「毎月の給料だけでは、この先が心もとない」。そう感じて、家賃収入という選択肢に目を向ける方は増えています。
ただ、いざ調べ始めると専門用語ばかりが並び、最初の一歩で足が止まってしまう…。そんな経験、あなたにもありませんか？
中古マンション投資は、新築より価格を抑えやすく、初めての賃貸経営でも取り組みやすい選択です。とはいえ、買えば必ず家賃が入ってくるわけではありません。
仕組みがわからないまま話を進めて、あとから「聞いていない…」という後悔だけは避けたいですね。
私たちSREM（スリム）は、東京都港区赤坂を拠点にオーナー様の賃貸経営を支えている不動産会社です。この記事では、私・大澤が、マンションを買って貸すまでの具体的な手順と、借り手がつきやすい物件選びのポイントを紹介します。
初めての方が知りたいのは、きれいな理想論ではなく現場のリアルだと思っています。
あなたが一歩を踏み出すとき、その背中をそっと支えられる記事になればうれしいです！
マンションを買って貸すには？初心者必見の手順1～6
マンションを買って貸すには、購入前の準備から賃貸経営の開始までを6つの手順に整理して考えると進めやすくなります。
まずは全体像から確認していきましょう！
手順1：マンションを貸す目的とゴールを先に決める
最初にやることは物件探しではなく、目的の整理です。
なぜなら、目指すゴールによって重視すべき数字が変わり、選ぶ物件や資金計画も違ってくるからです。ここが曖昧なままだと、途中で判断が揺れてしまいます。
| 目指すゴール | 重視したい点 |
|---|---|
| 毎月の手取りを増やす | 返済や経費を差し引いた手残り |
| 年金などの不足を補う | 長期的な賃貸需要 |
| 子どもに資産を残す | 建物の管理状況や将来の修繕 |
| 数年後に売却する | 売却時の需要や流動性 |
あなたはどれに近いでしょうか？
1つに絞る必要はありませんが、優先順位をつけておくと、迷ったときに立ち返る場所ができます。
手順2：自己資金と借入をあわせた資金計画を立てる
目的が固まったら、次は「いくらまでなら無理なく買えるのか」をはっきりさせます。予算の上限を知らないまま物件を見ると、気持ちだけが先走ってしまうためです。
見落としがちなのが購入諸費用です。物件価格とは別に仲介手数料や税金、登記費用、融資関連費用などがかかります。
【中古マンション購入時にかかる主な諸費用】
- 仲介手数料：仲介会社を通して購入する場合に支払う費用
- 登記費用：所有権移転などにかかる登録免許税や司法書士への報酬
- 不動産取得税：不動産を取得した際に課税される都道府県税
- 印紙税：課税文書となる売買契約書を作成する場合にかかる税金
- ローン事務手数料や保証料など：金融機関や融資プランによって異なる
- 火災保険料など：融資条件や必要な補償内容に応じて検討する
手元の現金をすべて頭金に回してしまうと、突発的な修繕や空室時の支出に対応しにくくなります。
購入後の予備資金まで含めて資金計画を立てておきたいところです。
※一般的な中古マンション購入の諸費用は、物件価格の6～8％程度が目安とされることもあります。ただし、物件の特徴や融資条件、利用できる税制上の措置などで金額が変わるため、物件ごとに確認しておきましょう。
手順3：購入前に収支シミュレーションで採算を確かめる
中古マンションを買って貸す判断は、感覚だけではなく数字でも確認します。同じ家賃でも、返済額や経費しだいで手元に残る金額は大きく変わってくるからです。
まずは、物件を比較するときによく使われる2つの利回りを確認してみましょう。
- 表面利回り＝年間家賃収入÷購入価格×100
- 実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷（購入価格＋購入諸費用）×100
物件広告などでは表面利回りが表示されていることが多いです。ただし、表面利回りには管理費や修繕積立金などの経費が反映されていません。
そのため、購入を判断するときは表面利回りだけでなく、経費を考慮した実質利回りや、ローン返済後に “実際にいくら残るのか” まで確認することが大切です。
【年間の経費として見込むもの】
- 管理費と修繕積立金：区分マンションでは原則として毎月負担する
- 賃貸管理の委託料：管理会社に業務を任せる場合にかかる
- 固定資産税と都市計画税：課税対象となる不動産の所有者にかかる
- 火災保険料など：加入する保険の契約内容に応じて負担する
- 修繕費や設備の交換費用：所有者負担となる修繕や設備故障などに備える
私たちSREMでは、購入を検討している段階から、手残りベースの数字をお客様と一緒に確認しています。
買う前に採算の見通しをしっかり確認しておけば、堅実な資金計画を立てやすくなるはずです。
手順4：物件を探して買付から引き渡しまで進める
予算と採算ラインが決まれば、いよいよ物件探しです。
ここからは売買や融資に関する手続きが続くため、あらかじめ大まかな流れを頭に入れておくと落ち着いて進められます。
【購入の一般的な流れ】
- ① 物件探しと物件の確認
- ② 買付申込書の提出と条件交渉
- ③ 必要に応じて融資の事前審査
- ④ 売買契約（手付金の支払い）
- ⑤ 融資利用の本審査と融資契約
- ⑥ 残金決済・引き渡し
中古マンションを買って貸す場合、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件と、空室の状態で売り出されている物件があります。
- オーナーチェンジ物件
空室の物件購入後すぐに家賃収入を得られる可能性がある一方、入居中であれば室内を直接確認できないケースも多いです。 - 空室の物件
室内を確認しやすく、購入後の募集条件も検討できますが、入居者が決まるまでは家賃収入が発生しません。
手順5：賃料を決めて入居者の募集を始める
空室の物件であれば、引き渡し後に賃料と募集条件を決めて入居者を探します。この設定は、入居者が決まるまでの期間や収支に大きく影響します。
一般的に、賃料はローン返済額から逆算した希望額ではなく、周辺の賃貸相場やマンションの特徴をもとに検討します。
【募集前に決めておく主な条件】
- 賃料と共益費：周辺の類似物件や成約状況などを参考に検討する
- 敷金と礼金の有無：周辺の募集条件や想定する入居者層を踏まえて決める
- ペット飼育や楽器演奏の可否：マンションの管理規約などを確認したうえで判断する
- 入居可能な時期：クリーニングや修繕の日程から逆算する
- エアコンや給湯器など設備の状況：募集前に動作や状態を確認しておく
募集を始めると、問い合わせや内見などから実際の反応が見えてきます。
反応が少ない場合は賃料だけに原因を求めず、募集条件や室内の状態、掲載内容なども含めて見直すことが大切です。
手順6：管理体制を整えて必要に応じて確定申告を行う
入居者が決まったら、賃貸経営は運営フェーズに入ります。ここで決めるのが、管理を自分で担うか、専門会社に任せるかという選択です。
| 項目 | 自主管理 | 管理委託 |
|---|---|---|
| 管理費用 | 抑えやすい | 管理委託料がかかる |
| 日常的な手間 | 多くなりやすい | 抑えやすい |
| 夜間・休日対応 | 自分で対応方法を考える必要あり | 契約内容に応じて管理会社が対応 |
| 滞納時の対応 | 自分で行う必要がある | 契約内容に応じて管理会社が対応 |
| 入居者募集 | 仲介会社などへの依頼が必要 | 募集まで対応する会社もある |
※管理会社によって業務内容や対応範囲、費用は異なります。
賃貸管理の委託料は、家賃に対して一定割合を設定する方式が一般的で、5％前後が1つの目安です。
ただし、管理業務の範囲は会社によって異なるため、金額だけではなく、入居者対応や家賃管理、修繕手配など、どこまで任せられるのかを確認して比較しましょう。
最後に、税務についても簡単に確認しておきます。
不動産を貸して得た家賃は、原則として不動産所得の収入として扱われ、原則として確定申告の対象となります。
「総収入金額－必要経費」で計算し、必要経費には、要件を満たす固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などが含まれます。
以上、マンションを買って貸すまでの6つの手順を解説しました。
目的の整理から資金計画、採算の確認、購入、募集、管理までを順に確認すれば、徐々に進む道筋が見えてくるはずです。
中古マンションを買って貸す！収益物件選びのポイント
中古マンションを買って貸すときの判断基準は、自分が住みたいかではなく “実際に借りたい方がいるか” です。
見るべきポイントは大きく5つ。順番に確認していけば、初めての方でも候補をしっかり絞り込めると思います。
駅からの距離と周辺環境で立地を見極める
中古マンション選びで特に重視したいのが立地です。駅からの距離は、賃貸物件を探す多くの方の優先条件の1つになります。
エリアや入居者層によって許容される距離は異なるため、周辺の競合物件が駅からどの程度離れているかも比較して判断しましょう。
| チェック項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 路線 | 主な通勤・通学先へアクセスしやすいか |
| 所要時間 | 主要駅までどのくらいかかるか |
| 買い物 | スーパーやコンビニなどが利用しやすいか |
| 道のり | 急な坂や踏切、夜間の歩きにくさがないか |
内見は昼だけで済ませず、可能であれば夜の雰囲気も見ておきたいところです。日中は問題がなくても、夜になると街灯や人通りが少なくなる道も多いからです。
防犯面を重視する入居希望者にどう見えるかまで確認しておくと、募集時の弱点を把握しやすくなります。
そのエリアに借りたい方がいるかを数字で確かめる
立地が良さそうに見えても、賃貸需要があるかどうかは別問題です。
需要は雰囲気だけで判断せず、統計や周辺の募集状況などを組み合わせて確かめます。
【賃貸需要を判断する材料】
- エリアの人口と世帯数の推移：減少が続いている場合は、将来の賃貸需要が縮小する可能性も考える
- 世帯構成：ワンルームや1Kなら単身世帯の動向も確認する
- 大学や大きな企業の有無：特定の学校や企業への需要依存度が高すぎないかを見る
- 周辺の募集賃料の幅：想定している家賃が周辺相場と大きくずれていないか確かめる
- 募集期間や成約事例：確認できる範囲で、似た物件がどの程度の期間や賃料で入居につながっているかを知る
この内、「大学の大きな企業の近くだから安心」と決めつけるのは避けたいところです。
キャンパスの移転や企業の撤退などによって、それまであった周辺の賃貸需要が大きく減るケースもあるからです。
特定の施設だけに頼らず、複数の需要源があるかまで見ておきましょう。
入居者層に合った間取りと専有面積を選ぶ
間取りは「広ければ有利」ではなく、エリアの入居者層と合っているかで考えます。
| 間取り | 想定される主な入居者層 | 確認したいポイント |
|---|---|---|
| ワンルーム・1K | 学生・単身社会人 | 周辺に単身者向けの賃貸需要があるか |
| 1LDK・2DK | 単身者・二人暮らし | 周辺の競合物件や賃料とのバランス |
| 2LDK以上 | 二人暮らし・ファミリー | 学校、生活利便施設、住環境との相性 |
※実際の入居者層や需要は地域によって異なります。
もう1つ気をつけたいのが専有面積です。金融機関によっては、融資対象となる物件の専有面積などに独自の条件を設けています。
特にコンパクトな中古マンションでは、購入時だけでなく将来の売却時に買主が利用できる融資の条件も確認しておきたいところです。
建物の管理状態を共用部と書類の両面から確認する
中古マンションでは、管理状態も重要な確認項目です。良好な管理や修繕が続けられているかどうかは、建物を長期的に維持していくうえで無視できません。
さらに、目に見えない部分は書類で確認します。
【購入前に見ておきたい書類】
- 重要事項調査報告書：管理費や修繕積立金、滞納額、修繕積立金の残高などを確認する
- 管理規約や使用細則：専有部分の用途や賃貸時に守るべきルールなどを確認する
- 総会の議事録：修繕計画や管理上の課題、過去に決議された内容などを確認する
仮に、管理費や修繕積立金の滞納が多い場合は、管理組合の財務状況や回収状況も確認したいところです。
購入を検討するときは、不動産会社を通じて閲覧・取得できる資料を確認し、不明点があれば管理状況について十分な説明を求めましょう。
空室になる期間とその後の家賃を想定しておく
最後に確かめたいのが空室リスクです。
賃貸経営では入退去によって家賃収入が途切れる可能性があるため、あらかじめ一定の空室期間を想定しておくことが大事です。
購入前でも、空室が長引く可能性を考える材料はあります。
【空室リスクを考えるときのチェックポイント】
- 同じマンション内や周辺に、類似条件の募集物件が多くないか
- 周辺で新たな賃貸マンションやアパートの供給予定がないか
- 共用部や室内の状態が周辺の競合物件と比べて見劣りしないか
募集サイトを見るときは、同じ部屋が複数の不動産会社から掲載されている場合もあるため、掲載件数だけで空室戸数を判断しないよう注意してください。
以上、中古マンションを買って貸す際の物件選びで押さえたい5つのポイントを紹介しました。不動産投資が初めての方には、下記の記事も参考になります。
まとめ：マンション購入前に賃貸需要と収益性を見極めよう
中古マンションを買って貸す取り組みは、買う前の判断でその大半が決まります。
そしてもう1つ忘れたくないのが、同じマンションでも部屋ごとに貸しやすさは変わるという点です。
階数や向き、角部屋かどうかで内見の反応は違ってきますから、建物ではなく “その1室を見る目” を持ちましょう。
SREM大澤プロのアドバイス
長年この仕事をしてきて強く感じるのは、資料の数字と同じくらい、現地で得た感覚は正直だということです。机の上で出した利回りは、街の空気までは教えてくれません。
だからこそ、候補が絞れてきたら “必ず自分の足で” その場所を歩いてみてください。
そのとき大事なのは、感じたことをその場で言葉にして残しておくことです。あとで思い返そうとしても、印象は驚くほど薄れてしまいます。
【現地でメモしておきたいこと】
- すれ違う方の年齢層や雰囲気：どんな入居者が集まる街かが見えてくる
- 窓を開けたときの音と光の入り方：線路や道路の音は写真に写らない
- 近くの店の入れ替わりぐあい：シャッターが増えている通りは活気が落ちている合図
- 自分が最初に感じた第一印象：内見に来る方も同じ感覚を抱く可能性が高い
そして、そのメモを持ったまま1人で結論を出さないことをおすすめします。
「音が気になった」「思ったより坂がきつかった」といった気づきは、賃貸の現場を知る担当者と突き合わせて、家賃や空室期間という数字に翻訳できるからです。
私たちSREMでも、お客様が現地で感じた小さな引っかかりを一緒に確かめる時間を大切にしています。その一点が、貸せる部屋と貸しにくい部屋を分けることが実際にあるんです。
マンションを貸すには何から始めるか、SREMの無料相談で整理
「気になるマンションはあるけど、判断に自信がない」
「おおよその条件は決まった…でも探し方がわからない」
そんな状態で立ち止まっている方こそ、一度話をしてみてほしいと思っています。
「このマンションで本当に借り手がつくのか？」など、購入前の質問も歓迎します。
私たちSREMは東京都港区赤坂に拠点を置き、賃貸経営の支援と不動産売買を主軸にする不動産会社です。初回の無料相談は来社でもオンラインでも構いません。
購入の段階から募集、日々の賃貸管理まで、専属の担当者が最初から最後まで責任を持って伴走します。不安を一人で抱え込む必要はないですよ！
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