「もう築も古いし、そろそろ手放しどきかな…」と、ふと考える瞬間はありませんか。
雨漏りの修理、給湯器の交換、退去のたびの原状回復。「この先も持ち続けて大丈夫だろうか」と考え込んでしまう。古いアパートを持つオーナー様なら、一度は通る道ではないでしょうか。
いざ売りたいと考えたとき、その古さから最初にぶつかるのが「そもそも売れるのか？」「いくらになるのか？」という壁です。
私・大澤のいるSREM（スリム）は、賃貸経営、売却、購入の支援を手がける東京都港区赤坂の不動産会社です。
この記事では、長年現場に立ってきた立場から、古いアパートの売却価格がどう決まるのか、そして現状・修繕・解体という3つの売り方を比べながら、あなたに合う進め方を一緒に探っていきます。
判断材料がそろえば、迷いは驚くほど軽くなります。大切に育ててきた資産だからこそ、納得のいく形で次へつなげましょう！
古いアパートの売却相場の考え方！価格を左右するポイント
古いアパートの売却相場は、築年数の古さだけで決まるものではありません。土地の価値や、現在の家賃収入をはじめとする収益性など、複数の要素をもとに判断されます。
つまり建物が古くても、立地条件や土地の特徴、収益力しだいでは一定の評価がつくケースも十分にあるのです。
ここでは価格の決まり方と、主な査定方法をわかりやすく整理します。
売却相場を左右する主なポイントとは？
同じ築年数でも売却価格に差がつくのは、土地の広さ以外にも価格を動かす要素があるためです。買主となる投資家や不動産会社は、次のようなポイントを確認します。
| 要素 | なぜ価格に効くのか | 影響 |
|---|---|---|
| 立地 | 駅からの距離や周辺の賃貸需要などが収益性や売却しやすさに影響する | ◎ |
| 土地の形 | 整形地など利用しやすい土地は、建て替えや活用の選択肢を持ちやすい | ◎ |
| 入居状況 | 空室が多いと実際に得られる収入が少なくなる | ○ |
| 建物の状態 | 雨漏りや設備の劣化などがあれば、修繕費を考慮される場合がある | ○ |
| 権利・法令上の条件 | 接道条件などによって建て替えや土地利用に制約が生じる場合がある | ◎ |
※一般的な傾向です。エリアや物件により異なります。
仮に空室が目立つアパートでは、入居状況を改善してから売るべきか、そのまま売るべきか悩むところですよね。
この判断は物件ごとに答えが変わるため、迷ったら早い段階で専門家に見てもらうと、売却方針を整理しやすくなります。
※実際の査定では、土地の形状や接道状況、用途地域、建物の状態、収益性、解体費用なども含めて調整されます。
不動産会社が使う3つの査定方法の違い
不動産の価格を考える代表的な手法には、取引事例比較法・収益還元法・原価法があります。
実際には物件の特性や利用状況などに応じて、適切な手法を選んだり、複数の手法による価格を比較したりしながら査定します。
| 査定方法 | 考え方 | 主な対象 |
|---|---|---|
| 取引事例比較法 | 類似する不動産の取引事例と比較する | 土地・住宅など |
| 収益還元法 | 将来得られると見込まれる収益をもとに価格を求める | 賃貸アパートなどの収益物件 |
| 原価法 | 再調達原価を求め、経年劣化などを反映して価格を求める | 建物など |
賃貸アパートの重要な判断材料になる収益還元法のうち、純収益を還元利回りで割って価格を求める “直接還元法” の考え方を簡略化すると、次のように表せます。
（年間収益 － 運営費用など）÷ 還元利回り ＝ 収益価格
たとえば、年間収益が600万円、運営費用などが120万円、還元利回りを6％と仮定した場合は次のとおりです。
（600万円 － 120万円）÷ 0.06 ＝ 8,000万円
ただし、実際の収益還元法では、空室による損失や維持管理費、修繕費、各種費用なども考慮するため、単純に現在の家賃収入だけを利回りで割れば正確な査定額が出るわけではありません。
私たちSREMでは複数の観点から数字を検証し、現在のアパートにどのような売却方法が適しているかまで踏み込んでお伝えしています。
※還元利回りは立地・築年数・空室状況などによって異なり、立地や稼働状況にもよりますが、実務では類似物件の取引事例や市場データを参照して設定するのが一般的です。
査定額が高いだけの提案には注意が必要です
査定額を見せられたとき、金額の大きさに心が動くのは自然なことです。
ただし査定額は、この金額で売れる保証ではなく、あくまで売り出し価格を検討するための目安です。
確かめてほしいのは、“その金額の根拠が具体的かどうか” です。
近隣のどの取引事例を参照したのか、収益性をどのように評価したのか、土地の価格をどのように見積もったのかなどを確認すると、査定額の妥当性を判断しやすくなります。
以上、古いアパートの売却相場を左右する主なポイントや査定方法などを解説しました。
私たちSREMは東京都港区赤坂を拠点に、不動産売却や賃貸経営、資産運用のコンサルティングをワンストップで支援しています。
初回の相談や面談は無料で、来社だけでなくオンラインでも受け付けていますので、まずは今の価値を確認する場としてお使いください。
古いアパートでも高値で売りたい！現状？修繕？解体？
古いアパートの売り方は、大きく分けると “現状のまま売る・修繕してから売る・解体して更地で売る” という選択肢があります。
お金をかけたぶん高く売れるとは限りません。
それぞれの売り方の特徴と落とし穴を知ったうえで選ぶことが、損をしにくい手放し方につながります。
現状のまま売る方法は手間と出費の少なさが持ち味
古いアパートを売却する場合、まず候補になるのが今の状態のまま売る方法です。大がかりな修繕や解体に先行投資せず、入居者がいれば家賃収入を得ながら売却活動を進められます。
一般にオーナーチェンジと呼ばれ、売却後は賃貸借契約を引き継いだ買主が賃料を受け取る形になります。
注意したい点も押さえておきましょう。
- 収益物件として売る場合は投資家や不動産会社が主な買主になりやすく、収益性や将来の修繕費を踏まえて価格交渉されることがある
- 入居中で室内を確認できない部屋があると、買主が修繕リスクを価格に織り込む場合がある
- 雨漏りやシロアリ被害など、不具合が引き渡し後に判明すると、契約不適合責任を問われる場合がある
3つ目の契約不適合責任は、古いアパートの売却では特に気をつけたい部分です。
どのような状態で引き渡すのか、不具合についてどこまで告知しているのか、売主がどの範囲まで責任を負うのかを契約前に明確にしておくことが大切です。
なお、契約によって売主の責任範囲を調整することはできますが、知りながら買主に告げなかった事実などについてまで、当然に責任を免れられるわけではありません。
「正直に伝えて大丈夫かな…」と不安になる方もいますが、不具合や修繕履歴は適切に伝えておくほうが、引き渡し後のトラブルを防ぎやすくなります。
修繕してから売る方法は費用を回収できるかを見極める
修繕やリフォームをしてから売る選択は、工事によって収益性や建物の評価が改善し、かけた費用に見合う効果が期待できるかを見極めることが大切です。
内装がきれいになった理由だけで、その費用分がそのまま売却価格に上乗せされるとは限らないからです。
一例として費用対効果の見え方を整理すると、次のようになります。
| 工事の種類 | 目的 | 価格への影響の考え方 |
|---|---|---|
| 空室の原状回復 | 入居を決めて収入を戻す | 入居状況の改善につながれば収益性に影響する可能性あり |
| 給湯器・水回りの交換 | 設備面の不安を減らす | 将来の修繕負担に対する買主の懸念を減らせる場合あり |
| 外壁・屋根の大規模修繕 | 劣化への対応と耐久性の維持 | 建物の状態や今後必要となる修繕費の評価に影響する場合あり |
| フルリノベーション | 競争力や賃料水準の改善 | 賃料や稼働率の改善につながるかを含めて慎重な判断が必要 |
※価格への影響は、物件の状態やエリア、賃貸需要、工事内容などによって異なります。
着工の前に「この工事をした場合と、現状のままの場合で査定額や手残りがどう変わるのか」を十分に相談してから動くと、あとで頭を抱えずに済みます。
まとまった費用を投じてから回収が難しいと気づくのは、できれば避けたい展開ですね。
解体して更地で売る方法は費用負担に注意する
主に入居者がいない場合で、建物を解体して売る方法は、用途地域や土地の大きさなどの条件が合えば、自宅用地を探している個人や、住宅開発を行う不動産会社などが買主候補になる場合もあります。
ただし、先に出ていく解体費の影響は無視できません。解体費は建物の構造や規模、立地、接道状況、残置物、アスベストの有無などによって大きく変わるため、売却価格だけでなく解体費まで見積もったうえで判断する必要があります。
そこで実務でよく使われるのが、現状のまま売り出したうえで、買主の希望があれば売主側で解体して更地で引き渡すという進め方です。
建物ありきで買いたい方と、更地で買いたい方の両方に声をかけられるため、間口を狭めずに済みます。
3つの売り方を比べて自分に合う選択肢を見つけよう
どの方法が向いているかは、アパートの状態や入居状況、土地の需要、どれだけ時間と費用をかけられるかによって変わります。3パターンのおおまかな違いを並べて見てみましょう。
| 現状のまま売却 | 修繕して売却 | 解体して売却 | |
|---|---|---|---|
| 先にかかる費用 | 比較的少ない | 工事内容によって増える | 解体費が必要 |
| 売却開始までの準備 | 少ない | 工事期間が必要になる場合がある | 退去・解体などに時間がかかる場合がある |
| 主な買主候補 | 投資家・不動産会社など | 投資家・不動産会社など | 土地を求める個人・不動産会社などにも広がる可能性がある |
| 手残りの判断 | 現状の査定額をもとに比較しやすい | 工事費と価格上昇の比較が必要 | 解体費まで含めた比較が必要 |
| 入居者への対応 | 賃貸借契約を引き継いで売ることが可能 | 工事内容によって調整が必要 | 原則として退去後に解体する必要がある |
※一般的な考え方であり、物件や契約内容によって異なります。
私たちSREMは賃貸経営の支援を本業のひとつとしているため、“売る” だけでなく “貸し続ける” 道も含めて数字を出し、並べてご提案できます。
アパートを売りたい気持ちが固まっていない段階でも、初回の無料相談で選択肢を整理するところから始めていただけます。
以上、古いアパートを売るときの主な3つの方法を紹介しました。手を加える前に、それぞれの手残りを試算して比較しておきましょう。
加えて、アパート売却で失敗や損をしないための注意点を詳しく学んでおきたい方には、下記の記事が参考になります。
まとめ：古いアパートを売りたいなら今の価値を知ることから
古いアパートの売却で後悔しないためには、 “今の価値を正確に把握したうえで判断すること” が大切です。
築年数が古いからといって、それだけで売却に不利になるとは限りません。
まずは、立地や土地の価値、収益性、建物の状態なども含めて判断材料をそろえれば、慌てずにあなたに合った選択肢を検討できます。
SREM大澤のアドバイス
買主は、分からない部分をリスクとみなして価格を下げることが多いです。逆にいえば、判断材料を先に渡せるほど値引きの理由が減っていくと考えます。
一例として、用意しておくと交渉が進みやすくなるのは、次のような資料です。
- 入居者ごとの賃貸借契約書と家賃の入金記録（収入の裏づけになります）
- 過去の修繕やシロアリ対策の履歴（買主が修繕予算を読みやすくなります）
- 測量図や境界の確認資料（隣地とのもめごとがないと分かります）
- 建築確認済証（法律に沿って計画された建物だと示せます）
あなたのアパートは今、どこまで情報がそろっているでしょうか。
そして、もう1つお伝えしたいのは “いつまでに答えを出すか” を決めておくことです。期限がないまま考え続けると、定期的な修繕や設備の故障といった出来事に判断を引っ張られることがあります。
その際、査定を受けたからといって、その場で売却を決める必要はありません。数字を見たうえで、貸し続けたほうが合っていると分かれば、それも大切な判断材料です。
私たちは賃貸経営の支援も行っているため、状況によっては「今は売らずに持っていたほうがいい」とお伝えすることもあります。
迷っている段階でもSREMの無料相談をご利用ください
SREMは東京都港区赤坂を拠点に、不動産の売却や購入、賃貸、賃貸経営などを幅広く支援しています。赤坂・溜池山王をはじめ東京23区を中心に、千葉・神奈川・埼玉の一部エリアにも対応しています。
初回相談は無料で、来社でもオンラインでも受け付けています。
「アパートの売却相場を知りたい」
「貸し続けた場合と比べたい」
「相続を見据えて整理したい」
どんな入り口でも構いません。
私たちが大切にしているのは、お客様の状況や目的、価値観まで共有したうえで、不動産に関する悩みを総合的に考えることです。
ときにはお客様以上の当事者意識を持って、売却だけにとらわれず、その後の暮らしや資産形成まで含めて一緒に考えます。
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見慣れた通りにも、土地の使われ方が移り変わってきた物語が眠っているものです。街の見え方が変わると、あなたのアパートの立ち位置も違って見えてくるかもしれません！
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