マンションを買って人に貸せば、家賃が入り続ける。そんな話を耳にして、「自分にもできるかな？」と情報を集めている方も多いのではないでしょうか。

実際、会社に勤めながら賃貸マンションのオーナーを目指す方は珍しくありません。

ところが調べ始めると、用意すべきお金のことも、毎月の手取りのことも、サイトごとに書かれていることがばらばら。

結局、何が正しくて何から手をつければいいのか混乱していませんか？

私たちSREM（スリム）は、数多くのオーナー様の賃貸経営に毎日向き合っている東京赤坂の不動産会社です。

この記事では、18年以上業界に身を置いてきた私・菅原が、賃貸オーナーになるには何をどう進めればいいのか、お金がどう回っていくのかを、はじめての方の目線に立って解説していきます。

「不安を抱えたまま大きな決断をしてほしくない」、それが私の正直な気持ちです。迷いの中にいるあなたの背中を、そっと押せたらうれしく思います。

賃貸マンションのオーナーになるには？5ステップで解説

賃貸マンションのオーナーになるには、目的を決めてから物件を買い、管理の体制を整えるまでの5ステップを丁寧に進めることが大切です。

所有する物件を賃貸するだけであれば、宅地建物取引業の免許や宅地建物取引士の資格は原則として必要ありません。重要なのは、“無理のない資金計画” と “正しい手順” です。

ここでは始める前の注意点も交えながら、5ステップを1つずつ見ていきましょう。

ステップ1：賃貸経営の目的と目標にする家賃収入を決める

いちばん最初にやることは、目的をはっきりさせることです。目指すゴールによって、選ぶべき賃貸物件もローンの組み方も変わってくるからです。

※方針の一例です。家計の状況や金利、物件によって判断は変わります。

目標は「なんとなく毎月10万円くらい」ではなく、「15年後に返済を終えて、諸経費を差し引いたあとに月8万円を残す」というように具体的な形にしてみてください。

数字に落とし込むと、検討する物件の価格帯や必要な家賃が見えやすくなります。

ステップ2：自己資金を準備して融資を受けられるか確かめる

頭金や諸費用として自己資金がどのくらい必要になるかを事前に確認しておきましょう。下記は一例ですが、まずはイメージからしてみて下さい。

【購入時にかかる諸費用の中身】

• 仲介手数料
• 登記費用と司法書士への報酬
• 不動産取得税や印紙税
• ローンの事務手数料や保証料
• 火災保険料や地震保険料

【3,000万円の物件を買う場合】

• 頭金：300万円
• 諸費用：210万円
• 準備する自己資金：合計510万円

※頭金1割・諸費用7%で計算した例

目安として、頭金を物件価格の1～2割程度、諸費用を7～10%程度で考えるケースがありますが、実際の必要額は物件や融資条件によって変わります。

また、賃貸経営では、空室になるとその部屋からの賃料収入がなくなるため、返済に余裕を持てる資金計画が欠かせません。

※融資の審査基準は金融機関によって異なりますが、年収や勤続年数、ほかの借入状況、今後も安定した収入が見込めるかなどの状況に加え、物件の収益性や担保評価なども含めて判断されます。

ステップ3：賃貸需要のあるエリアと物件を選ぶ

物件は “良さそうな建物” からではなく、“入居者から選ばれやすい立地” から絞り込むのが基本です。

【確認しておきたい項目】

• 最寄り駅の距離と路線の使いやすさ
  → 交通利便性は賃貸需要や賃料に影響しやすい要素
• 周辺にある類似物件の募集状況
  → 空室が多ければ、需要が弱いか供給競争が激しい可能性
• 単身向けかファミリー向けか
  → 想定する入居者層と間取りが合っているかを確認
• 築年数と共用部の管理状況
  → 建物の管理状態は内見時の印象にも影響
• その物件の家賃がどう推移してきたか
  → 現在の家賃だけでなく、過去の募集賃料も将来の収支を考える材料になる

※一般的な傾向です。物件ごとに条件は異なります。

区分マンション1室は一棟物件より必要資金を抑えられる一方、空室になれば賃料収入がゼロになる点には注意が必要です。価格だけでなく、“空室リスク・管理のしやすさ” まで比較して選びましょう。

また、賃貸需要の弱いエリアでは、空室期間が長くなる可能性にも注意を払っておきたいですね。

ステップ4：売買契約から引渡しまでの手続きを進める

買いたい賃貸物件が固まったら、書類と手続きの段階に入ります。

※一般的な流れです。

すでに入居者がいる物件（オーナーチェンジ）を買う場合は、一定の要件のもとで賃貸人としての地位が買主へ移り、既存の賃貸借契約に基づく権利義務や敷金の返還債務なども承継されるのが原則です。

また、融資を利用する場合は、融資が承認されなかった際の扱いを定める “ローン特約” の内容も確認しておきましょう。

ステップ5：管理の体制を決めて入居者の募集を始める

空室物件を購入する場合は、引渡しを待ってから動き出すのではなく、その前に管理の体制と募集条件を固めておきましょう。空室期間が長くなれば、その間の賃料収入を得られないためです。

【引渡し前に決めておきたいこと】

• 家賃や共益費、敷金・礼金などの募集条件
  → 周辺相場とかけ離れていると、問い合わせが集まりにくい
• ペットや楽器の可否などの入居条件
  → 需要や物件の特性を見ながら設定する
• 自分で管理するか、管理会社に任せるか
  → かかる手間と委託費用のバランスを考える

当社SREMでは、賃貸管理から売買・賃貸仲介までワンストップで対応しているため、購入後の入居付けまで見据えて動けるのが強みです。

以上、賃貸マンションのオーナーになるまでの5ステップを大まかに解説しました。

目的を決め、資金を整え、需要のある物件を選ぶ。言葉だけ見ると簡単に思えますが、とても大事な賃貸経営の基本です。

実際、賃貸マンションオーナーの収入はいくら？その仕組み

賃貸マンションオーナーの手元に残るお金は、家賃から運営にかかる費用やローン返済を差し引いたあとの金額で考えます。

では、実際のところどれくらいが手元に残るのでしょうか？

はじめての方にもわかりやすく、自分で収支を試算する手順まで見ていきます。

家賃以外にもある！オーナーが受け取る収入の種類

賃貸経営の収入は毎月の家賃が柱ですが、それだけではありません。下記のように、契約内容や物件の特徴によって、家賃とは別に入ってくるお金があります。

• 共益費（管理費）
  → 共用部の電気代や清掃代などの名目で、家賃と一緒に毎月受け取る場合がある
• 更新料
  → 賃貸借契約に定めがある場合、契約更新時に受け取ることがある
• 礼金
  → 契約条件に応じて、入居時に返還不要の一時金として受け取ることがある
• 駐車場や駐輪場の使用料
  → 物件に付随する区画を貸し出している場合、収入になる

さらに、将来その物件を売ったときの “売却代金” も収入の1つ。

毎月積み上がる家賃と、手放すときにまとまって入るお金、この2本立てで考えるのが賃貸オーナーとしての収入の捉え方です。

家賃収入から差し引かれる費用の中身

手元に残る金額を知るために、家賃からどのような費用が出ていくのかを把握しましょう。

※区分マンション1室を想定した主な項目です。

これらの費用が家賃収入の何％を占めるかは、物件ごとの差が大きいため一概にはいえません。ローンを組んだ場合は返済も加わります。

そのほか抜け漏れがないかを慎重に確認しながら、試算を進めましょう。

年間の手残りを試算する収支シミュレーションの手順

収支シミュレーションは、次の3段階まで進めると土台ができあがります。家賃収入から順に引き算していくだけなので、電卓1つで足ります。

• 1．年間の満室想定家賃を出す
• 2．稼働率をかけて、空室や滞納の分を減らす
• 3．運営費を引く

3,000万円・家賃13万円・稼働率95%で試算した一例が下記です。（購入時の諸費用は別途）

• 満室想定の家賃：13万円 × 12カ月 ＝ 156万円
• 稼働率を反映：156万円 × 0.95 ＝ 148.2万円
• 運営費を差し引く：148.2万円 － 31万円 ＝ 117.2万円

※運営費は満室想定の家賃をもとに概算しています。

ここまでが、賃貸物件そのものが生み出す力です。

変わるのはこの次、ローンの返済額を引いたあとです。自己資金をいくら入れるかで、同じ物件でも手元に残る額はがらりと変わります。

頭金をいくら入れるかで手残りはこう変わる

同じ3,000万円の物件でも、頭金の額しだいで年間の手残りは10万円にも45万円にもなります。

※金利2%・35年・元利均等返済で計算した目安です。

ただし、頭金を積めば積むほど良いとも限りません。手元の現金を使い切ってしまえば、突発的な修繕などに対応できなくなるからです。

“いくら残しておくか” を意識して資金計画を組み立てることをおすすめしています。

私たちSREMでは、賃貸管理だけでなく、オーナー様ごとの目標に応じた長期的な資金計画や経営プラン、売却を見据えた出口戦略についても相談を受けています。

以上、賃貸マンションのオーナーが受け取る収入の中身と、収支シミュレーションの手順を解説しました。

不動産投資や賃貸経営に興味はあるものの、「失敗しないために何を知っておくべきか？」と慎重な方は、下記の記事も参考にしてみてください。

まとめ：オーナーになる前に運営のイメージを固めよう

賃貸マンションのオーナーになるには、物件を買う前に “買ったあとの1年” を頭の中でイメージできるかどうかが1つの目安です。

家賃が入り、費用が引かれ、いつか退去が起きて、また募集する。この循環を具体的に描けている方ほど、想定外の状況でも慌てずに済みます。

そのうえで、あなたが下記どちらの位置にいるのかを確かめてみてください。

※目安の一例です。

紙の上の数字が良いかどうかではなく、今の生活と両立できる運営かどうか。

ここが腹に落ちたとき、賃貸オーナーになるという選択は “なんとなく憧れ” から “現実的な計画” に変わります。

SREM代表 菅原プロのアドバイス

不動産業界に18年以上いて、多く見てきたのは “物件探しから入って迷子になる方” です。ポータルサイトを開けば数字がずらりと並ぶので、つい比べたくなる気持ちはよくわかります。

ただ、順番が逆なんです。先に決めるべきは物件ではなく、賃貸経営を経て “どんな暮らしをしたいか・どんな人生を歩みたいか” のほうだと考えています。

【紙に書き出してほしい3行】

• 何年後に、いくらの収益が欲しいのか
• そのために毎月いくら残ればいいのか
• 今の年収から見て、無理なく返せる借入はいくらまでか

この3行が埋まると、見るべき価格帯と築年数の範囲が徐々に絞られてきます。

すると、「利回りが高いから」という単純な理由だけで揺れることがなくなり、勧められた物件に対しても自分の基準で判断できるようになっていきます。

もう1つお伝えしたいのが、相談のタイミング。

買うと決めてから相談するものだと思われがちですが、私たちが大きく力になれるのは、“まだ迷っている段階の方” に対してです。

「今は買わない」という結論も、立派な答え。そこまで一緒に考えるのが専属担当者の役目だと思っています。

賃貸マンションの購入・賃貸経営の相談はSREMの無料相談へ

私たちSREMは、東京都港区赤坂を拠点に、賃貸経営の支援から資産運用のコンサルティング、不動産の売却・購入・管理をワンストップで手がける不動産会社です。

赤坂・溜池山王を中心に東京23区のほか、千葉・神奈川・埼玉の一部エリアにも対応しています。

初回のご相談は無料で、来社でもオンラインでも構いません。たとえば、下記のような入口からご相談いただいています。

• 自分の年収と自己資金で、マンションを買って貸せるのか知りたい
• 気になっている物件の収支が本当に回るのか、一緒に確かめてほしい
• すでに持っている部屋の空室が埋まらず、賃貸管理を見直したい
• 住み替えや相続で持て余している不動産を、貸すべきか売るべきか決めたい

SREMでは、業務ごとに担当が変わることはありません。

“貸す・売る・買う・借りる” のどの入口から相談いただいても、専属の担当者が最初から最後まで伴走するので、同じ説明を何度も繰り返す必要もありません。

ぜひお気軽にご相談くださいね！

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「不動産で人生を豊かにする」をテーマに、現場での学びや人との出会いから受け取った気づきを、飾らずそのまま話しています。

記事には収まりきらない話も出てくるので、この機会にチャンネル登録をしてもらえると嬉しいです！

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