「中古の戸建てを買って貸せば」「空き家になった実家を貸せば」と考える一方で、借り手がつかなかったら？修理代がかさんだら？…そんなふうに揺れていませんか？

特に、初めて一軒家の賃貸オーナーを目指す方の多くが、同じような迷いを抱えています。

私たちSREM（スリム）は、東京都港区赤坂を拠点に、賃貸経営や資産運用の相談から売却・購入まで、オーナー様の人生設計に寄り添う不動産会社です。

この記事では、戸建て賃貸のオーナー様がつまずきやすい失敗事例と対策、さらにメリット・デメリットを、現場目線でお伝えします。

貸すかどうか、まだ答えを出せずにいるあなたが、前を向けるきっかけになれば嬉しいです。

ぜひ最後までお付き合いください！

戸建ての賃貸経営で初心者オーナーによくある失敗事例4選

初心者オーナー様がつまずきやすい、戸建ての賃貸経営でよくある失敗事例と対策をセットで紹介します。

投資を検討する一軒家にあてはまるものがないか、チェックしながら読み進めてみてください。

失敗① ファミリー層の需要を見誤り、入居者が見つからなかった

まず注意したいのが、「戸建てならファミリー層がすぐに借りてくれる」と考えて募集を始め、空室が長引いてしまう失敗です。

イメージだけで判断すると、エリアの実情とずれてしまうことがあります。

ファミリー層の住まい選びでは、部屋の広さだけでなく、通学環境や日常生活の利便性も重要になります。たとえば、次のような条件の戸建ては、候補から外されることも多いです。

• 車移動が中心のエリアなのに、駐車場がない
• 小学校や中学校が遠く、通学路の交通量も多い
• スーパーや病院など、暮らしに必要な施設が近くにない
• 戸建て、マンションを含めて周辺の相場より家賃が高い

【対策】

入居者を早く見つけるには、貸し出す前にエリアの需要をつかみ、家賃とターゲットを実情に合わせておくことが大切です。

まずは不動産ポータルサイトで、立地・広さ・築年数が近い戸建ての募集家賃や設備条件を調べてみましょう。ここで似た条件の物件が長期間掲載されているなら、家賃や設備が入居希望者のニーズに合っていない可能性もあります。

ただし、掲載期間だけで需要の強弱は判断しきれないため、地元の不動産会社にも募集状況を確認するといいでしょう。

もしすでに募集をしていて反響が少ない場合は、次のように一軒家の強みが響く層を探すと、幅が広がります。

ただし、ペット可にすると、柱の傷やにおいによる修繕費が増える場合があります。

敷金の設定や退去時の原状回復について、契約時に取り決めておくことが欠かせません。

失敗② 雨漏りやシロアリ被害などで高額な修繕費がかかった

戸建ての賃貸経営で、予想外の出費になりやすいのが雨漏りやシロアリ被害です。

築年数の経った木造住宅では、屋根や床下の傷みが進んでいても、外から見ただけではなかなか気づけません。

建物の不具合を直す費用は、原則としてオーナー様の負担になります。

【対策】

一軒家を賃貸に出すオーナー様にとって、高額な修繕リスクを減らすカギは “建物の状態を先に知ること” と “傷みが小さいうちに手を打つこと” です。

次の4つを押さえておくと、急な出費にも備えやすくなります。

• ホームインスペクション（住宅診断）を受ける
  専門家が基礎や外壁、屋根などの調査できる範囲を確認し、劣化や雨漏りの兆候を調べます。中古戸建てを買う場合は、売主の同意を得て契約前に受けておくと購入判断の材料になります。ただし、目視などによる調査が中心のため、すべての不具合が見つかるわけではありません。
• シロアリの予防処理を定期的に行う
  日本しろあり対策協会が認定する防除薬剤の有効期間は5年です。前回の処理時期を確認し、5年程度が経過していれば、専門業者に点検や再施工を相談しておくと安心です。
• 修繕費を毎月積み立てる
  戸建てには、分譲マンションの修繕積立金のような仕組みがありません。外壁の塗り替えなど、将来かかる大きな工事から逆算して毎月の金額を決めておくと、工事のたびに貯金を取り崩さずにすみます。
• 入居者がすぐに連絡できる窓口をつくる
  契約時に連絡先を伝え、「天井のしみや床のきしみも気軽に知らせてほしい」とお願いしておくと、小さな異変の段階で手を打てます。

【積立額の計算例】※外壁塗装の場合
・外壁塗装の費用：120万円
・次の塗り替えまで：10年
・毎月の積立額：120万円÷（10年×12カ月）＝1万円

※計算用の仮定です。実際の費用や塗り替え周期は、建物の大きさ・劣化状態・塗料などによって変わります。

失敗③ リフォームにお金をかけすぎて回収できなかった

「きれいにしないと借り手がつかない」とリフォームに力を入れすぎるのも、ありがちな失敗です。

家賃は周辺の相場や戸建ての条件に左右されるため、設備を新しくしても、そのぶん家賃を上げられるとは限らないからです。

具体的な数字で見ると、かけすぎたときの影響がよくわかります。

【計算例】
・リフォーム費用：300万円
・リフォームで上げられた家賃：月1万円
・回収にかかる期間：300万円÷（1万円×12カ月）＝25年

※家賃の増額分だけで費用を回収する単純計算です。空室期間や維持管理費などは考慮していません。

【対策】

リフォームの予算は、どこまできれいにするかだけでなく、家賃で何年かけて回収するかも考えて決めるのがコツです。

【予算の考え方】
かけられる費用＝リフォームで上げられる家賃（月額）×12カ月×回収したい年数
例：月5,000円×12カ月×5年＝30万円

※家賃の増額分で回収する場合の単純計算です。実際は空室リスクや維持管理費なども考慮してください。

ただし、雨漏りの修理や壊れた給湯器の交換など、貸すために欠かせない工事は別枠で考えます。そのうえで、費用対効果の大きい工事から優先すると、予算内でも印象を改善しやすいです。

※一般的な優先度の例です。設備の故障や安全上の問題がある場合は、必要な修繕を優先してください。

失敗④ 庭木の越境や敷地管理をめぐり隣家とトラブルになった

意外と見落としやすいのが、庭や敷地の管理をめぐる隣家とのトラブルです。

アパートでは共用部分の清掃を管理会社が手配することが多いものの、戸建ては敷地全体を貸すことも多く、庭木や雑草の手入れを誰がするのかが曖昧になりやすいのです。

たとえば、次のようなトラブルが考えられます。

• 伸びた枝が隣の敷地にはみ出し、落ち葉が雨どいにつまる
• 雑草が伸び放題になり、虫などが発生する
• 傷んだブロック塀を放置し、倒れないか心配される
• 境界があいまいで、どちらが管理するかでもめる

入居者は「オーナー様がやるもの」、オーナー様は「住んでいる方がやるもの」と考え、どちらも手をつけないまま苦情だけが届く…そんなすれ違いが起こることもあります。

遠くに住んでいるオーナー様ほど現地の様子をつかみにくく、気づいたときには関係がこじれているケースも考えられます。

【対策】

敷地のトラブルは、“貸す前の手入れ” と “管理する範囲の取り決め” で防ぎましょう。

まずは貸し出す前に伸びた枝を剪定し、境界標（境界を示す杭など）があるかも確かめておきます。境界が不明確な場合は、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家に相談します。

そのうえで、誰が何をするのかを賃貸借契約書に書いておくことが大切です。たとえば、次のように分担を決めておくと、入居後のすれ違いを防ぎやすくなります。

※あくまで一例です。状況に合わせて決めてください。

以上、戸建ての賃貸経営で初心者オーナー様がつまずきやすい失敗事例と、その対策を解説しました。

どの失敗も、貸し出す前の準備と入居後の管理体制しだいでリスクを減らせます。不安を1つずつ解消しながら、無理のない形で第一歩をふみ出してください。

一軒家から始める？戸建て賃貸経営のメリット・デメリット

戸建て賃貸経営は、良い面と注意したい面がはっきり分かれる不動産投資です。

一軒家が向いているかどうか、あなたの状況と照らし合わせながら、メリット・デメリットを確認してみてください。

メリット

戸建て賃貸経営には、アパートやマンションの経営とは異なる強みがあります。

• 地域によって競合が少なく、条件が合えば選ばれやすい
  賃貸住宅の多くはアパートやマンションで、戸建て物件は比較的少ないのが特徴です。「庭付きの一軒家で暮らしたい！」と考える方にとっては、それだけで有力な候補になります。
• 長期入居につながる場合がある
  ファミリー層は、子どもの学校や地域とのつながりから、一度住むと腰をすえて暮らすことも多いです。入居が長く続けば、退去のたびにかかる募集費用や空室期間を減らせます。
• 共用部分の管理がいらない
  庭木の手入れや建物の修繕は必要なものの、アパートのような共用廊下の清掃や共用設備の管理は基本的にありません。上下階や隣室の入居者同士で起こるトラブルもないため、管理の負担はおさえやすいです。
• 土地が残り、将来の選択肢が広い
  建物が古くなっても土地は資産として手元に残ります。入居者が退去したあとに売る、建て替えるなど、状況に合わせて使い道を選べるのも戸建ての魅力です。
• 空き家や実家の一軒家なら、少ない元手で始められる
  所有する空き家や実家を使えば、貸せる状態に整える費用はかかるものの、物件を買うお金は不要です。

これらのメリットは、戸建てならではの強みといえます。ただ、その強みを家賃収入に結びつけられるかどうかは、エリアの需要や貸し方しだいで大きく変わってきます。

「投資物件の良さをどう引き出すか？」という視点が、安定した経営の土台になるでしょう。

デメリット

一方で、一軒家の賃貸オーナーになる前に知っておきたい弱点もあります。

• 空室になると家賃収入がゼロになる
  貸せる住戸が1つしかないため、退去が出た時点で家賃収入が止まります。部屋が複数あるアパートのように、ほかの部屋の家賃で穴を埋めることはできません。
• 立地によって土地の購入単価が高い
  駅近や好立地で土地の取得費用が高い場合などは、物件価格に対する年間の家賃収入の割合（利回り）が伸びにくいこともあります。
• 相続した実家は、売却時の税の特例が使えない場合がある
  相続した実家を売るときに、一定の要件を満たせば使える「空き家の3,000万円特別控除」は、相続後に貸し出すと適用できなくなります。そもそも特例の対象となる建物や売却時期などにも条件があるため、売却の可能性があるなら、貸す前に税理士や税務署へ確認しておくと安心です。

私たちSREMでは、貸すだけでなく売る・住むまで含めて、オーナー様とご家族にとってどの選択が合うかを、専属の担当者が将来の予定まで踏まえて整理し、ご提案しています。

貸すかどうかを決める前の段階から相談できるのも、ワンストップで対応する当社ならではの強みです。

以上、戸建て賃貸経営のメリット・デメリットを紹介しました。

強みと弱みを天秤にかけてみると、あなたにとって一軒家が本当に最適な選択なのかが見えてきます。目的に合った不動産投資を選び、納得のいく賃貸経営を目指してくださいね！

まとめ：戸建て賃貸経営は失敗リスクを理解して始めよう

戸建ての賃貸経営は、“貸すこと” そのものがゴールではありません。

手元にある家も、これから買う中古戸建ても、あなたとご家族の暮らしを豊かにするために活かす手段の1つです。

だからこそ、先に十分に見定めることが大切になります。

SREM代表 菅原プロのアドバイス

ここまでお読みいただき私・菅原から、これから一軒家の賃貸オーナーを目指す方へのアドバイスです。

貸すかどうかを考えるとき、つい「毎月いくら入るか？」に目が向きがちです。けれど、大切にしてほしいのは「入らない月があっても続けられるか？」という視点です。

収支を考えるときは、1年中埋まっている前提ではなく、空室の月を見込んで計算するのがおすすめです。たとえば、次のような考え方になります。

【年間収入の見込み方の例】
・月の家賃：12万円
・空室を2カ月と見込む場合：12万円×10カ月＝120万円

この金額から固定資産税や修繕の積み立てを差し引いても手元にお金が残るなら、無理のない計画といえるでしょう。

最後に、相続した実家（戸建て）を貸すかどうか検討中なら、兄弟姉妹などご家族の気持ちも確かめておいてください。数字の上では正しい選択でも、思いがずれていると、あとからわだかまりが残りやすいためです。

一戸建ての賃貸経営は、ご家族みんなが納得してこそ、長く穏やかに続けられるものだと思います！

貸す・売る・買うで迷ったら、SREMの無料相談へ

「中古戸建てを買って貸すのは現実的…？失敗しないかな…？」

1人でもやもやを抱え込む必要はありません。東京都港区赤坂のSREM（スリム）では、初回の相談を無料で受け付けています。

来社はもちろん、オンラインでも相談できるため、遠方にお住まいの方や忙しい方も利用しやすいです。たとえば、次のようなご相談をお寄せいただけます。

• 実家や空き家を貸すべきか、売るべきか迷っている
• 戸建てを買って貸したいが、収支が合うか確かめたい
• 今の管理に不安があり、任せる先を見直したい

これから戸建て賃貸のオーナーになる方はもちろん、すでに貸していて悩みを抱えている方も歓迎です。

対応エリアは赤坂・溜池山王を中心に、東京23区と千葉・神奈川・埼玉の一部です。貸す・売る・買うのどの段階でも、専属の担当者が最初から最後まで寄り添うため、話が途中で途切れる心配もありません。

私たちSREMが心を込めて伴走します！

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「不動産で人生を豊かにする」をテーマに、現場での学びや人との出会いから得たリアルな気づきを発信しており、私たちが何を大切にしているかが伝わるはずです！

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どんな方が暮らす街なのかを知ることは、入居者の需要を読むヒントにもなると思います！

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