「部屋の中を見ないまま買って大丈夫？」「本当にこの家賃収入が続くの？」と、オーナーチェンジ物件に一歩を踏み出せない方は多いです。

入居者付のオーナーチェンジ物件は、最初に空室の心配がないハードルの低さが魅力。

けれど、その魅力に隠れて確かめるべきことを飛ばし、後悔につながるケースがあるのも事実です。

私は、東京23区を中心に、長年オーナー様の賃貸管理や物件選びに携わってきた不動産会社SREM（スリム）の大澤です。

この記事では、オーナーチェンジ物件が危険だと思われやすい理由と、後悔しないための注意点をお伝えします。

「こんなはずじゃなかった…」と肩を落とす方を、1人でも減らしたい。そんな思いを込めて書きました。

自信をもって判断できるよう、1つ1つ丁寧にお伝えしていきます！

オーナーチェンジ物件は危険？そう思われやすい4つの理由

オーナーチェンジ物件は、それ自体が危険というわけではありません。

ただ、入居者が住んだまま買うという性質上、空室物件と比べて室内の状態や契約関係を把握しにくい部分があるのは確かです。

まずは、危険だと思われやすい理由を1つずつほどいていきましょう。

理由1．室内を自由に内見しにくく、中の状態がわかりにくいから

オーナーチェンジ物件は入居者が暮らしているため、承諾が得られなければ、通常は室内を自由に内見できません。

注意したいのは、壁や床の傷み、水回りの状態、設備の不具合などを、購入前に十分確認できない場合がある点です。

とはいえ、すべてが見えないわけではありません。購入前にどこまで把握できるかを整理してみました。

※◎：確認しやすい　○：資料で確認できる場合がある　△：確認できる情報が限られる

長年、賃貸管理の現場にいる私の実感としても、外観や共用部の手入れ具合は、建物の管理状態を考えるうえで大切な手がかりになります。

見られない部分を不安がるだけでなく、見られる部分や残っている資料からヒントを集めることが大切です。

理由2．家賃を滞納しがちな入居者を引き継ぐおそれがあるから

オーナーチェンジ物件では、原則として賃貸借契約上の貸主の地位を引き継ぎます。

もし返済能力が低い方が住んでいるなら、購入後の家賃が予定どおり入らない可能性もゼロではないでしょう。

ローンを組んでいる場合、家賃が入らなくても返済日は毎月やってきます。入居者の属性は十分に確認しておきたいですね。

また、滞納への備えとなる仕組みもあります。

• 契約内容に応じて家賃債務保証会社が滞納分を立て替える
• 連帯保証人に契約の範囲内で支払いを求める
• 管理会社が入金確認や督促を行う

保証会社が付いている契約であっても、保証される範囲や期間、手続きなどは契約によって異なります。

購入前に保証の有無だけでなく、保証契約の内容まで確認しておくと安心です。

理由3．購入後に思わぬ修繕費がかかる場合があるから

購入してまもなく給湯器やエアコンが故障し、交換や修理の出費が重なる。これは、オーナーチェンジ物件で起こりうる後悔のひとつです。

修繕履歴や設備の交換時期があいまいな物件では、購入後に修繕が必要になる可能性も考えておきましょう。

さらに、退去時の原状回復費も見逃せません。民法や国土交通省のガイドラインでは、経年変化や通常の使用による損耗については、原則として借主の原状回復義務の対象外とされています。

ただ、修繕費はまったく予測できない出費ばかりではありません。

築年数や設備の設置時期、過去の修繕履歴がわかれば、交換時期の目安や費用の概算を立てやすくなります。

理由4．退去後に空室が埋まらないリスクがあるから

入居者がいる状態で買えるのはオーナーチェンジ物件の魅力ですが、その方がずっと住み続けてくれる保証はありません。

特に注意したいのは、立地や間取り、賃料などが周辺の賃貸需要と合っていない物件です。

現入居者の退去後、次の入居者がなかなか決まらず、空室期間が長引く可能性には注意したいですね。

大切なのは “今、入居者がいるか” だけでなく、“退去しても次の入居者が決まりやすい物件か” という視点で見ることです。

気になるエリアの賃貸需要が読みきれないときは、当社SREMの無料相談で、地域の特徴から一緒に確かめることもできます。

以上、オーナーチェンジ物件が危険だと思われやすい4つの理由を解説しました。どのリスクも、中身がわかれば備え方が徐々に見えてきます。

【必見】オーナーチェンジ物件で後悔しないための注意点は？

オーナーチェンジ物件で後悔しないために大切なのは、“今の数字だけで判断しないこと” です。

入居者がいて家賃が入っている状態は心強いものの、それはあくまで購入時点の姿にすぎません。

買った “その先” まで十分に想像しておけば、買ってからの思わぬ誤算は減らせます。

今の家賃が相場より高すぎないか確かめる

家賃そのものが、今の相場より高いケースもあります。家賃が高ければ利回りも高く見えるため、ここを見落とすと購入後の誤算につながりやすくなります。

現在の家賃と相場に差を感じる場合は、次のような点を確認しておきましょう。

• 長期入居で以前の家賃が続いている
  → 入居時から周辺の募集賃料や物件の条件が変わり、現在の相場と差が生じている場合がある
• フリーレントなどの条件が付いている
  → 月額家賃だけでなく、入居時の優遇条件まで含めて契約内容を確認する
• 売主と入居者の間に特殊な事情がある
  → 賃貸借契約書や入金履歴などを確認し、現在の家賃が継続的に見込めるものか確かめる

現在の家賃水準が退去後も続く前提にせず、現相場の家賃でも収支が成り立つかを確認することが大事です。

退去が出ても困らないよう手元資金を残しておく

物件価格と諸費用で、手持ちのお金をほぼ使い切ってしまう。これは、オーナーチェンジ物件で後悔につながりやすい買い方の1つです。

もし退去が決まれば、オーナー負担となる原状回復や修繕、次の入居者を募集するための費用、空室期間中の支払いなどが発生するからです。

下記に退去に備えたい資金の一例をあげてみます。

退去に備えたい資金＝原状回復・修繕費＋募集費用＋空室期間中の支出

【区分マンション（家賃10万/月）で空室が3カ月続いた場合】

この試算では約49万円ですが、実際に必要な手元資金は、原状回復の負担範囲や部屋の広さ、傷み具合、募集条件、エリアなどによって異なります。

設備の故障など予定外の出費も重なりうるため、購入後もある程度の余裕資金を残しておくと安心です。

ローンは借りられる額ではなく「返し続けられる額」で

投資用不動産向けの融資では、物件が生み出すキャッシュフローや長期的な収支、借主の返済能力などを踏まえて審査が行われます。

家賃が入るからといって、借りられる上限近くまでローンを組む方もいますが要注意です。借入額が大きいほど、家賃の下落や空室、金利の上昇などの影響が大きくなるからです。

毎月の持ち出しが続くと、せっかくの不動産投資が家計の重荷に変わりかねません。

マイナスの影響があっても返済を続けられるか、持ち続けられる借り方になっているかを、購入前にしっかり確かめておきましょう。

購入後の管理を誰に任せるか決めておく

オーナーチェンジ物件は、引き渡し後すぐに新しいオーナーとしての対応が始まります。

家賃の入金確認や入居者からの連絡、設備の故障対応などを誰が担うのかを決めていないと、引き渡し直後からあたふたします。

売主が利用していた管理会社に引き続き管理を委託できる場合もありますが、契約の条件確認や新たな手続きが必要になることがあります。

今の管理会社を続ける場合と、別の会社に変える場合を比べてみましょう。

当社SREMでは、投資不動産の購入だけでなく、その後の賃貸管理までワンストップで扱っています。

管理会社の切り替えはもちろん、賃貸経営の進め方もまとめて相談できるため、オーナー様になったばかりの時期も動きやすくなります。

別の会社に変えることを検討したい方は、管理会社変更前の注意点をまとめた下記の記事もあわせてご覧ください。

買う前から「売るとき」のことまで考えておく

不動産投資の最終的な損益は、保有中の家賃収入だけでなく、将来の売却まで含めて考える必要があります。持っている間の収支がプラスでも、売値によってはトータルで損失が出ることもあるためです。

さらに、金融機関によっては、建物の構造や築年数などに応じて融資期間が制限される場合があります。将来売却するときの買い手が、どのような条件で融資を受けられるかも無視できません。

“何年後に、どのような方へ売ることになりそうか” を、購入の時点から思い描いておくと安心でしょう。

私たちSREMは、賃貸管理・経営のサポートだけでなく出口戦略のお手伝いも行っています。所有期間中の運用と売るタイミングを整理しておけば、「買ってから売るまで」を一本の線で考えやすくなります。

以上、オーナーチェンジ物件で後悔しないための注意点を紹介しました。どれも、購入前のひと手間で結果に差がつくものばかりです。

「この物件、本当に大丈夫かな？」と迷ったときは、ひとりで抱え込まずに、気軽に私たちSREMへ声をかけてくださいね。

この機会に、オーナーチェンジ物件についてもっと理解を深めたい方は、下記の記事も参考になります。

まとめ：リスクを正しく理解して後悔のない不動産投資を！

オーナーチェンジ物件で後悔するかどうかは、不動産そのものより “買う前にどこまで想像できたか” に左右される面が多いです。

入居者がいる安心感の裏にある見えにくさを知り、数字で確かめておけば、危険と感じていた不安の多くは小さくなるでしょう。

同じ物件でも、手元資金や借入額、持ち続ける期間によって、あなたにとってのベストな選択は変わってきます。

くれぐれも、リスク0の投資はありません。

そのうえで大切なのは、物件ごとのリスクの中身を正しく知り「自分がそのリスクを受け止められるか？」で判断することです。

見えない部分があるからこそ、確かめる手間を惜しまなかった方ほど、購入後に「買ってよかった！」と感じやすいものです。

SREM大澤プロのアドバイス

オーナーチェンジ物件の入居者は、“引き継ぐパートナー” という視点をもつことも大事です。

家賃を払い続けてくれる方がいてこそ、投資は成り立つことを忘れてはいけません。

特に意識したいのは、オーナーが変わる瞬間は、入居者にとっても不安なタイミングだということです。

「家賃が上がるのでは？」「困ったときの連絡先はどこになるの？」と、そわそわしながら新しいオーナー様の対応を見ています。

そこで、引き渡し直後にできる、小さくても効果が期待できる一手を挙げます。

• 新しい連絡先を早めにわかりやすく伝える
  →「何かあったらここに言えばいい」とわかるだけで、入居者の戸惑いが減る
• 最初の修理依頼には、できるだけ早く対応する
  →「このオーナー様なら安心」という第一印象が、その後の長い入居につながりやすい
• 住み心地や困りごとを率直に聞いてみる
  → 不満が小さいうちに気づければ、退去を考えるきっかけを減らせる

こうした積み重ねで気持ちよく住んでもらえれば、退去にともなう出費や空室の心配も、そのぶん遠ざかりやすいです。

かわって、もう1つお伝えしたいのは、“見送る” という判断も立派な成果だということです。

試算してみて少しでも無理があると感じたら、その物件にこだわらず次の機会を待つほうが、後悔はずっと少なくてすみます。

賃貸経営・管理の相談をするなら、購入の申し込み（買付）を出す前がおすすめです。申し込み後は契約に向けてとんとん拍子に進みやすく、立ち止まって考える時間が短くなってしまうためです。

オーナーチェンジ物件の購入や賃貸経営の不安は、SREMに無料相談

私たちSREM（スリム）は、東京都港区赤坂の不動産会社として、物件の購入から賃貸管理、将来の売却までを、ひとつの窓口でサポートしています。

専属の担当者が、人生設計や大切にしている価値観までうかがったうえで、あなたにとって本当に適した物件かを一緒に考えます。

ご相談いただける内容は、今の状況によってさまざまです。

初回のご相談は無料で、赤坂のオフィスへの来社はもちろん、お忙しい方や遠方の場合は “オンライン” でもご相談可能です。

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