「区分マンションだけでは物足りない…」「一棟買いは桁が違うし、自分に手が届くのかな…」、そんな迷いを抱えて情報サイトを開いては閉じる。そんな日々を送っていませんか？

東京都内のマンション一棟に関心を持ちながら、最初の一歩で立ち止まる方は少なくありません。

私は東京都港区赤坂の不動産会社SREM（スリム）の大澤です。長年にわたり不動産の現場に立ち、東京23区を中心にオーナー様の賃貸経営を支えてきました。

この記事では、一棟マンション購入に必要な資金の目安から、失敗しない物件の選び方、リスクへの備え方までを順を追ってお伝えします。

あなたが納得できる1棟に出会うために、この記事がその土台になればうれしいです！

東京都内のマンション一棟買いはいくら？購入の目安

東京都内の一棟マンションは、立地や規模、築年数、収益性によって価格が大きく異なり、数億円規模になる物件も少なくありません。

ここでは資金計画に必要な情報を、順を追って整理していきます。

東京23区の一棟マンションの価格帯について

検索サイトの掲載事例を見ると、東京23区の一棟マンションには1億円前後から10億円を超える物件まであり、価格帯には大きな幅があります。

なぜこれほど開きが出るのかというと、一棟マンションは土地と建物をまるごと取得するため、主に立地や土地面積、延床面積、戸数、構造、築年数、賃料収入などによって評価が大きく変わるからです。

比較的土地価格を抑えやすいエリアの物件であれば、たとえ同規模の建物でも低い価格で見つかる可能性があるでしょう。

ただし、不動産の価格や売り出される物件の傾向は、市況とともに変わります。ここで挙げた価格帯はあくまで広い範囲の目安ですので、実際に検討する際は最新の売り出し情報を確認してください。

私たちSREMは赤坂・溜池山王を拠点に東京23区を中心としながら、千葉・神奈川・埼玉の一部エリアまで対応しています。「収益を重視するのか？資産価値を重視するのか？」などの具体的なご希望をうかがったうえで、エリア選びを一緒に整理していきます。

一棟マンションの価格はどんな要素で決まるのか

一棟マンションの価格は、売主の希望価格だけで決まるものではなく、土地や建物の価値に加え、家賃収入から見た収益価値も取引価格に影響します。

主な要素を整理すると、次のようになります。

※一般的な傾向です。個別の物件により異なります。

また、実際の使用可能期間や建物の資産価値は、施工状況や維持管理、修繕履歴、劣化状態などによっても変わります。

購入後に毎年かかるランニングコストを把握する

一棟マンション投資では、購入後にかかり続ける費用の把握が収支を左右します。

主なランニングコストを挙げてみます。

• 固定資産税、都市計画税
• 賃貸管理会社へ支払う管理委託費
• 共用部の水道光熱費
• 清掃や設備点検の費用
• 火災保険などの保険料
• 修繕費と将来の大規模修繕に備える資金
• 入居者募集にかかる広告料や仲介関係費用
• 退去後の原状回復費
• 税理士報酬などの専門家費用
• ローンの返済
• 不動産所得などに応じて生じる税負担

この中で特に読み違えやすいのが大規模修繕です。外壁、屋上防水、給排水設備、エレベーターなどは、マンションの状態に応じてまとまった修繕費が必要になることがあります。

修繕の時期や金額は建物ごとに異なるため、一定の周期や金額だけで判断するのは危険です。購入前に修繕履歴や点検記録を確認し、今後必要になりそうな工事を見積もっておきましょう。

長年この仕事に携わってきて感じるのは、修繕を “突然の出費” にしてしまう方と、毎月の積み立てで “予定された支出” に変えている方とでは、経営の安定感がまるで違うということです。

以上、東京都内のマンション一棟買いにかかる価格の目安などについて解説しました。金額が大きいぶん、数字の一つひとつを丁寧に確かめる姿勢が投資成功への近道です。

東京ではじめてのマンション一棟買い！失敗しない選び方は？

はじめてのマンション一棟買いで結果を分けるのは、価格の安さだけでなく、“物件を多角的に確認できるかどうか” です。

エリアや入居需要、建物の状態、権利関係まで一つずつ確かめていけば、避けられるつまずきはぐっと減ります。ここでは初心者の方がチェックすべき視点を、リスク対策まで含めて順に見ていきましょう！

エリアはどんな交通利便性と生活環境で選ぶのか

投資エリア選びでは、まず最寄駅からの徒歩分数や路線の使いやすさを確認しましょう。賃貸物件を探す方の多くが、通勤・通学のしやすさや生活利便性を重視するためです。

具体的には下記の項目をチェックします。

※一般的な確認項目です。重視される条件はエリアや入居者層によって異なります。

数字だけでは見えないのが、実際の歩きやすさです。徒歩8分と書かれていても、坂道が続いたり夜道が暗かったりすれば入居希望者の印象は変わります。

地図を眺めるだけでなく、駅からマンションまで一度自分の足で歩いてみてください。

入居需要はどこまで踏み込んで調べるべき？

入居需要は「人口が多いから安心」で終わらせず、そのエリアの世帯構成と競合の状況まで踏み込んで調べましょう。人口が多くても賃貸物件の供給が多ければ、入居者の獲得競争が激しくなる場合があるからです。

主に確認したいのは次の3点です。

• 世帯構成（単身が多いのかファミリー中心か）
• 周辺の競合物件（似た間取りや条件の募集物件がどの程度あるか）
• 周辺の募集状況（長期間掲載されている部屋が目立たないか）

たとえば、単身者が多い街で、2LDK・3LDKを中心とした物件を購入すると、想定した入居者を集めにくい場合があります。

反対にファミリー世帯が多いエリアでも、ワンルームの需要がまったくないとは限りません。大学や事業所の立地など、“地域ごとの事情を併せて確認すること” が大切です。

高利回り物件の裏にある理由をどう見抜く？

周辺の一棟マンションと比べて利回りが飛び抜けて高い物件を見つけたら、購入を急ぐ前に理由を確かめてください。

高い利回りには、価格が低い理由や、将来の収入・支出に関するリスクが反映されている場合があるからです。

よくある理由を挙げてみます。

• 築年数が古く大規模な修繕が近い
• 駅から遠く入居者を集めにくい
• 再建築に制限がある
• 借地権で地代や契約条件の確認が必要
• 想定賃料が周辺相場より高く設定されている
• 稼働率が低く空室が埋まっていない（広告上では満室想定で表示）

再建築に制限のある物件や借地権の物件は、金融機関の評価や将来の売却に影響するケースが多いです。利回りが高く魅力的に見えても、融資条件や出口戦略まで含めると、購入に適したマンションとは限りません。

理由を理解し、リスクへの対処方法まで検討したうえで購入するなら選択肢になります。

ただ一方で、理由を確認しないまま数字だけで飛びつくことは、一棟マンション購入で特に避けたいパターンといえるでしょう。

レントロールで現況の家賃と契約内容を確かめる

募集資料に載っている表面利回りは、年間の賃料収入を物件価格で割って算出するのが一般的ですが、“現況賃料を使う場合” と “満室を想定した賃料” を使う場合があります。

計算の前提を確認し、実際の収入を把握するために、レントロール（賃貸条件の一覧表）で1部屋ずつ中身を確認しましょう。

主にチェックしたいのは下記の内容です。

特に気をつけたいのが、売却前の短期間に入居が集中しているケースです。

周辺相場より安い条件や、一定期間の賃料を無料にする条件で募集している可能性もあるため、入居時の募集条件まで確認する必要があります。

古くからの入居者が現在の相場より高い家賃で住んでいるケースも同様です。

その方が退去した後、同じ家賃で新たな入居者を募集できるかどうかを冷静に見積もっておきましょう。

建物の状態はどこを見て判断すればいい？

マンションは外観のきれいさだけでなく、傷みやすい部分の状態と修繕履歴で判断します。目に見えにくい設備ほど、更新時に大きな費用がかかる場合があるからです。

主なチェック項目を整理します。

• 構造と築年数（RC造か鉄骨造か、融資期間や税務上の耐用年数にどう影響するか）
• 外壁と屋上防水（ひび割れや漏水の跡がないか）
• 給排水管（材質や更新履歴、漏水歴はどうなっているか）
• エレベーター（設置の有無と点検・更新履歴、維持費の負担）
• 修繕履歴（いつ何を直したかの記録が残っているか）

中でも給排水管は要注意です。壁や床の内側を通っている部分は劣化を確認しにくく、更新範囲によっては大がかりな工事になります。

修繕履歴の記録がきちんと残っているマンションは、過去の管理状況を判断する材料になります。

ただし、書類がそろっているだけで建物の状態が保証されるわけではありません。必要に応じて建築士などの専門家による調査も検討しましょう。

土地の権利や法令面はどこを確認するのか

権利関係と法令面の確認は、検討段階で十分に行いましょう。建物は修繕できても、土地の権利や法規制には所有者の判断だけで変更できないものがあるからです。

確認事項をまとめます。

既存不適格とは、建築時には適法だったものの、その後の法改正などによって現在の基準に合わなくなった建物のことです。

建築時から法令に適合していない違反建築物とは区別されますが、増改築や用途変更、融資、建て替えなどに影響する場合があります。

また、境界が明確でないまま引き渡しを受けると、将来の売却や建て替えの際に隣地所有者との協議が必要になり、手続きが長引くこともあります。建物以外は地味に見えますが、後々効いてくる確認事項です。

空室や金利上昇などのリスクにどう備える？

リスクはゼロにできないぶん、“あらかじめ対策とセットで持っておくこと” が大切です。想定していれば慌てずに動けますが、安易に考えていると判断が後手に回ります。

主なリスクと備え方は次のとおりです。

案外、見落としやすいのが金利です。現在の金利だけを前提にした返済計画では、金利が上昇したときに収支が悪化する可能性があります。

“金利が段階的に上昇した場合を複数パターンで試算しておく” と、借入額や手元資金に余裕があるかを判断しやすくなるでしょう。

以上、東京ではじめてのマンション一棟買いをする際の選び方について紹介しました。確認すべき項目は多いものの、一つずつ確かめていけば判断の精度は着実に上がります。

まとめ：東京のマンション一棟買いは資金計画と物件比較から

東京都内の一棟マンションは1億円前後から10億円超まで幅があり、自己資金は物件価格の2～4割程度が一つの目安。まずは「自分がいくらまで動かせるか？」を確定させると、見るべき物件の範囲が自然に絞られます。

そのうえで大切なのが、“確認項目に優先順位をつけること” です。エリアの入居需要や建物の状態、権利関係、利回りの中身と見るべき点は多いものの、すべてが満点の物件はまず出てきません。

だからこそ、“後から変えられないもの” を上位に置いてみてください。立地と土地の権利は買った後にどうにもできませんが、設備の古さや募集条件は手を入れて改善できます。

この順番が決まると、物件情報を見比べるスピードが上がります。1棟目にたどり着くまでの時間は、比較の量ではなく判断基準の明快さで決まると考えます。

SREM大澤プロのアドバイス

長年この仕事に携わってきて思うのは、一棟マンション投資でうまくいく方には共通点があるということです。それは、単に買って所有することではなく “持ち続けること” を前提に考えている点にあります。

物件探しの段階では、どうしても価格や利回りに目が向きます。ただ実際に経営が始まると、日々の判断材料になるのは入居者の動きや建物の状態、そして毎月の手残りです。

そこでおすすめしたいのが、“検討段階で紙に1本の横線を引いてみること” です。左端を購入時、右端を10年後として、大規模修繕の時期、ローンの残高、入居者が入れ替わるタイミングを書き込んでいきます。

すると、収支が細くなる年がどこかひと目でわかります。

「その谷を乗り越えられる計画かどうか？」この一手間で候補物件の見え方はがらりと変わってきます。

そして、迷ったときは焦って決めないこと。良い物件はまた出てきますが、準備不足のまま買った1棟を取り消すことはできません。あなたのペースで、納得のいく1棟を探していきましょう！

東京の一棟マンション購入は、SREMの無料相談から

私たちSREMは、東京都港区赤坂を拠点に、不動産を買う・貸す・売る・借りるをワンストップで支える不動産会社です。長年の経験と多角的な視点で、購入後の賃貸経営まで見据えたご提案ができる点が私たちの強みです。

SREMでは業務ごとに担当が変わることなく、専属の担当者が最初から最後まで責任を持って対応します。話が引き継がれるたびに説明をやり直す手間がなく、ご要望に素早く応えられる体制です。

初回のご相談は無料で、来社でもオンラインでも対応していますので、「自分がどの規模の物件を狙えるのか知りたい」「気になる一棟マンションがあるので見てほしい」など、現状に疑問があればお気軽にご利用ください。

最後に、私が運営するYouTubeチャンネルでは、東京の街を実際に歩きながら、その街の魅力や歴史を不動産会社の視点でお伝えしています。資料の数字だけではつかみにくい街の空気感が伝わるはずですので、エリア選びの参考にのぞいてみてください！

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さらに、当社代表の菅原も「不動産で人生を豊かにする」をテーマにYouTubeで発信しています。現場での学びや人との出会いから得た気づきを率直に語る内容で、投資の判断に迷ったときにふと背中を押される回があるかもしれません。こちらもあわせてご覧いただけたら嬉しいです！

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