入居者募集から賃貸借契約まで進める

空室を埋めて契約を結ぶまでが、最初にやってくる大きな仕事です。家賃や入居条件を決めたら、不動産会社に仲介を頼んで募集を始めるのが一般的な流れになります。

その後は、内見の日程調整や入居希望者の審査、契約書の取り交わしへと進みます。

審査では家賃の支払い能力などを確かめますが、家賃保証会社への加入を入居の条件にする方法も広く使われています。

仲介手数料の金額や支払いのタイミングは、募集を始める前に確認しておくと安心です。

毎月の家賃を集金し、滞納があれば督促する

毎月、決まった日までに家賃が入金されているかを、確認します。

振込を待つ方法のほか、収納代行サービスを使った口座振替なら、手数料はかかるものの集金の手間を減らせます。

入金がなければ、まずは電話や書面で支払いをお願いし、必要に応じて連帯保証人や保証会社に連絡します。

滞納が長引いたときは、内容証明郵便での督促や、裁判所を通じた手続きを検討する流れです。焦る気持ちをおさえて決められた手順をふむことが欠かせません。

入居中は問い合わせ対応と契約更新を受け持つ

入居者からの連絡を受け、困りごとの相談に乗るのも大切な仕事です。

たとえば「エアコンが動かない」と言われたら修理の手配へ、「騒音が気になる」と相談されたら注意を促すといった具合に動きます。

もうひとつが契約更新の手続きです。一般的な2年契約なら、期間が終わる前に更新の意思を確認し、必要に応じて条件を書面で取り交わします。

更新料は、契約に定めがある場合に受け取るもので、地域や物件によって扱いが異なります。周辺の物件と大きくずれない条件にしておくと、更新時の話し合いもスムーズに進みやすいです。

清掃・修繕・点検で建物の状態を守る

建物の価値を保つための仕事で、日々の作業から十数年に一度の工事まで幅があります。主な内容は次のとおりです。

• 日常の清掃
  廊下や階段、ゴミ置き場を整え、入居者の住み心地と内見時の印象を保つ
• 設備の修理
  給湯器やエアコンなど、貸主が用意した設備が壊れたら業者を探して手配する
• 法定点検
  消防用設備等が設置されている場合、機器点検を6カ月ごと、総合点検を1年ごとに行い、共同住宅のみの用途なら原則3年に1回消防署へ報告する（専門業者への依頼が一般的）
• 大規模修繕
  外壁の塗装や屋根・屋上の防水工事などを、建物の築年数や劣化状況に応じて計画的に行う

※点検の内容や報告周期は、建物の用途や設備によって異なります。
※修繕の時期も建物の状態によって前後します。

中でも大規模な修繕は、数百万円単位の費用がかかるケースもあります。

いざというときに慌てないよう、毎月の家賃から少しずつ積み立てておくと心強いですね。

退去時は立ち会いと原状回復の精算を行う

退去の連絡を受けたら退去日を確認し、立ち会いで部屋の傷や汚れを入居者と一緒に確かめます。

そのうえで原状回復の費用を見積もり、敷金があれば借主負担分や未払い家賃などを差し引いて残りを返します。

費用の分け方は、国土交通省のガイドラインがよりどころです。原則として、日焼けによる壁紙の色あせのような経年劣化は貸主の負担、タバコのヤニ汚れや不注意でつけた傷は借主の負担と考えます。

ハウスクリーニングや補修も手配し、次の募集へとつなげます。こうして、ひとつの空室をめぐる仕事がぐるりと一周するわけです。

以上、アパートを自主管理する場合の仕事内容を紹介しました。

どの仕事も、入居者の暮らしと物件の価値に深く関わっています。見返しながら、自分で担う仕事と任せたい仕事を仕分けしてみてはいかがでしょうか。

まとめ：費用だけでなく無理のないアパート管理を！

アパートの管理を自分でやるかどうかは、費用の差だけでなく「この先も無理なく続けられるか？」で決めるのがおすすめです。

そして、一度決めた管理方法は、あとから変えてもかまいません。

完璧を目指すより、肩の力を抜いて続けられるかたちを選ぶ。それが、アパート経営を長く楽しむための秘訣ではないでしょうか。

SREM代表 菅原プロのアドバイス

SREM代表の菅原です。不動産業界で18年以上、自分で管理を頑張ってこられたオーナー様からも、たくさんご相談をいただいてきました。

その経験から、お伝えしたいのが “管理の記録を残しておく” ことの大切さです。自分で管理していても委託していても、記録は物件の価値を支える財産になります。

• 修繕の記録：いつ・どこを・いくらで直したか
• 入居者とのやりとり：日付と内容の要点
• 毎月の収支：家賃の入金と支払った費用

反対に記録がないと、売却や相続の場面でどこまで手が入っているのかがわからず、話し合いが長引きがちです。

とはいえ、スマホのメモや写真、見積書と領収書をひとつのファイルにまとめるだけでも十分ですよ！

アパートの管理は、「今」を回すための仕事であると同時に、物件の「これから」をつくる仕事でもあります。迷ったときは1人で抱え込まず、私たちに頼ってくださいね！

アパート管理の迷いは、SREMの無料相談で整理しませんか？

「自主管理を続けるか迷っている」「まずは今の状況を聞いてほしい」そんな段階からでも、私たちSREMは大歓迎です。

初回のご相談は無料で、ご来社でもオンラインでも受け付けています。

当社は賃貸管理を１つの軸に、入居者募集から売却・購入までワンストップでサポートしています。アパート経営の悩みを、まとめて話していただけるのが強みです。

対応エリアは、赤坂・溜池山王を中心とした東京23区と、千葉・神奈川・埼玉の一部です。

私たちが目指しているのは、1人のオーナー様とそのご家族に関わる不動産の悩みを、共に解決できる存在になること。どんな小さな疑問でも、気軽に声をかけてくださいね！

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