「不動産賃貸業は個人事業主で始められるの？」「開業届って出さないといけないの？」と、最初の一歩で立ち止まっていませんか？

手続きやお金の流れが見えないと、なかなか踏み出せないですよね。

不動産賃貸業は、「業」とつくように1つの事業として続けていくものです。全体像がつかめないまま動き出すと、思わぬ後戻りが生じることもため注意が必要です。

東京都港区赤坂の不動産会社SREM（スリム）は、業界歴18年以上の私・菅原を筆頭に、これまで多くのオーナー様の賃貸経営に寄り添ってきました。

この記事では、個人事業主として不動産賃貸業を始める基本から、事前の準備、具体的な始め方の7ステップまでを解説します。

遠回りせず、自分らしい形で、賃貸経営を始めてほしい。そんな思いを込めて、つまずきやすいポイントも包み隠さずお伝えします！

そもそも不動産賃貸業は個人事業主で始められる？

不動産賃貸業は、法人を設立せず個人で始められます。

自分名義の不動産を貸すのみなら、特別な資格や宅地建物取引業の免許は原則必要ありません。

入居者を探すときは、免許を持つ不動産会社に仲介を頼めば、募集から契約までの手続きを任せられます。

とはいえ、何も知らないままスタートするのはおすすめできません。

• 賃貸借契約のルール
• 退去時の原状回復
• 設備トラブルへの対応

など、オーナー様として判断を求められる場面はたびたび訪れます。

宅建士の資格までは取らなくても、基礎知識を少しずつ身につけておくと、いざというときにあわてずに済むでしょう。

1つ注意点として、個人の所得税は、課税所得が増えるほど税率が上がる累進課税です。そのため、所得が大きくなると法人化によって税負担を抑えられる場合があります。

そのため、区分マンション1～2室からスタートする段階なら、まず個人で始め、収支や今後の拡大方針を見ながら法人化を検討する方法も1つです。

私たちSREMでは、物件数や将来の収入の見通しを伺いながら、個人と法人のどちらが適しているかも含めて賃貸経営のプランを一緒に考えています。

※宅地や建物の売買・交換や、売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行う場合には、原則として宅地建物取引業の免許が必要です。

不動産賃貸業を始める前に準備すること3つ

個人事業主として不動産賃貸業を始める前に決めておきたいのは、“自己資金・資金調達・運営方法” の3つです。

この3つが固まっていれば、どんな物件を選べばよいかもぐっと見えてきます。

さっそく1つずつ確認していきましょう！

自己資金は諸費用や予備資金も含めて用意する

自己資金は、購入時の諸費用や購入後の予備資金まで含めて考えておきましょう。

諸費用は、物件や融資条件によって異なりますが、投資用不動産では物件価格の7～10%程度が1つの目安です。

主に次のような費用が含まれます。

• 仲介手数料（仲介で売買契約が成立した場合に不動産会社へ支払う報酬）
• 登記費用（登録免許税や司法書士への報酬）
• 不動産取得税（不動産を取得したときに課される地方税）
• 印紙税（売買契約書やローン契約書などにかかる税金）
• ローンの事務手数料や保証料など（利用する金融機関や商品によって異なる）
• 火災保険料など（加入条件は異なり、地震保険を付帯する場合はその分も必要）

たとえば、2,000万円の中古区分マンションを買い、頭金を2割、諸費用を8%と仮定すると、頭金は400万円・諸費用160万円で合計560万円の自己資金になります。

つづいて、見落としがちなのが、購入後の空室や設備の故障、修繕に備えた予備資金です。

想定外の支出が発生してもローン返済や賃貸経営に支障が出ないよう、手元資金には余裕を持たせておきましょう。すべて頭金につぎ込まず、購入後まで見据えた資金計画を立てておくと安心です。

資金調達は賃貸経営向けのローンから借入先を選ぶ

購入資金を借りる場合は、アパートローンや不動産投資ローンなど、賃貸用不動産に対応したローンを利用します。

「金利が低いから」といって、自己居住用の住宅ローンを投資目的で利用すると、契約違反となり、金融機関から是正や一括返済を求められる場合があるため注意してください。

借入先を選ぶときは「いくら借りられるか？」だけでなく、「無理なく返せるか？」で考えることが大切です。

例として、頭金を除いた1,600万円を35年、元利均等返済で借り、全期間同じ金利だったと仮定して比べてみます。

• 金利2%：毎月の返済額 約5万3,000円
• 金利3%：毎月の返済額 約6万1,600円

金利が1%違うと、毎月約8,600円、年間では約10万3,000円の差になります。複数のシミュレーションを確認したうえで、金利が上がった場合でも返済を続けられるか試算しておきましょう。

運営は自主管理か管理会社に任せるかを決めておく

入居者対応などの賃貸管理を自分で行うのか、管理会社に任せるのかを、買う前に決めておきましょう。どちらを選ぶかで、かかる費用や手間だけでなく、候補物件のエリアも変わってくるからです。

主な運営方法を比べると、次のようになります。

※実際の条件は契約内容によって異なります。

自主管理を選ぶなら、入居者からの連絡や設備トラブル、家賃滞納への対応などを自分で行う場面が増えます。

本業がある方は、必要な対応時間を確保できるかも考えておきましょう。

私たちSREMは、賃貸管理をはじめ、購入から将来の売却までワンストップでサポートしています。「買ったあとの運営まで見据えて物件を選びたい」という方も、気軽に相談いただけます。

以上、不動産賃貸業を始める前に準備しておきたい3つのことを紹介しました。お金と運営の方針が決まれば、物件探しの軸も見えやすくなるはずです。

次は、いよいよ実際の始め方を7つのステップで見ていきましょう！

プロが教える！不動産賃貸業の始め方7ステップ

不動産賃貸業の始め方、物件の条件決めから賃貸スタートまで、7つのステップに分けて解説します。

中には、税務署への届け出のように提出期限が決まっている手続きも含まれます。

全体の流れを先に頭に入れておくと、あわてずに進められるはずです！

ステップ1：投資物件の種類とエリアを決める

最初に決めたいのは、どんな種類の物件（区分マンション・戸建て・アパート一棟など）を、どのエリアで持つかです。条件が曖昧なまま探し始めると、候補が多すぎて判断がブレるからです。

エリアは、駅からの距離や、単身者とファミリーのどちらが多い街かなど、“借りる方の目線で選ぶ” のがポイントです。

前の章で決めた予算と運営方法（自主管理・管理委託）も照らし合わせると、候補が絞りやすいです。

ステップ2：物件を探して収支をシミュレーションする

条件が決まったら、不動産会社やポータルサイトで探します。気になる物件が見つかったら、購入前に “利回り” で収支を確かめておきましょう。

広告に載っている利回りは、経費を差し引く前の “表面利回り” であることが多いです。運営経費も考慮した収益性を見るには、“実質利回り” も確認しておきましょう。

• 表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格×100
• 実質利回り＝（年間の家賃収入－年間の経費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100

※実質利回りの計算方法にはいくつかの考え方あり。ここでは上記の式で計算します。

例として2,000万円の区分マンションを、家賃月9万円（年108万円）で貸す場合で計算してみます。購入時の諸費用は160万円、年間の経費は30万円とします。

• 表面利回り：108万円÷2,000万円×100＝5.4%
• 実質利回り：（108万円－30万円）÷（2,000万円＋160万円）×100＝約3.6%

※経費30万円は、管理費・修繕積立金・固定資産税などを想定した一例。

このとき、数字だけでなく、現地に足を運んで駅までの道のりや周りの雰囲気も確かめておくと安心です。

ステップ3：購入を申し込んで融資の事前審査を受ける

買いたい物件が決まったら、“買付証明書（購入申込書）” を出して購入の意思を伝えます。

先行して、または同じタイミングで金融機関に事前審査を申し込み、借りられる見込みを確かめるのが一般的な流れです。

人気の物件は、ほかの購入希望者との競争になることもあります。必要書類を早めにそろえておくと、手続きをスムーズに進めやすいです。

ステップ4：売買契約を結んで物件の引き渡しを受ける

事前審査に通ったら、売買契約から引き渡しまでを次の流れで進めます。

契約のときに確認したいのが “融資特約（ローン特約）” です。契約で定めた条件のもとで融資を受けられなかった場合に、売買契約を白紙にできるようにする取り決めです。

定められた特約の内容や期限によって扱いが変わるため、売買契約を結ぶ前に条件内容をしっかり確認しておきましょう。

ステップ5：税務署へ開業届と青色申告承認申請書を出す

個人で不動産賃貸業を始めたら、税務署に “個人事業の開業・廃業等届出書（開業届）” を提出します。現在の提出期限は、開業した年分の所得税の確定申告期限までです。

合わせて検討したいのが “青色申告承認申請書” です。一定の要件を満たせば、青色申告特別控除などの特典を受けられます。

青色申告承認申請書の提出期限は、原則としてその年の3月15日までです。ただし、1月16日以降に新たに不動産の貸付けを始めた場合は、開始した日から2カ月以内となります。

受けられる特典は、賃貸の規模や記帳方法などによって変わります。

開業届と青色申告承認申請書は、e-Taxでも提出できます。

区分マンション1室からのスタートでも青色申告を選択でき、一定の純損失が残った場合には、翌年以後3年間にわたって繰越控除を受けられることがあります。

※5棟・10室は、建物の貸付けが事業として行われているかを判断する際の形式的な目安です。実際には、事業といえる規模かどうかも含めて判断されます。※本記事の税制度等の内容は執筆時点のため、最新の内容は必ず管轄の税務署や税理士にご確認ください。

ステップ6：管理会社と募集条件を決めて入居者を募集する

引き渡しを受けたら、早めに入居者の募集を始めます。空室中は、もちろん家賃収入が得られないからです。

管理を任せる場合は管理委託契約を結び、次のような募集条件を決めていきます。

• 家賃・共益費（周辺の相場とかけ離れると空室が長引きやすい）
• 敷金・礼金（初期費用は入居者が物件を比較するポイントの1つになる）
• 入居条件（ペット可・楽器可など ※マンションは管理規約を要確認）
• 設備（インターネット無料などが物件選びのポイントになる場合もある）

条件が決まったら、募集を依頼した管理会社や仲介会社が物件情報をポータルサイトなどに掲載し、内見の案内まで進めてくれます。

私たちSREMでは、赤坂・溜池山王を中心に、東京23区と千葉・神奈川・埼玉の一部エリアで賃貸管理をお手伝いしています。

また、入居者が住んだまま購入する “オーナーチェンジ物件” の場合は、既存の賃貸借契約を引き継ぐため、新たな入居者募集や賃貸借契約は原則として必要ありません。

ステップ7：入居審査と賃貸借契約を経て賃貸をスタートする

入居の申し込みが入ったら審査を行い、問題がなければ賃貸借契約を結びます。審査では、家賃の支払い能力や入居条件を満たしているかなどを確認します。

近年は、連帯保証人に代わって “家賃保証会社” を利用するケースも増えています。

保証内容は会社や契約によって異なりますが、家賃の滞納などが発生した場合に、契約内容に応じて家賃債務を保証してもらえます。

鍵を渡したら、いよいよ賃貸のスタートです。ここからは、次のことを習慣にしていきましょう。

• 毎月の家賃の入金を確認する（滞納に早く気づくため）
• 収入と経費を帳簿につける（確定申告などで必要になるため）
• 確定申告をする（翌年の2月16日～3月15日）

領収書をこまめに整理しておくと、申告の時期にばたばたせずに済みます。

以上、不動産賃貸業の始め方を7つのステップで解説しました。流れがつかめれば、今の自分が何をすべきかが自然と見えてきます。

1つずつ着実に進めて、安定した家賃収入を得られる体制を整えていきましょう！

まとめ：あなたに合った形で不動産賃貸業を始めよう

個人事業主としての不動産賃貸業は、特別な資格がなくても始められます。

そして、最初から完璧な経営を目指す必要はありません。

小さく始めて経験を積み、物件の数や収入に合わせて形を見直していく。そんな柔軟な進め方が、長く続けられる賃貸経営につながるケースも多いです。

SREM代表 菅原プロのアドバイス

不動産業界に18年以上携わってきて、うまくいくオーナー様の共通点として感じることがあります。

それは、始め方と同じくらい「10年後・20年後にどうしたいか？」を考えてから物件を買っていることです。

• いずれ売るなら、駅近など買い手がつきやすい物件を選ぶ
• 長く持ち続けるなら、長期の修繕計画まで確認して選ぶ
• 家族や親族に引き継ぐなら、分けやすさも考えてから選ぶ

購入後に方針を変えようとしても、立地や建物、契約の内容によっては思うように動けない場合があります。

だからこそ、スタート前に “考えるひと手間” がとても大事です。

「こうなったらいいな」というぼんやりしたイメージでも、一度紙に書き出してみると、物件を見る目が変わってきます。答えはすぐに出さなくても大丈夫ですよ！

不動産賃貸業の始め方に迷ったらSREMの無料相談へ

「賃貸管理はどこまで任せられる？」
「自分の予算でどんな物件が買える？」

そんな疑問が1つでもあれば、SREMの初回無料相談をぜひ活用してみてください。

ご来社のほか、オンラインでも相談いただけるので、本業や事業が忙しい方も気軽に利用できます。

相談いただける内容の例は、次のとおりです。

• 物件の購入（目的や予算に合う物件探しと資金計画づくり）
• 賃貸管理・賃貸経営（入居者募集から日々の管理、収支の改善まで）
• 物件の売却（買い替えや将来の出口の相談）

私たちは「1人のお客様、その家族に関わるすべての不動産問題を解決する」ことを目標に掲げています。

投資物件を買う日から、貸して、いつか手放す日まで同じ担当者が伴走するので、そのたびに1から事情を説明し直す必要はありません。

不動産賃貸業は、物件を手に入れた日からが本当のスタートです。あなたが思い描く未来に向けた第一歩を、私たちSREMが全力で支えます。

どんな小さな疑問でも、お気軽にお寄せください。オフィスでも画面越しでも、あなたとお話しできる日を楽しみにしています！

「相談前に、どんな会社か知っておきたい」という方は、私・菅原のYouTubeチャンネルも確認してみてください。“不動産で人生を豊かにする” をテーマに、現場での学びや人との出会いから得たリアルな気づきを、飾らない言葉で届けています。

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