不動産の売却を考えているものの、今が売り時なのか、それとももう少し様子を見るべきなのか…判断がつかず悩んでいませんか？
- 価格が下がる前に手放したいという焦り
- もう少し待てば高く売れるかもという期待
これらが入り混じり、なかなか決断できずにいる方は本当に多いです。ニュースでは不動産市場の話題が定期的に報じられる中、売り時の判断には、さまざまな角度からの分析が必要です。
私は東京都港区赤坂を拠点とする不動産会社SREM（スリム）で、これまで数多くの売却をサポートしてきました。この記事では、売り時を判断するための基礎知識から具体的なポイントまで詳しく解説します。
売却のタイミング次第で、手元に残る金額は大きく変わります。
売り時で迷っているあなたが、自信をもって一歩を踏み出せるよう、全力でサポートさせていただきます！
不動産の売り時を判断する前に知るべき基礎知識
不動産の売り時には「絶対的な正解」がありません。同じエリアでも最適なタイミングは人それぞれ異なります。
たとえば、市場環境が良好でも、個人の急な資金需要や転勤などで、希望価格に届かなくても売却せざるを得ないケースもあれば、一方で、市場が下降局面でも、住み替えの必要がなく資金的余裕もあれば、売却を見送って保有し続ける選択肢もあります。
前提として、売り時の判断には“複数の要素を総合的に見ること”が欠かせません。
不動産売却で損をしないための3つの視点
不動産の売り時を見極めるには、異なる3つの視点から状況を整理する必要があります。
- 市場環境：不動産市場全体の動向や金利などの状況
- 物件状況：所有する不動産の築年数や周辺環境などの変化
- 個人事情：相続や転勤、資金の必要性などの売却理由
どれか1つだけを重視するのではなく、3つの視点をバランスよく見ることが大切です。
市場動向を追いかけすぎると判断を誤る
売り時を判断する際、多くの方が市場動向ばかりに目を向けがちです。しかし、市場全体の動きと、あなたの不動産が置かれている状況は必ずしも一致しません。
たとえば、都心のマンション価格が上昇していても、郊外の戸建てや土地には影響が及ばないケースは多いです。また、ニュースで「不動産市場が過熱」と報じられていても、実際に買い手がつくかどうかは立地や物件の状態によって大きく変わります。
市場動向は確かに重要な判断材料ですが、それだけで売り時を決めるのは危険といえます。
あなた固有の状況や、売却する目的を明確にした上で、市場環境は材料の1つとして活用する姿勢が大切です。
売却タイミングは「納得感」が何より重要
不動産の売却では、高値で売ること以上に“納得して売れたかどうか”がとても重要です。先に触れたように、売り時の判断に100%の正解はありません。
そのため、後から売却を振り返った際に、
「やっぱり待てば良かったかも」
「もっと早く売れば良かったかも」
といった考えが常に残りやすいからです。
だからこそ、客観的な材料をもとに、所有する不動産の状況や市場データを冷静に分析し、最終的にはあなた自らが売り時を判断をすることが何より大切になります。
当社SREMでは、オーナー様が納得できる判断をサポートするために、市場分析だけでなく個別の事情にも寄り添った提案を心がけています。売却後に「あのタイミングで良かった！」と思ってもらえることが、私たちにとって最も大切なゴールです。
今が不動産の売り時かを見極める5つのポイント
ここでは、不動産の売り時を適切に判断するために、売却がはじめての方でも確認できる5つの視点をご紹介します。
それぞれの視点を1つ1つ分析することで、あなたにとって納得できる判断につながるでしょう。
不動産市場が上昇・下降トレンドか
まず、市場の上昇or下降の流れを把握することで、売却のタイミングが「有利か？不利か？」の目安がつかめます。手軽に確認できる情報源として、以下のようなものがあります。
- 国土交通省の不動産価格指数：全国・地域別の価格推移など
- 不動産情報ライブラリ：不動産取引価格などの情報
- 不動産ポータルサイト（スーモ、ホームズなど）：エリア別の販売物件の情報
これらのデータで価格推移などを見ると、市場の方向性がある程度つかめます。
ただし、価格が上昇トレンドだからといって売り急ぐ必要はありませんし、下降トレンドでも慌てず冷静に判断することが大切です。
市場動向はあくまで1つの判断材料として、他のポイントと合わせて総合的に見る姿勢を持ちましょう。
金利動向から買い手の購買力はどうか
住宅ローン金利の動向は、買い手の購買力に直結する重要な要素です。金利が購入希望者の予算にどう影響するかを理解すると、売却タイミングの判断材料になります。
金利が低い時期は、買い手が同じ返済額でより高額な物件を購入できます。たとえば、月々10万円の返済でも、金利1%と2%では総返済額に数百万円もの差が生まれるため、高値売却のチャンスが広がりやすいのです。
つまり、金利が低い局面では買い手の購買力が高まり、反対に金利が上昇すると、同じ予算で買える価格が下がるため、売値にも影響が出るでしょう。
2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を解除して以降、日本は金利上昇局面に入っています。
ただし、金利だけで売り時を判断するのは危険といえ、当社SREMでは、金利動向を含めた市場環境全体を分析した提案を心がけています。
自分の物件が価値下落前のタイミングか
通常、不動産は時間とともに価値が変化します。築年数や外装内装などの状態から、あなたの物件が価値下落のタイミングを迎える前かどうかを見極めることが大切です。
一般的な価格下落の傾向として、以下のような目安があります。
【マンション】
- 築10年頃まで： 下落が緩やかに進む傾向
- 築10年～20年頃：引き続き緩やかに下落する傾向
- 築25年前後：大きな下落が見られることも多い
※都心部を中心とした一般的な傾向。地方では異なる推移を示す場合があります。
【戸建て】
- 築10年：建物は新築時の約半分近くに下落する傾向
- 築20年前後：耐用年数なども考慮し、建物は大きく下落する傾向
※木造住宅を想定した傾向。構造や立地条件により実際の下落率は異なります。
マンションでは、一般的に約12年～15年に一度の周期で大規模修繕が行われることが多く、そのタイミングも売却判断に影響します。
大規模修繕を見据えて、修繕積立金の値上げなどの可能性もありますが、修繕直後は外観も綺麗で共用部の設備も更新されているため、売却時のアピールポイントになるでしょう。
周辺の再開発や人口動態から需要の変化はどうか
不動産の価値は、周辺エリアの将来性に大きく左右されます。再開発計画や人口動態を確認することで、需要が高まるのか、それとも減少するのかをおおよそ予測できます。
エリアの将来性を左右する点には、以下のようなプラス要素とマイナス要素があります。
【プラス要素の例】
- 駅前の再開発予定
- 新駅の開業計画
- 大型商業施設のオープン
- 大企業の本社移転による人口流入
【マイナス要素の例】
- 学校の統廃合
- 大型商業施設の撤退
- 工場の閉鎖による人口流出
- 高齢化率の急激な上昇
プラス要素がある場合は、その完成前・実施前が売り時として見られます。
なぜなら、再開発や新駅開業などの情報が公表されると、その期待感に伴って価格が上昇しやすい傾向ですが、完成後はその期待が「当たり前」になり、それ以上の価格上昇は見込みにくくなるからです。
逆にマイナス要素がある場合は、早めの売却判断が賢明といえます。
学校の統廃合や商業施設の撤退は、ファミリー層の需要減少に直結するため、物件によっては時間が経つほど売却が難しくなる可能性があるでしょう。
これらの情報は、自治体の都市計画や人口ビジョン、不動産会社の査定結果などでも確認できます。私たちSREMでは、担当エリアの将来動向を常に把握し、オーナー様に的確な情報提供を行っています。
売却理由と市場タイミングのバランスはどうか
売り時を判断する際、市場環境だけでなく、あなた自身の売却理由も重要な要素になります。転勤や相続など、個人的な事情と市場の売り時が必ずしも一致するとは限りません。
たとえば、相続した空き家を早く現金化したい場合（遠方で維持管理が難しい、火災保険や固定資産税の費用負担が重いなど）では、「少しでも高く売りたい」という気持ちよりも、「スムーズに売却を完了させる」ことを優先する判断が求められるでしょう。
逆に時間的余裕がある場合は、市場動向を見ながら慎重に判断できます。投資用物件の売却や、セカンドハウスとして保有する別荘の処分などは、必ずしも急ぐ必要がないため、立地によっては上昇トレンドに入るのを待つ選択肢もあるでしょう。
ただし、“完璧な売り時”を待ちすぎると機会を逃すリスクもあります。
売却相場は常に動いており、ピークを狙いすぎると、気づいたときには下降トレンドに入っていたなんて失敗は避けたいものです。
以上、今が不動産の売り時かを見極める5つのポイントについて解説しました。
市場環境と個人事情の両方を天秤にかけ、事前にあなたが納得できる判断基準を整理しておくことが、売却成功への近道といえます。
実際、売り時？待つべき？判断に迷ったときの対処法
判断材料がそろっても、実際に「今売るべきか、待つべきか」の決断は簡単ではありません。そんなとき、自分だけで悩まず、地域に詳しい経験豊富な不動産会社に相談することが大切です。
不動産の売り時は、市場データだけでは見えない地域特有の事情や、個別の状況が絡み合います。だからこそ、現場を知るプロの視点が判断の精度を高めてくれるのです。
ただし、相談先を選ぶ際にはいくつか注意すべきポイントがあります。
査定額の高さだけで判断すると失敗しやすい
不動産会社に相談すると、まず査定額を提示されます。しかし、この査定額だけで会社を選ぶのは危険です。
査定額はあくまで売却予想価格であり、その金額での売却を保証するものではありません。実際には、売り出し後に市場の反応を見ながら価格調整が必要になるケースも多いのです。
さらに注意すべきは、売却依頼を取るために故意に相場より高い査定額を提示する会社もあるという点です。
高い査定額に飛びついて契約したものの、いざ売り出してみると問い合わせが来ず、結局は大きな値下げを余儀なくされる…そんな事態に陥りかねません。
大切なのは、査定額の高さではなく“査定根拠を丁寧に説明してくれるかどうか”です。「なぜこの価格なのか」を、周辺の成約事例や市場動向をもとに論理的に示してくれる会社を選びましょう。
信頼できる担当者を見極める3つのポイント
不動産売却では、担当者の質が結果を左右します。良い担当者の主な見極めポイントは以下の通りです。
- そのエリアでの取引実績が豊富で、地域特性を熟知している
- 市場動向を客観的データで説明でき、主観的な意見と区別している
- メリット・デメリット両面を誠実に伝え、都合の悪い情報も隠さない
「今は売り時です」と言われても、その根拠が「なんとなく」では信用できません。成約件数の推移や価格データを示しながら説明してくれる担当者なら、安心して判断を委ねられるでしょう。
複数の視点から意見を聞いて総合的に判断する
1社の意見だけで判断するのではなく、複数の担当者から意見を聞くことも有効です。ただし、ここで大切なのは会社の数ではなく“視点の多様性”になります。
また、家族や信頼できる友人・知人に相談することで、客観的な視点が得られる場合もあります。
「そこまで急ぐ必要があるの？」「もう少し待ってみたら？」といった慎重な意見もあれば、「迷っているうちに市況が変わるかも」「良い条件なら決断した方がいいよ」といった前向きな後押しをもらえることもあります。
不動産のプロではなくても、こうした率直な意見が冷静な判断を助けてくれる場合は多いです。
最終的には、あなた自身が“後悔のない判断を下すこと”が大切になります。誰かに決めてもらうのではなく、自分で選んだという実感が、売却後の満足度につながります。
当社SREMでは、無料相談を実施しています。来社でもオンラインでも対応可能ですので、売り時の判断に迷ったらお気軽にご相談ください。専属の担当者が、あなたの状況に合わせた最適なタイミングを一緒に考えます。
まとめ：売り時の判断は信頼できる担当者選びから
不動産の売り時を判断するとき、多くの方が「損をしたくない」という気持ちから、完璧なタイミングを探そうとします。しかし、市場環境・物件状況・個人事情という3つの要素すべてが最高の条件で揃うことは、ほぼありません。
大切なのは、本記事で紹介した5つのポイントをチェックして客観的な材料を集め、その上で「後悔せず納得できるかを軸に判断すること」です。
経験豊富な担当者は、あなたの状況を聞いた上で、“プロの視点”から具体的な提案ができます。一人で抱え込まず、プロの力を借りながら決断することで、より良い選択ができるはずです。
SREM大澤プロのアドバイス
私がよくお伝えするのは「迷うこと自体は悪くない」ということです。むしろ、真剣に考えているからこそ迷うわけで、それは大切な資産と向き合っている証拠だと思います。
ただ、注意していただきたいのは「迷い続けて何もしない」状態です。情報を集めず、相談もせず、ただ時間が過ぎるのを待つだけでは、判断の質は上がりません。
私がおすすめするのは、“まず現状を知ること”です。今の市場でいくらぐらいになるのか、どんな買い手が見込めるのか、これらを把握するだけでも、漠然とした不安が具体的な判断材料に変わります。
査定を受けたからといって、必ず売らなければならないわけではありません。「知った上で待つ」のと「知らないまま迷う」のでは、心の余裕がまったく違うと思いませんか？
あと余談ですが、私は東京の街を歩きながら、エリアの魅力や歴史を不動産の視点で紹介するYouTubeチャンネルも運営しています。街の特性や将来性を知るヒントになるかもしれませんので、ぜひチャンネル登録してご覧くださいね！
SREMの無料相談で「納得できる答え」を見つけよう
私たちSREM（スリム）は、不動産売却の無料相談を行っています。来社でもオンラインでも対応できますので、お気軽にお声がけください。
相談の段階では“売る”と決めていなくても大丈夫です。「そもそも今売るべきなのか？」「査定額を見てから考えたい」という段階でも構いません！
また、売却後の住み替えや資産運用まで含めて、ワンストップでサポートできる体制を整えています。「不動産を売る」だけでなく、「売った後どうするか」まで見据えた提案ができるのが、私たちの強みです。
対応エリアは、赤坂・溜池山王を中心に東京23区、千葉・神奈川・埼玉の一部です。売り時の判断で迷ったら、ぜひSREMにご相談ください。あなたが心から納得できるタイミングを、一緒に見つけていきましょう！
