「募集を出してもう何カ月もたつ…問い合わせすら入らない」「空室が続いたら、ローンの返済はどうなるんだろう…」。そんな不安を長く抱えるオーナー様は少なくありません。

賃貸経営の空室がつらいのは、家賃収入が減っても、ローン返済や固定資産税、管理費などの支払いはそのまま続くところです。

毎月の持ち出しがかさむほど、落ち着いて対策を選ぶ余裕もなくなっていきます。

私たち東京・赤坂の不動産会社SREM（スリム）は、賃貸経営の支援から賃貸管理、資産運用のご相談まで真摯に向き合ってきました。

この記事では、賃貸アパートやマンションの空室が埋まらない原因とその対策、それでも埋まらないときの管理会社の見直し方を、現場で培った視点からわかりやすく解説します。

「何から手をつければいいのか」が見えるだけで、気持ちはぐっと軽くなるものです。

読み終えたとき「これならできそう！」と思っていただけるよう、心をこめてお届けします！

賃貸アパートやマンションの空室が埋まらない原因と対策

空室が埋まらないときに見直したい主なポイントは、「家賃・初期費用」「設備・内装」「Webページ」「管理会社・仲介会社」の4つです。

原因をはっきりさせないまま値下げやリフォームに走ると、お金ばかり出ていく結果になりかねません。

あなたの賃貸アパートやマンションがどれにあてはまるのか、対策と共にチェックしていきましょう！

原因① 家賃や初期費用が周辺相場と合っていない

賃貸ポータルサイトでは、家賃の上限を指定して物件を絞り込めます。

このとき、設定した上限を少し超えるだけでも検索結果から外れ、比べてもらう機会を失うことがあります。

家賃が周辺相場に近くても、敷金・礼金などの初期費用が高ければ、比較対象から外されることも多いです。

サイトに掲載開始の家賃や条件のまま、募集を続けていませんか？

対策

まずは同じエリア・間取り・築年数など、条件が近い賃貸アパートやマンションがいくらで募集されているか、ポータルサイトで調べてみてください。

そのうえで、いきなり家賃を下げるより、初期費用や入居条件をゆるめるほうが効果的なケースもあります。

家賃を下げるか迷ったときは、空室が続いた場合の損失を比べてみると判断しやすくなります。

家賃7万円の部屋を例に、募集開始から1年間で失うお金を計算してみましょう。

• 〈値下げせず、3カ月空室が続いた場合〉
  7万円×3カ月（空室分）＝▲21万円
• 〈3,000円値下げして、1カ月で入居が決まった場合〉
  7万円×1カ月（空室分）＋3,000円×11カ月（値下げ分）＝▲10万3,000円

この条件で比べると、3カ月空室が続くより、値下げして早く入居が決まったほうが損失は小さくなります。

ただし、値下げは賃料収入を減らし、収益物件として売却するときの評価に影響する可能性もあります。ほかの条件を見直したうえで慎重に判断しましょう。

原因② 設備や内装が入居者ニーズに合っていない

同じような家賃や立地なら、設備や室内の状態も物件選びの比較材料になります。

特にワンルームマンションは似た間取りも多いため、設備の違いが選ばれる理由の1つになることが多いです。

ターゲットによっては、和室やバランス釜のお風呂などが希望条件と合わないこともあります。また、黄ばんだ壁紙や汚れが目立つ室内では、内見時の印象を落としかねません。

部屋の中だけでなく、エントランスやゴミ置き場など共用部分の状態も確認しておきましょう。

対策

費用をあまりかけずにできることから手をつけ、入居者ニーズを確認しながら需要のある設備へ投資するのがおすすめです。

ただし、必要とされる設備はエリアや入居者層によって変わります。ネット情報だけで決めず、周辺の競合物件や不動産会社からの反応も確認しましょう。

※費用は物件の状況や工事内容によって変わります。

特に築年数が古いアパートやマンションでは、まず清潔感を損ねている部分を整えましょう。

水まわりのくすみやドアのきしみ、郵便受けからあふれたチラシなど、内見者がふと目にとめる部分をきれいに整えることが印象アップには不可欠です。

私たちSREMは、エリアの入居者層に合わせて “どこにお金をかけ、どこを削るか” をオーナー様と一緒に考えています。大切な資金をムダにせず、賃貸経営の収益を守ることを重視しているからです。

原因③ Webページで魅力を十分に伝えられていない

現在の部屋探しでは、不動産ポータルサイトで検索・比較する人が多く、Web情報は重要な判断材料になっています。

どんなに良い部屋でも、Web上で魅力が伝わらなければ内見候補に入りにくいです。

暗くてぼんやりした写真や、「駅近・日当たり良好」だけの短い紹介文では、ほかの物件との違いが伝わりにくく、入居希望者の目に正しくふれる機会が損なわれます。

対策

まずは入居希望者になったつもりで、自分の賃貸物件をポータルサイトで検索してみてください。

ライバル物件と並べてみると、写真の質や情報量、募集条件の違いが見えやすくなります。

この点の空室対策・確認事項は、以下の通りです。

• 昼間に照明をつけ、室内全体がわかるように撮る
  → 過度な広角撮影や加工は避ける
• 外観や共用部分、周辺の様子も載せる
  → 建物全体の雰囲気が伝わりやすいため
• 間取り図や家具配置のイメージを充実させる
  → 暮らす姿を想像しやすいため
• 動画やパノラマ写真を加える
  → 内見前に室内の様子を確認しやすいため
• 主要なポータルサイトに掲載されているか確かめる
  → 目にふれる機会を確認するため
• 家賃や写真、入居可能時期などが最新情報になっているか確かめる
  → 実際の募集内容との食い違いを防ぐため

アピール文は、情報を並べるだけでなく「駅まで徒歩5分、帰りにスーパー○○へ寄れる」など、実際の暮らしをイメージできる情報を入れると特徴が伝わりやすくなります。

写真や紹介文の見直しは大きな工事をせずに着手できるため、空室対策として早めに確認すべきポイントです。

原因④ 管理会社や仲介会社の募集力が不足している

管理会社や仲介会社によって、募集方法や対応体制には違いがあります。

アパートやマンションの賃貸情報がほかの仲介会社に十分共有されていない、問い合わせへの対応に時間がかかっているなどの状態では、入居希望者との接点が減る可能性大です。

「お任せしているけど、実際にどんな対応をしているのかわからない…」と感じていませんか？

対策

まずは、管理会社がどんな募集活動をしているのかを具体的に聞いてみましょう。

次の表を参考にして聞くと、現状が見えやすいです。

会社間で物件情報を共有する仕組みの1つに「レインズ」があります。ただし、売買の専任媒介などとは異なり、賃貸物件のレインズへの登録は義務ではなく任意です。

そのため、レインズへの登録だけで判断せず、物件情報が広く届く体制になっているかを直接確認しましょう。

当社SREMでは、専属担当者が窓口となり、募集から賃貸管理まで一貫してサポートしています。業務ごとに担当が変わらないため、オーナー様の方針や物件の状況を共有しながら対応できるのも強みです。

以上、賃貸アパートやマンションの空室が埋まらない4つの原因と対策を解説しました。

まずは費用をかけずに確認・改善できるところから、1つずつ試してみてくださいね！

対策しても空室が埋まらない…管理会社はすぐ見直すべき？

空室対策を一通り試しても埋まらないとき、すぐに管理会社を替えるかは慎重に検討しましょう。

ただし、内見は入るのに申し込みにつながらない状態が続き、内見後の反応収集や改善提案が十分でないなら、見直しを考えてよいタイミングといえます。

内見は、入居希望者が候補のアパートやマンションを比較・検討する重要な段階です。

ここで得られる反応を次の募集に活かせているかは、管理会社や仲介会社の対応を見る材料の1つになります。

まずは内見後に申し込みが入らない理由を聞いてみる

内見者が「なぜ申し込まなかったのか？」、担当者に理由を聞いてみてください。

立ち会った仲介会社や、そのフィードバックを受けている管理会社から、次のようなヒントを得られることがあります。

• 最終的にどんな物件に決めたか？
  → わかる範囲で確認すると、自分の物件に足りない点が見えやすい
• 内見中に気にしていた点はあったか？
  → 写真ではわかりにくい不満を把握できる
• 内見時の部屋の状態はどうだったか？
  → においや室温、室内の暗さなどが印象に影響する
• 今後の改善案は何か？
  → 担当者が物件の課題をどう捉えているかがわかる

ただし、内見者から必ず理由を聞けるとは限りません。

そんな中、毎回「今回は見送ります」などの答えで終わり、反応の収集や改善につながっていない場合は要注意です。

原因を検証できないままでは、やはり次の一手を打ちにくいです。

管理会社の見直しを考えたいサインを知っておく

納得のいく提案や改善が見られないなら、管理会社の対応そのものを見直す段階に入っています。

次のようなサインが重なっていないか、チェックしてみてください。

特に複数のサインが重なっている、話し合っても改善されないなど場合、見直しを検討する大きな理由になります。

空室が1カ月、2カ月と延びれば、その分の賃料を得られません。

変更にかかる費用も考えながら、「今の管理会社で改善できるのか？ほかの会社へ替えたほうがいいのか？」を早めに比較しておきましょう。

管理会社を替える前に契約内容と手間を確認する

管理会社の変更は、思いつきで進めるとトラブルになりかねません。管理受託契約には、解約の予告期間や中途解約の条件が定められているからです。

予告期間や中途解約時の費用は契約によって異なります。まずは手元の契約書で “解約・解除・契約期間” などの条項を確かめてください。

さらに、切り替えには次のような作業もともないます。旧・新管理会社と連携しながら、時間に余裕をもって進めましょう。

• 入居者へ管理会社の変更を知らせる
  → 連絡先や家賃の振込先などが変わる場合があるため
• 管理会社が保管している敷金、鍵、契約書類を引き継ぐ
  → 管理や退去時の精算などに必要になるため

変更を検討する際は、新しい管理会社が「なぜ埋まらないのか？」を一緒に分析し、具体的な手を打ってくれるかどうかを見極めることが欠かせません。

以上、対策しても空室が埋まらないときに、管理会社をすぐ見直すべきか、その判断の仕方を解説しました。

小さな違和感を放っておかず早めに確かめることが、空室の長期化を避けるために大切です。

まとめ：空室の原因を見極めて効果的な対策から始めよう

アパートやマンションの空室対策で一番大切なのは、たくさんの手を一度に打つことではなく、“原因に合った手を正しい順番で打つこと” です。

まずは、入居希望者が「問い合わせ→内見→申し込み」のどこで離れているかを確かめましょう。そこがわかれば、最初に打つべき手もおのずと絞り込めます。

家賃の値下げや大がかりなリフォームは、それでも動かないときの切り札として残しておいてください。

SREM代表 菅原プロのアドバイス

たくさんのオーナー様に向き合ってきて感じるのは、入居者で埋めることと同じくらい “入居者に退去されない” ことが大切という点です。

たとえば、エアコンが壊れたときにすぐ対応する、共用部分の電球切れをその日のうちに直す、といった小さな積み重ねが、「ずっと住み続けたい」「安心して暮らせる」そんな気持ちを育てます。

普段の管理の中で入居者の満足度を上げておくことも、大事な空室対策ではないでしょうか。

もう1つお伝えしたいのは、“1人で抱え込まないこと” です。空室の悩みは、収支やローン、将来の売却まで、賃貸経営全体とつながっています。

数字を一緒に並べてみるだけで、「今やるべきこと」と「まだやらなくていいこと」がすっと整理されることも多いです。あせって大きな出費を決める前に、一度立ち止まってみてください。

空室の悩みはSREMの無料相談で一緒に整理しませんか？

東京都港区赤坂の不動産会社SREM（スリム）では、賃貸経営や賃貸管理に関する初回無料相談を受けています。

「アパートの空室原因が全くわからない」
「今の管理会社のままでいいのか迷っている」

そんなご相談でも大丈夫です。

“長く住んでもらう管理” は、当社が日々の賃貸管理で大切にしていることでもあります。

入居者からの連絡にすばやく応え、小さな不満を早めに解消することで、空室を埋めるだけでなく、空室を “生まない” 管理を目指しています。

また、収支を見直した結果、「今のアパートを売って別の物件に買い替えたい」などの結論になることもあります。そうした売却や購入のご相談まで、同じ担当者がワンストップでサポートできるのも当社の強みです。

対応エリアは赤坂・溜池山王を中心に、東京23区と千葉・神奈川・埼玉の一部です。来社でもオンラインでも相談できるので、離れた地域にお住まいのオーナー様も気軽にお問い合わせください。

あなたの大切な物件が、もう一度入居者に選ばれるよう、私たちSREMも全力で伴走します！

相談の前に「どんな会社なんだろう？」と気になった方は、私・菅原のYouTubeチャンネルものぞいてみてください。

「不動産で人生を豊かにする」をテーマに、現場での学びや人との出会いから得たリアルな気づきを、飾らない言葉で発信しています。

合わせて、当社・大澤のチャンネルもおすすめです。

東京の街を歩きながら、街の魅力や歴史を不動産会社ならではの視点で紹介していて、入居者に選ばれるエリアの雰囲気をつかむヒントにもなります。

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