所有するアパートの管理、自分でやるべきか、それとも委託すべきか。決めきれないまま、なんとなく今の形を続けている方は少なくありません。

アパート管理と一口に言っても、任される仕事は思いのほか幅広いものです。自分でやれば費用は抑えられそうですが、その手間や責任を考えると、賃貸管理を委託したほうがいいような気も…。

あなたも、同じように迷っていませんか？

私たちSREM（スリム）は、東京都港区赤坂を拠点に、賃貸経営の支援から管理、売却、購入までワンストップで手がける不動産会社です。

この記事では、代表の私・菅原が、アパート管理に必要な業務の全体像から、自分で行う場合と委託する場合の違いやメリット・デメリットを比較し、あなたに合う選択のヒントをお届けします。

管理の悩みを抱えたまま、前に進めずにいるあなたの一歩を後押しできれば嬉しいです！

アパート管理で行う主な業務と基本的な流れは？

アパート管理で行う業務は、大きく分けて “入居者に関する業務” と “建物に関する業務” の2つです。

入居者募集から契約、家賃回収、更新、退去、原状回復、そして再募集へと続く一連の流れがあり、それぞれに手間や専門知識が求められます。

まずは全体像をつかむために、アパート管理に必要な主な業務を確認していきましょう。

入居者を集める「募集」から契約までの業務

アパート管理の入り口となるのが、入居者の募集と契約に関する業務です。ここがスムーズに進むかどうかで、空室期間の長さが大きく変わります。

具体的には、次のような業務が発生します。

• 相場を見ながら家賃や敷金、礼金など募集条件を決める
• 入居者を集めるために募集の広告を出す
• 申込者の入居審査をして支払い能力を見極める
• 賃貸借契約を結び、鍵を渡す

このように、募集から契約までは慣れていないと戸惑いやすく、最初の関門といえる業務です。

入居中に発生する家賃回収やトラブル対応

入居者が住み始めてからは、家賃回収と日々のトラブル対応が必要になります。地味ながら、もっとも神経を使う業務かもしれません。

家賃の入金確認や滞納者への督促、設備の故障、入居者同士のトラブルなど、いつ発生するか読めない対応が求められます。

つまり入居中の対応は、突発的な出来事にどこまで向き合えるかが問われる業務といえます。

契約更新と退去にともなう手続き

普通借家契約では契約期間の満了が近づくと、更新に関する案内や手続きが必要になることがあります。一方、定期借家契約は原則として期間満了により終了するため、契約の種類に応じた管理が欠かせません。

退去時には、解約の受付や退去日の調整など、期限のある手続きも重なるでしょう。

主な業務は、次のとおりです。

期日を1つ見落とすだけでもトラブルの火種になりやすいため、こまめな管理が欠かせない業務といえます。

退去後の原状回復と再募集の準備

入居者が退去したあとは、原状回復を行い、次の募集へとつなげます。この流れの速さが、空室を減らすポイントです。

退去立ち会いで室内の状態を確認し、清掃や修繕の範囲、貸主と入居者の費用負担を整理したうえで、工事の手配と再募集を進める必要があります。

そして再募集の準備が整えば、また「募集」の業務へと戻り、賃貸アパートの管理は一巡します。この循環を止めないことが、安定した経営につながるといえるでしょう。

※［補足］通常損耗や経年変化による修繕費は原則として貸主が負担し、入居者の故意・過失などによる損傷は入居者負担となる場合があります。

建物そのものを維持する管理業務

入居者に関する業務と並行して欠かせないのが、建物本体を維持する管理業務です。アパートという資産を守る、土台となる仕事といえます。

共用部の清掃や電球の交換、建物・設備の点検や修繕などは、入居者の有無に関わらず継続して必要になります。たとえば、共用廊下がいつも汚れていたり、外壁がひび割れたまま放置されていたりすると、内見者の印象や入居者の満足度も下がるため要注意です。

また、消防用設備が設置されている建物では、法令に基づく定期点検や消防署への報告も必要になります。

このように建物の維持管理は、アパートの価値と入居率を長く保つために、地道ながら大切な業務なのです。

以上、アパート管理で行う主な業務と基本的な流れを、募集から再募集までの循環にそって解説しました。想像より幅広いと感じた方も多いでしょう。

アパートを自分で管理するメリット・デメリット

アパートを自分で管理する “自主管理” は、管理委託料を抑えられる一方、日常の管理業務や判断をオーナー様自身が担う場面が増えます。

早速、まずは良い面から見ていきましょう。

メリット

自主管理の一番の魅力は、コストを抑えながら経営の実態を自分の目でつかめる点です。手間はかかるものの、そのぶん得られるものもあります。

その理由は、管理を外部に任せない分だけ費用が浮き、入居者や物件の状況をダイレクトに把握できるからです。

具体的なメリットは、次のとおりです。

• 管理委託料を抑えられる
  管理会社へ一括で委託しないため、毎月の管理委託料を抑えられます。ただし、募集や修繕、緊急対応などを外部へ依頼した場合は、その都度費用がかかります。
• 入居者と直接コミュニケーションが取りやすい
  要望やクレームを直接聞けるので、対応の意図やニュアンスが伝わりやすくなります。
• 管理の実態を把握しやすい
  家賃の入金状況や建物の傷み具合を自分で確認でき、知識が伴なえば判断のスピードが上がります。

このように自主管理は、主に費用面と情報把握の面で強みがあります。

デメリット

一方で自主管理は、トラブル対応や緊急時の負担がすべて自分にのしかかる点が大きなデメリットです。ここを軽く見ると、想像以上に苦労しやすくなります。

主なデメリットは、次のとおりです。

• 家賃滞納やクレーム対応をすべて自分で行う
  督促や苦情への対応は精神的な負担が大きく、対応を誤ると関係がこじれるおそれもあります。
• 常に緊急対応に備える必要がある
  水漏れなどの設備トラブルは時間を選ばず起こるため、連絡受付や修繕業者の手配など、緊急時に対応できる体制を整えておく必要があります。
• 専門知識や時間の確保が必要になる
  契約や法律、修繕に関する知識が求められ、本業や私生活との両立が難しくなりがちです。
• 遠方のアパートでは対応が難しい
  現地へすぐ駆けつけられず、トラブル発生時の初動が遅れてしまいます。

このように自主管理のデメリットは、費用を抑えられる代わりに、時間と責任という別のコストがかかる点にあります。

あなたは、こうした対応を1人で続けられそうですか？

私たちSREMにも、「自主管理を続けてきたが、緊急対応の負担に限界を感じている…」というオーナー様からの相談が寄せられます。1人で抱え込む前に、負担を分け合う選択肢を知っておくと安心です。

アパート管理を委託するメリット・デメリット

アパート管理を委託する利点は、契約で定めた範囲の業務を賃貸管理会社に任せられる点です。

それでは同様に、メリットから見ていきましょう。

メリット

委託の一番の魅力は、面倒な管理業務から解放され、時間と安心を手に入れられる点です。自主管理で感じやすい負担の多くを、まとめて預けられます。

主なメリットは、次のとおりです。

• 契約で定めた管理業務を任せられる
  募集や家賃回収、入居者対応、建物管理などを一括で依頼できるプランもあり、オーナー様が直接対応する業務を減らせます。ただし、業務範囲は契約ごとに異なるため、委託前の確認が必要です。
• 専門知識やノウハウを活用できる
  賃貸借契約や法律、修繕の判断をプロに委ねられ、対応の質と安定感が高まります。
• 遠方のアパートでも管理できる
  現地対応を会社が担うため、離れた場所に住みながらでも賃貸アパートの管理を続けられます。
• 本業や私生活の時間を確保できる
  緊急対応や日々の手続きから離れられ、自分の時間を守りやすくなります。

このように委託は、手間と専門性の両面でオーナー様を支えてくれます。特に本業が忙しい方や遠方にアパートを持つ方にとって、心強い選択肢といえるでしょう。

デメリット

委託のデメリットは、管理委託料という費用が発生し、依頼先しだいで満足度が変わる点です。ここを理解しておかないと、思わぬ不満につながりかねません。

主なデメリットは、次のとおりです。

• 管理委託料がかかる
  毎月の家賃収入に応じた割合や定額で管理委託料がかかります。ただ、費用負担は増えるものの、空室が埋まりやすくなれば、その差を収益で取り戻せることも少なくありません。
• 会社選びを誤ると対応品質にばらつきが出る
  連絡が遅い、報告が雑といった管理会社に当たると、任せているのに不安が募りやすいです。

気になる管理委託料は、管理業務全般を委託する場合、入居家賃の “5%前後” が一つの目安です。集金管理など一部業務だけであれば、3%程度で委託できる場合もあるでしょう。

ただし、法令で一律に決められた相場ではなく、なかには複数の委託プランや定額制を採用する会社もあります。

委託？自分で？アパート管理は結局どっちがいいのか

結論から言うと、どちらが正解かはオーナー様の状況しだいです。とはいえ、判断に迷うなら “委託” のほうが向いているケースが多いといえます。

ここまでのメリット・デメリットをまとめながら、「自主管理 or 委託」それぞれが向いているケースを整理します。あなたはどちらに当てはまりそうか、考えながら確認してみてください。

自主管理が向いているケース

自主管理では、知識や条件がそろっていれば、費用を抑える強みを活かせます。

たとえば、次のような方が向いているでしょう。

• 自宅の近くに物件があり、すぐ駆けつけられる
• アパートの戸数が少なく、対応の手間が限られる
• 本業に縛られず、管理業務に時間を割ける
• 契約や修繕の知識をある程度持っている

こうした条件がそろう方なら、自主管理でうまく回せる見込みがあります。

委託が向いているケース

一方、委託が向くのは、単純に自主管理で無理が出やすい方です。契約で定めた業務を管理会社に任せることで、日常的な管理負担を軽減しやすくなります。

向いている方は自主管理に向く方の裏返しになりますが、次のとおりです。

• 本業があり、管理に時間を割きにくい
• 遠方に住んでいて、すぐ現地対応できない
• アパートの戸数が多く、業務量が大きい
• トラブル対応や専門的な判断に不安がある

1つでも当てはまるなら、委託を前向きに考える価値があります。“無理なく続けられる体制” こそ、長い賃貸経営を支える土台になるでしょう。

管理会社が募集業務や空室対策にもしっかり対応している場合は、空室期間の短縮につながる可能性大です。仮に、通常より1カ月でも早く入居が決まれば、収支への影響も小さくなります。

もし判断に迷う場合は、アパートまでの距離や戸数、管理に割ける時間、必要な知識を整理したうえで、一度は委託を検討してみてはいかがでしょうか？

私たちSREMも、賃貸経営を支えるパートナーとして、オーナー様の負担軽減と空室対策の両面から力を尽くしています。費用以上の価値をどう捉えるかが、後悔しない選択の分かれ道になりそうですね！

まとめ：アパート管理の負担を減らすなら委託を検討

ここまでお読みいただきありがとうございます。

「思っていた以上に賃貸管理の業務は多いな…」と感じた方も多いのではないでしょうか。

自主管理か委託か。この選択は、費用の差だけで決めるものではなく、あなたがこの先どんなふうに賃貸経営と向き合いたいかで変わってきます。

先にも触れましたが、費用と負担のバランスを比べ、“無理なく長く続けられる体制を整えること”が、後悔しない経営の第一歩です。

SREM代表 菅原プロのアドバイス

管理方法に迷ったとき、私がお伝えしたいのは「管理は続けられてこそ意味がある」ということです。

最初は自主管理でうまく回っていても、物件が増えたり、本業が忙しくなったりすると、少しずつ手が回らなくなるものです。

私自身、業界に18年以上携わる中で、管理負担が重なり、空室や入居者対応への対策が後回しになってしまうオーナー様を数多く見てきました。

賃貸管理は、我慢比べではありません。あなたの時間やご家族との暮らしを守りながら、資産をしっかり育てていく。そのための手段として “委託” を捉えると、今後の選択がぐっと前向きになりませんか？

あなたの賃貸経営が、より豊かで穏やかなものになることを願っています！

アパート管理の検討ならSREMの無料相談へ

「自主管理を続けるべきか、委託すべきか決めきれない」――そんなときは、答えを出す前に一度、私たちSREMに話を聞かせてください。

私たちSREMは、賃貸経営や資産運用のコンサルティングをワンストップで提供する不動産会社です。あなたのアパート管理を専属の担当者が最初から最後まで責任を持ってサポートします。

「そもそもこのアパートを今後どうすべきか…」など、漠然としたご相談からでも大丈夫です。初回は無料で、来社でもオンラインでも対応できます。

赤坂・溜池山王を中心に、東京23区のほか、千葉・神奈川・埼玉の一部エリアもお任せください。あなたの状況に合ったアパート管理の形を、一緒に見つけていきましょう！

あわせて、私・菅原が運営するYouTubeチャンネルもぜひ見てみてください。「不動産で人生を豊かにする」をテーマに、現場での学びや人との出会いから得た気づきを発信しています。数字やノウハウだけでは伝わらない、経営のヒントや考え方に触れられるはずです。共感できたら、チャンネル登録してもらえると嬉しいです！

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